Это кризис перепроизводства

Кризисы прошлых лет происходили на растущем рынке. Природа нынешней ситуации совершенно иная, это кризис перепроизводства, что радикально меняет методику бизнес-планирования.

Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петер­бурге, модератор
Евгений Богданов, генеральный директор RUMPU
Майя Петрова, партнер юридической фирмы Borenius
Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова»
Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петер­бург»
Марина Зверева, заместитель генерального директора, директор по управлению имуществом «ЛОМО»
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб»
Олег Никитенко, советник вице-губернатора – министра строительства Самар­ской области
Борис Замский, заместитель генерального директора по стратегии и развитию бизнеса ГК «Столица Нижний»
Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин Холдинг»
Реналь Мязитов, исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки
Александр Курепов, генеральный директор ГК «Актив»

В кризисные времена девелоперов и инвесторов могут заинтересовать проекты социальной инфраструктуры, создаваемые при активной поддержке государства. Будущее – за больницами, домами пожилых, студенческими кампусами. В рамках IX Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate, проходившего 7-9 сентября 2015 года в Москве, состоялся деловой завтрак «Девелопмент в регионах: резервные возможности для роста». Организаторами форума PROEstate-2015 выступили НП «Рос­сийская гильдия управляющих и девелоперов», Ассоциа­ция инвесторов Москвы и Учебный центр Academy of Real Estate (ARE). Соорга­низатором делового завтрака стала газета «Строительный Еженедельник».

Цикличность рынка

По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, несмотря на сложную ситуацию, на рынке присутствуют и позитивные тенденции. «В основном спрос сократился до двух сегментов. Львиную долю спроса по-прежнему занимают жилье и апартаменты. Вторая часть запросов связана со стратегическими и долгосрочными проектами – это стратегии избавления от непрофильных активов крупных российских промышленных концернов, новое использование промышленных территорий, развитие крупных площадок, комплексное освоение территорий. То есть те проекты, которые требуют длительной подготовки. Над ними начинают работать уже сейчас, чтобы их выход пришелся на фазу восстановления рынка, появления нового спроса. Рынок цикличен. Многие наши клиенты это понимают».
Неплохо чувствуют себя в кризис апарт-отели. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» (компания развивает три апарт-проекта Yes, один уже реализован в Петербурге, два реализуются в Москве), направление «Санкт-Петер­бург», Константин Ковалев, считает, что вложение средств в апарт-отели может быть доходным: «Наши инвесторы получают 10-12% годовых в рублях. На фоне валютных потрясений, возможно, эту доходность нельзя назвать сверхприбыльной, но когда рынок стабилен, есть интерес. Этот формат работает. Сейчас хороший момент для развития такого формата в двух столицах, и есть интерес из ближнего зарубежья».

Инструментарий совершенствуется

За последние два года появились достаточно гибкие юридические инструменты, которые позволяют регулировать взаимоотношения между партнерами в сфере строительства, уверена Майя Петрова, партнер юридической фирмы Borenius. «Многие девелоперы стали искать альтернативные формы сотрудничества на рынке. При дефиците живых денег это один из немногих путей, который позволяет выжить. Но сейчас в российской правовой системе есть новые правовые инструменты, есть опыт прохождения кризисов. На сегодняшний день партнерские отношения могут быть более взвешенными, сбалансированными и менее рисковыми».
Также, по мнению Майи Петровой, в последнее время девелоперы и инвесторы стали чаще обращать внимание на объекты социальной инфраструктуры – медицинские центры, дома для пожилых людей, студенческие кампусы. «Эти ниши сегодня не освоены и содержат огромный потенциал для рынка, – считает эксперт. – В этой сфере еще недостаточен правовой инструментарий, но он в разработке. Сейчас принимаются законы, которые меняют систему социального обеспечения, и через несколько лет можно будет эти проекты реализовывать и делать их доходными».
По мнению Андрея Косарева, пока опыт реализации таких проектов у девелоперов вызывал лишь скепсис. «Но потенциал есть, – согласен с коллегой Андрей Косарев. – Есть спрос, и нужно разработать такие схемы, которые позволят реализовать свои цели государству и заработать инвестору. Мы уже научились это делать в дорожном строительстве, где довольно много проектов реализуется по схеме ГЧП».
Будущее – за современными технологиями в проектировании, считает Евгений Богданов, генеральный директор компании RUMPU. «Я воспринимаю текущую ситуацию позитивно с точки зрения будущего развития, как качественного, так и технологического. Мы все пойдем по пути еще большей типизации; надеюсь, что будем уходить от «засилья» квартир-студий, которые в некоторых проектах занимают до 60%», – отметил Евгений Богданов.
Он отметил растущую популярность BIM-технологий и 3D-проектирования. «Заказчик требует не только оптимальной архитектуры, планировок и генпланов, но и оптимальных технологий строительства. Технологий экономичных, замещающих импорт, эффективного расхода строительных материалов, – добавил Евгений Богданов. – Сейчас многие заказчики останавливаются на этапе получения разрешения на строительство, в стройку не идут. Однако востребованными остаются мастер-планирование, разработка ППТ, подготовка проекта до стадии получения разрешения на строительство».

