Перекошенный рынок

На фоне дефицита производственных помещений значительная часть индустриальных парков остается невостребованными арендаторами.

«В 2013 году в Санкт-Петер­бурге было сдано в аренду и продано более 210 тыс. кв. м производственно-складских площадей. Это рекордный показатель за последние несколько лет. Для сравнения, в 2012 году общий объем сделок составил около 112 тыс. кв. м. Дефицит свободных площадей на складском рынке привел к росту ставок аренды в середине 2013 года. Актуальные ставки аренды в объектах класса А, готовящихся к вводу в эксплуатацию, составляют 125-135 USD/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи)», – рассказал Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Сolliers International в Санкт-Петербурге.
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, говорит, что спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.
«На протяжении всего прош­лого года уровень вакантных площадей в Петербурге оставался на рекордно низком уровне и составлял в среднем 1-2%. При этом спрос на складские помещения оставался крайне высоким, что еще более остро ощущалось на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. В связи с этим заполняемость некоторых складских комплексов, которые будут введены в ближайшее время в Петербурге, стремится к 100%, поскольку в условиях низкого уровня вакансии площадей потенциальные арендаторы стремятся заключать договоры еще на этапе строительства объекта. Несмотря на значительное увеличение нового складского спекулятивного предложения, в 2014 году доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода», – говорит Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.
Впрочем, у Лилии Соболевой, руководителя отдела промышленной недвижимости и земельных участков компании «Петербургская недвижимость», есть отличное от коллег мнение: «С начала года мы наблюдаем спад спроса и на аренду, и на покупку крупных промышленных площадок, однако небольшие помещения площадью 200-500 кв. м по-прежнему востребованы. Закономерно, что и цены в сложившейся ситуации стоят на месте: 400 рублей за 1 кв. м в аренду и порядка 900-1000 USD за 1 кв. м в собственность».
Общая площадь производственных помещений Санкт-Петербурга на начало 2014 года, по данным Knight Frank St Petersburg, более 27 млн кв. м, или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, на данный момент составляет около 1817 тыс. кв. м, однако почти вся она используется для собственных нужд.
Примерно такие же оценки по объемам качественной производственной недвижимости дает компания Colliers, ее аналитики оценивают объемы в 2 млн кв. м.
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет, что на рынке промышленного девелопмента сегодня основная проблема – отсутствие необходимых технических параметров. Поэтому наиболее популярны у арендаторов и покупателей так называемые объекты brownfield, которые впоследствии могут подвергнуться реконструкции. Как правило, данные площадки отвечают большинству требований промпредприятий: имеют достаточное количество киловатт, оборудованы различными подъемными механизмами, обладают хорошей локацией и т. д. «Яркий пример – завод «Звезда». Некоторые цеха завода уже подверглись редевелопменту и сейчас сдаются в аренду», – говорит она.
Валерий Трушин считает, что сегодня многие современные складские и логистические комплексы пригодны для размещения промышленных предприятий. «Главным вопросом остается возможность выделения того количество электроэнергии, которое требуется подобным арендаторам, – отмечает он. – Что касается индустриальных парков, то опыт реализации таких проектов в Санкт-Петербурге и области говорит о том, что у большинства из них возникают проблемы с заполняемостью резидентами. Это обусловлено несколькими причинами, в частности отсутствием инженерной подготовки участков, а также оторванным от реалий спроса мастер-планированием территорий парков, так? сегодня наиболее востребованными являются площадки от 1 до 3 га, а девелоперы делают нарезку от 20 га. На данный момент в Санкт-Петер­бурге и Ленинградской области полностью реализован лишь один из заявленных проектов – индустриальный парк независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне Каменка, создание которого инициировалось и поддерживалось городом».
Впрочем, к активно развивающимся в настоящее время проектам индустриальных парков можно отнести проект компании «ЮИТ Лентек» Greenstate (112,4 га) в Горелово, индустриальный парк «Марьино». Среди заявленных проектов можно выделить проект компании «СТАРТ Девелопмент» – «Дони Верево» (п. Верево, 183 га), проект в «Уткиной заводи» (60 га) компании «Уткина заводь девелопмент».