Теплицы привлекли внимание

Продуктовое эмбарго дало шанс отечественным компаниям, работающим в сфере сельского хозяйства, нарастить свою долю на рынке. На этом фоне инвесторы стали присматриваться к проектам по строительству теплиц и помещений для выращивания птиц и скота.

Официальная статистика и аналитические материалы фиксируют значительное сокращение импорта мяса различного вида на 40-50%; молочных продуктов разного типа – в два-три раза; овощей – на треть. В значительной мере это следствие эмбарго на продукцию ряда стран. Очевидно, что освободившуюся долю на рынке захотят занять отечественные компании.
Но на Северо-Западе, входящем в зону рискованного земледелия, реализовывать проекты в области сельского хозяйства без теплиц или помещений для содержания скота и птицы практически невозможно.

Окупаемость приемлемая

Николай Журавлев, генеральный директор консалтингового агентства «Мастер­планс», говорит, что сегодня окупаемость тепличных комплексов составляет в среднем 7 лет, что, по его мнению, не­плохо по сравнению с другими отраслями. «Окупаемость овощехранилищ квалифицированного хранения составляет около 5 лет, причем при достаточно низком инвестиционном риске, поскольку бизнес-модель переноса продаж овощей с осени на более дорогой весенний сезон вполне очевидна», – отмечает господин Журавлев.
Сергей Свешков, руководитель департамента биотехнологий и биопромышленности компании M+W Group Austria, дополнительно сообщает, что на 1 кв. м пола тепличные здания стоят не дороже, а дешевле обычных зданий. «Вопрос скорее в стоимости эксплуатации и отоплении теплиц, поскольку высота потолков и, как следствие, кубатура помещения больше, чем в обычном жилом доме, а теплоизоляция стен и потолков не может быть сделана такой же эффективной, как в жилом доме – ведь надо обеспечить инсоляцию теплиц через стеклянные стены и кровлю. Так что строить их не дороже, но вот содержать и отапливать определенно затратнее и сложнее, чем обычные жилые дома», – считает господин Свешков. Пока он констатирует, что эффективнее выращивать овощи где-то южнее Воронежа и уже собранный урожай перевозить в Петербург.

Кредиты газом

Николай Журавлев согласен с тем, что главная статья затрат на теплицы – отопление. Он считает, что для снижения риска инвесторов можно было бы предусмотреть «отопительные кредиты». «Но не в виде денег, а в виде поставок газа. Денег в стране не хватает, а газ – это тоже производственный капитал, только в другой форме. С учетом значительного падения объемов экспорта Газпрома, а также цен на газ вполне можно было бы рассмотреть стимулирование внутреннего потребления путем предоставления теплицам газовых кредитов (или вообще субсидий). Для инвесторов это было бы мощным стимулом направить освободившиеся средства на развитие. При этом натуральная форма поддержки никак не повлияет на кредитно-денежную политику государства и не увеличит нагрузку на бюджет. К тому же газ невозможно использовать нецелевым образом, можно только пустить его на освещение и отопление теплиц», – дает «рецепт» решения проблемы господин Журавлев.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ», подсчитал, что при возведении крупных тепличных комп­лексов (площадью более 10 га) можно отталкиваться от стоимости инвестиций примерно в 80-100 млн рублей из расчета на 1 гектар. «Очевидно, что подобные инвестиции в разы меньше таковых при возведении капитальных зданий. В Северо-Западном регионе сейчас почти не возводятся крупные тепличные комплексы, так как в условиях небольшого количества солнечных дней требуются значительные дополнительные расходы на освещение, что делает такие объекты нерентабельными. В случае с выращиванием овощей сбор с 1 га в южных регионах в год может составить до 25 тонн. Из-за сложной логистики (доставка кормов и т. п.) в Северо-Западном регионе также сравнительно слабо развито животноводство и птицеводство», – говорит господин Нигматуллин.

Уникальная ситуация

Эксперты также отмечают, что для молочной отрасли сегодня сложилась уникальная ситуация. «Согласно свежим данным Федеральной таможенной службы, импорт порошкового молока снизился в 5-6 раз, импорт молочных продуктов – в 7-10 раз (в зависимости от вида). «На рынке дефицит продукции – при том, что вложения, сделанные в этом году, будут давать доход уже следующим летом. Это уникальный шанс для молочных ферм», – уверен он.
Современный комплекс по выращиванию и содержанию животных – это довольно сложное производство, к которому предъявляются особые требования, от использования определенных строительных материалов до обеспечения соответствующим инженерным оборудованием. «К примеру, в некоторых помещениях, где выращивают животных, должны быть особые климатические условия. Соответствующие объекты должны быть включены в инфраструктуру. Требования к надежности работы всех инженерных систем жизнеобеспечения, климата и энергообеспечения аналогичны требованиям, к примеру, к строительству учреждения здравоохранения. В нашем регионе есть примеры успешных предприятий. Одно из них построила компания STEP – это свиноводческий репродуктор в Ленинградской области. Однако большинство таких объектов расположены в Центральном федеральном округе и Черноземье России, где исторически природные и климатические условия лучше, чем на Северо-Западе», – рассказал Юрий Иоффе, генеральный директор компании STEP.
Он отмечает, что такие проекты достаточно капиталоемки, и их реализация требует серьезного финансирования. Очень сложно отделить затраты на строительство от обеспечения комплекса инженерным оборудованием. Порой они часто связаны между собой. Инвестиции в строительство могут составлять более 1 млрд рублей, иногда значительно больше; однако все зависит от конкретного проекта.

Правовой аспект

Евгений Дружинин, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании «Максима Лигал», отмечает, что теплицы, помещения для выращивания овощей и фруктов и иные аналогичные сооружения могут быть сборно-разборными, некапитальными – не иметь своего укрепленного фундамента и т. п. «К таким сооружениям с точки зрения градостроительного законодательства предъявляются упрощенные требования, что, конечно же, не исключает необходимости соблюдения специальных отраслевых требований, установленных для каждого конкретного вида сельскохозяйственной деятельности», – говорит юрист.
«С другой стороны, вполне можно себе представить, что такие сооружения могут обладать всеми признаками капитальных сооружений – такими, как неразрывная связь с землей, функциональная независимость (то есть такие сооружения не являются вспомогательными) и т. п. И даже в этом случае законодатель установил ряд общих «льгот» для ряда капитальных сооружений. Так, например, по общему правилу не требуется проведение экспертизы проектной документации на отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан (ч. 2 ст. 49 ГСК РФ)», – продолжает господин Дружинин.
При этом возникновение и прекращение прав на такие объекты капитального строительства, в отличие от временных сооружений, подлежит государственной регистрации. Это в некоторой степени обеспечивает защиту прав собственников капитальных объектов, хотя и накладывает известные ограничения на распоряжение недвижимостью, связанные с административной процедурой регистрации.

Мнение:

Юрий Иоффе, генеральный директор компании STEP:
– В сегодняшних реалиях немногие инвесторы готовы браться за такие стройки, да и сами банки стали более осмотрительны и разборчивы в кредитовании. Без субсидирования со стороны государства реализация таких проектов очень проблематична. Однако ввиду политики правительства по импортозамещению в стране наблюдается всплеск интереса к подобным проектам.