Промышленность в цене

По мнению Марины Зверевой, заместителя генерального директора, директора по управлению имуществом «ЛОМО», девелоперам стоит учитывать в своих будущих проектах интересы промышленных предприятий. Они оптимизируют свои производственные мощности, площадки оказываются непрофильными. На освобождающиеся территории приходят жилищные девелоперы. «Промышленные предприятия сегодня задумываются о серьезной модернизации. Девелоперы должны учитывать в своих проектах их потребности и особенности, привлекать промышленников для диалога, так как роль предприятий в Петербурге не уменьшается ни по объему налогов, ни по объему занятости населения», – считает Марина Зверева.

Спрос упал, но остался

Спрос на квартиры на первичном рынке в Петербурге сегодня сократился почти на 40% относительно прошлого года и, вполне возможно, упадет еще на 10%, отметил Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб». Тем не менее, объемы продаж стабильны – ежемесячно продается порядка 5-6 тыс. квартир. «Доля нашей компании в этом объеме – примерно 10%, – рассказывает Алексей Гусев. – Да, девелоперам с небольшими проектами и их высокой себестоимостью сегодня уже неуютно, значительно пострадал бизнес-класс. Мы работаем в классе эконом и не собираемся менять свою стратегию. Возможно, те объемы, которые мы планировали реализовать за 5 лет, реализуем за 7-8 лет».
Сейчас, по мнению Алексея Гусева, девелоперы сокращают объемы реального строительства, но не затраты на развитие, которое капитализирует проект, – а именно, разработку генпланов, мастер-планов, проектирование: «Реальная стройка сокращается соразмерно текущему объему спроса, но продолжается работа на перспективу – получение исходно-разрешительной документации, проектирование. Это характерно для большинства девелоперов Петербурга».

