Выкинуть якоря
07.04.2014
Окупаемость вложений в реконцепцию существенно различается, но, например, успешная замена низкодоходного «якоря» на высокодоходную успешную торговую галерею может окупиться и за год-два. Более существенная реконцепция потребует и больших сроков возврата инвестиций.
«Затраты в реконцепцию существенно разнятся в зависимости от работ, которые проводятся по объекту: простая смена или корректировка состава арендаторов потребует расходов в первую очередь в виде агентской комиссии (базовая ставка 8,33% от годовой арендной платы), переоформление интерьеров может обойтись в сотни долларов на метр, а глубокая реконцепция со сменой фасадов, внутренними перестройками и/или достройками здания, работа с инженерными системами и вертикальными коммуникациями могут превысить 1 тыс. USD на метр объекта. Также следует учитывать потери арендного дохода на время проведения работ», – рассказал Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Не всегда после реконцепции можно достигнуть желаемого результата. Например, вспоминает господин Кокорев, в Новосибирске ТЦ «Мозаика» редевелопировали в 2009 году, но уже в 2012 объект закрыли на новый редевелопмент.
При реконцепции объекта надо смотреть на рыночные тенденции и конкуренцию проекта. Объект не только должен соответствовать актуальному уровню рынка, но и учитывать перспективы его развития на 5-10 лет.
По данным Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, стоимость разработки концепции торгового комплекса составляет от 30-50 тыс. до 100 тыс. USD, стоимость проектирования – 7-10 USD на 1 кв. м, стоимость строительных работ зависит от того, насколько глубокой будет реконцепция комплекса: изменение планировок, замена инженерии, вертикальных коммуникаций и т. д. В среднем затраты на строительные работы при реконцепции составляют 400-800 USD на 1 кв. м.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», говорит: «Объем инвестиций в реконцепцию зависит в первую очередь от состояния здания. Иногда дешевле оказывается даже снести старое здание и построить на его месте новый торговый объект. Но если несущие конструкции находятся в нормальном состоянии и конструктив здания позволяет улучшить планировочные решения, увеличить полезную площадь объекта, то реконцепция может быть успешным вариантом для собственника объекта».
