Три кита рынка

Традиционно рынок жилой недвижимости делится на три крупных блока: элита, бизнес и масс-маркет. Элита и масс-маркет, в свою очередь, делятся на подклассы. Элита включает в себя категории делюкс и люкс. Масс-маркет делится на комфорт и эконом.

Для элитного объекта характерно местоположение в историческом центре города (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский районы) в непосредственной близости к наиболее знаковым достопримечательностям, зеленым зонам и водоемам, а также в престижных пригородах (например, Курортный район с расположением на 1-й линии от Финского залива). С точки зрения архитектурного решения элитное жилье предполагает уникальный проект или сохраненный исторический фасад (объект может быть реконструированным памятником архитектуры). Обязательно наличие закрытого отапливаемого паркинга, при этом каждая квартира должна быть обеспечена машино-местом. Неотъемлемая характеристика элитного жилья – высокий уровень безопасности (круглосуточная охрана и видеонаблюдение, контроль доступа). Места общего пользования предполагают индивидуальный дизайн, зону ресепшен, зал ожидания для гостей. Благоустройство придомовой территории включает в себя ландшафтный дизайн. Особые требования предъявляются к оснащению и инженерии элитных домов: бесшумные лифты с индивидуальным дизайном, приточно-вытяжная вентиляция, очистка холодной воды вплоть до питьевой, деревянные окна (или панорамное остекление). Высота потолков – от 3 м.
Для бизнес-класса расположение также имеет преимущественное значение, однако помимо исторического центра допускаются наиболее привлекательные ареалы массовой застройки в Московском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском и При­мор­ском районах. Основными отличиями жилья бизнес-класса от элитной недвижимости, помимо более широкой географии, можно назвать менее высокие требования к инженерии, оснащению, инфраструктуре и благоустройству. Например, паркинг в доме бизнес-класса должен быть обязательно, но его тип не регламентируется, благоустройство придомовой территории не всегда предполагает профессиональный ландшафтный дизайн. Минимальная высота потолков в домах бизнес-класса – от 2,8 м.
Как для элитного сегмента, так и для домов бизнес-класса характерно размещение в коммерческих помещениях жилых комплексов социальной и коммерческой инфраструктуры высокого ценового сегмента – супермаркетов премиум-класса, слонов красоты, спа и пр.
Что касается масс-маркета, то в рамках подкатегории эконом требования к жилым комплексам регламентируются в основном стандартными нормами. В большинстве случаев дома эконом-класса возводятся по типовым проектам с минимальной отделкой фасада и располагаются в спальных районах, в том числе и на окраинах, вне шаговой доступности метро. В отличие от подкатегории эконом, дома комфорт-класса предполагают не только типовые, но и индивидуальные архитектурные проекты и строятся в популярных спальных районах с развитой инфраструктурой в непосредственной близости от центральных районов и в большинстве случаев недалеко от метро. Нередко дома комфорт-класса возводятся по соседству с зелеными зонами и водоемами. Обычно жилые комплексы подкатегории комфорт обладают высококачественной отделкой фасадов, МОП, входных групп и холлов, панорамным остеклением.
 «На рынке очень мало объектов, которые в полной мере соответствуют, например, подкатегории делюкс. Так, одной из проблем, которая часто провоцирует несоответствие заявленному классу объекта, является организация парковки: далеко не везде в центре города грунты и историческая застройка позволяют организовать необходимое количество машино-мест. И эта проблема не единична, поэтому категории – это скорее некий идеальный тип», – отмечает генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто.
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», при этом добавляет: «Принадлежность объекта к эконом- или комфорт-классу сегодня не означает невысокого качества жизни и малоинтересной концепции. Интересные проектные решения, планировки и т. п. вполне могут стать конкурентным преимуществом проекта в демократичном сегменте».
Елена Валуева, директор по маркетингу комании Mirland Development Corporation, подтверждает эту мысль: «Масс-маркет – это типовые или серийные застройки, однако сейчас для него все чаще предусматривается индивидуальный архитектурный проект. Класс жилья влияет в первую очередь на цену и набор предоставляемых характеристик».

Мнение:

Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА‑Деве­лоп­мент»:
– Конечно, покупатели выбирают жилые комплексы отнюдь не по заявленному девелопером классу. Но в то же время если в рекламном ролике звучит класс, в котором позиционируется дом, это своеобразный информационный якорь, который задерживает внимание именно заинтересованной группы покупателей. А далее потенциальные дольщики уже тщательно изучают информацию о доме и его местоположении, чтобы сделать вывод о соответствии его личным ожиданиям и требованиям.