Регионы видят перспективы

Делятся своим опытом в преодолении кризиса и тюменские девелоперы. Так, по словам Натальи Девятковой, генерального директора ГК «Денова» (Тюмень), в кризис регион вошел еще в 2012 году, когда был централизован налог на недропользование, и эту брешь надо было заполнять. «Был взят курс на индустриализацию региона. В этом году мы открываем 23 завода. Социально-экономические показатели региона остались на высоте, градообразующие предприятия северных городов транслируют увеличение зарплаты в 2015 году на 7,5%. Люди готовы потреблять продукты девелопмента, которые мы создаем, – отметила Наталья Девяткова. – Среднестатистический северянин имеет в своем портфеле 4 объекта недвижимости. Около 20% всех покупок в столичных городах обеспечивается северянами. Растет интерес к объектам недвижимости на российском юге – в Крыму и Краснодарском крае».
По словам эксперта, рынок торговых площадей в Тюменской области насыщен неравномерно. «Например, Сургут перенасыщен торговыми площадями, а Нефтеюганск и Ханты-Мансийск испытывают дефицит, – рассказала Наталья Девяткова. – При этом девелоперские проекты поддерживаются государством. Среди приоритетных отраслей – все проекты в зоне АПХ, индустриальные и логистические парки, рекреационная недвижимость и социальные объекты – санатории, пенсионные дома и др. Поддержка заключается в выделении льготных кредитов, земельных участков, субсидировании возведения инженерной инфраструктуры (до 50%). У нас все предпосылки для развития девелопмента – слабая конкуренция в отрасли, платежеспособный спрос и господдержка».
По мнению Андрея Бриля, председателя совета директоров «Корин Холдинг» (Екатеринбург), сегодняшняя ситуация кардинально отличается от кризисов прошлых лет: «Прежние кризисы были «внешнего наведения» и происходили на глобально растущем и пустом рынке. Природа текущего кризиса совершенно иная. Это радикально меняет методику бизнес-планирования. Мы столкнулись с классическим кризисом перепроизводства. Во всех сегментах сформировано предложение, но отсутствует платежеспособный спрос».
Андрей Бриль рассказал, что в Сверд­ловской области падение спроса с начала года на первичном рынке жилья составило 40%, столько же на вторичном. «Падение ретейла совершенно беспрецедентное – 10%. Это первый случай за всю постперестроечную историю. Мы переходим к классическим 12-летним циклам недвижимости, которых у нас перед этим просто не было, – считает эксперт. – Сегодня у инвесторов есть два вида деятельности. Осмотр активов, которые лежат вокруг. Сейчас их немало, причем хорошего качества. Они не в сфере девелопмента – у автодилеров, в ретейле. Вторая ниша – земля и проекты в высокой степени готовности».
По мнению эксперта, нужно продолжать работать над проектами, чтобы быть готовым к возвращению спроса, когда начнется рост.
Тем не менее, в текущей ситуации Андрей Бриль нашел и позитив: «Каждая девальвация, придуманная правительством с целью сбалансирования бюджета в нашей стране, немедленно «выгоняет» кучу денег на рынок девелопмента. Кроме того, существенно помогает господдержка ипотеки. Однако была допущена ошибка: необходимо помимо первичного рынка поддержать и вторичный. Они тесно связаны между собой. Почти каждая сделка на первичном рынке связана с продажей объекта на вторичном рынке».
Самой главной проблемой сегодня Андрей Бриль назвал отсутствие кредитования: «Мы с банкирами в одной лодке, но кто будет кредитовать девелоперские проекты, если можно пойти на валютный рынок и там получить неплохую доходность. Необходимо придумывать косвенные методы «доставки» этих денег до реального сектора».

В реновацию и в качество

Исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Реналь Мязитов рассказал о проекте реновации исторического центра Самары. По его словам, проект может стать весьма привлекательным для инвесторов, поскольку предполагает льготное налогообложение, обеспечение инженерной инфраструктурой и предоставление площадей под расселение аварийных домов. «В кризисных условиях такие проекты принято считать расточительством, но если сопоставить объем затрат на инженерное обеспечение при освоении новых территорий под жилищное строительство и проекты реновации, последние могут оказаться в разы дешевле», – отметил Реналь Мязитов.
«Сегодня ресурсы сокращаются у всех, в том числе и у государства, – дополнил коллегу Олег Никитенко, советник вице-губернатора – министра строительства Самарской области. – Основной рецепт выживания – тесное и конструктивное сотрудничество всех участников процесса. Правительство начинает работать в этом направлении. Идет снижение административных барьеров, фиксируется стоимость подключения к сетям, фиксируется стоимость расселения аварийного жилья. Эти риски государство может взять на себя. Тогда такие проекты становятся интересны бизнесу».
«То, что произошло в Нижнем Нов­городе, очень похоже на ситуацию в Москве и Питере, других крупных региональных центрах. Рынок жилья упал на те же 40%, цены падают и на вторичное жилье, – поделился впечатлениями Борис Замский, заместитель генерального директора по стратегии и развитию бизнеса ГК «Столица Нижний» (Н. Новгород). – Но спрос сохранился, он стабилен, и это основание для оптимизма. Меняется соотношение спроса и предложения, ввод новых проектов замедлился, старые медленно, но продаются. Мы приближаемся к точке, когда спрос будет превышать предложение. Вся суть в том, чтобы твой объект был более привлекателен для потребителя, чем у кон­курента».
С коллегой согласен и Александр Куре­пов, генеральный директор ГК «Актив» (Иркутск): «Предложение сегодня преобладает над спросом, построено много. Люди начинают смотреть не только на квадратные метры, но и на то, что их окружает – внешнюю среду. Однозначно надо начинать новые проекты, учитывая опыт реализации предыдущих, создавая их качественно лучше».