Владимир Жуйков: «Плановое развитие инженерной инфраструктуры территорий должно стать основой градостроительной политики Петербурга»

Владимир Жуйков, заместитель генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест», рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Екатерине Костиной об особенностях «дорожной карты», направленной на создание инженерной инфраструктуры в проекте «Новый берег», а также высказал мнение о том, почему властям Петербурга в рамках градостроительного планирования нужно уделять более пристальное внимание инженерному обустройству участков.

– На какой стадии сегодня находится реализация проекта «Новый берег»?
– Мы ждем утверждения проекта планировки территории (ППТ). Эта процедура сдерживает все дальнейшие наши шаги. ППТ был подготовлен в 2012 году, согласован со всеми службами, а затем направлен на утверждение правительству Петербурга.

– Достигнута ли договоренность с городскими властями по созданию объектов инженерной инфраструктуры в рамках проекта «Новый берег»?
– По предварительным расчетам, затраты на инфраструктуру для проекта «Новый берег» составят примерно 100 млрд рублей. Эта сумма складывается из финансовых обязательств компании «Северо-Запад Инвест» по созданию внутренних инженерных сетей, созданию и инженерной подготовке территории и обязательств города по строительству внешней инфраструктуры, которая в большей степени относится к функционированию не только нашего объекта, но и сопредельных территорий Курортного и Приморского районов.
Однако из-за нехватки бюджетных средств правительство Петербурга предложило инвестору полностью за свой счет построить как внутреннюю, так и внешнюю инженерную инфраструктуру. «Северо-Запад Инвест» как социально ориентированная компания пошла навстречу городу и согласилась на этот непростой для нас договор, реализация которого очень сильно утяжеляет наш бюджет. В итоге мы представили «дорожную карту» создания объектов инфраструктуры в рамках проекта «Новый берег». Данный документ также находится в процессе обсуждения и согласования в правительстве Петербурга. Под руководством вице-губернатора Марата Оганесяна мы провели несколько совещаний. Движение вперед есть, но конечного решения со стороны властей пока нет.

– Какие объекты инженерной инфраструктуры предполагает «дорожная карта», предложенная на утверждение властям?
– Согласно документу, инвестор создаст весь необходимый комплекс инженерных сетей, который необходим для функционирования нового города. В части электроснабжения предполагается сооружение трансформаторных подстанций, реконструкция высоковольтных сетей, а также прокладка электрических линий среднего напряжения. Также мы создаем полный комплекс сетей водоснабжения с подключением к городской водонапорной сети, а также систему канализования стоков с подключением к центральному коллектору, в строи­тельстве которого мы также будем принимать участие. В проекте «Новый берег» предусмотрена раздельная система сбора канализационных бытовых и дождевых стоков, поэтому дополнительно мы создадим очистные сооружения поверхностного стока. Кроме того, полностью построим все сети газоснабжения, а также котельные.
Помимо внутренних объектов «дорожная карта» предполагает создание внешних головных источников. Для этого нам предстоит реконструировать водовод, который питает весь Курортный район. Также будет построен канализационный коллектор от Ольгино длиной около 7 км. В принципе, все эти преобразования в большей степени нужны самому Сестрорецку. Администрация Курортного района заинтересована в том, чтобы подключить Сестрорецк к Северным очистным сооружениям Санкт-Петербурга. Это позволит закрыть Сестрорецкие очистные сооружения или переориентировать их на поверхностный сток, что значительно улучшит экологическую ситуацию на побережье в районе Сестрорецка.

– Насколько изменится рентабельность проекта «Новый берег» после выполнения обязательств по созданию объектов инженерной инфраструк­туры?
– Естественно, прежде чем пойти на такой шаг, мы еще раз посчитали наши возможности. Мы поняли, что нам придется несколько снизить финансовую эффективность проекта, то есть уменьшить планку рентабельности, которая уже приближается к критической отметке.

– Какие риски существуют для города в целом, если финансированием инженерной инфраструктуры будет заниматься только застройщик?
– Это, конечно, ключевой вопрос. По­тому что развитие инфраструктуры – это самый главный инструмент градострои­тельной политики города. Сегодня девелоперы в зависимости от своего авторитета, возможностей, профессионализма развивают участки, которые по тем или иным причинам оказались у них во владении. Это хаотичное развитие как началось в 90-х годах прошлого века, так поныне и продолжается. Единственным инструментом, который позволит городу самостоятельно диктовать направление этого развития, является планомерная инженерная подготовка городских территорий. Потому что в итоге инвестор пойдет туда, где будут инфраструктурно обустроенные участки. Это аксиома. Таким образом идет градостроительное развитие во всем мире. Я уверен, что Петербургу нужно приложить все усилия, чтобы взять в свои руки финансирование этой статьи расходов. Тогда город будет во главе развития, а не в хвосте, как сейчас.

– И все же какое решение должно быть в ситуации, когда денег в бюджете на такое развитие нет, личные интересы отдельного девелопера подчас далекие от градостроительной концепции?
– Выход один – искать партнеров. Ошибочно думать, что инфраструктура – это обуза. Инфраструктура сегодня – это инструмент инвестиционных вложений. И есть вполне понятные финансовые компании, которые заинтересованы участвовать в таких проектах. Мы проводим предварительные переговоры с такими организациями и рассматриваем это как единственный вариант дополнительного привлечения финансов. С одной стороны, окупаемость таких проектов будет долгой, но, с другой, это очень надежные инвестиции, которые в итоге принесут прибыль.

– В конце 2013 года компания заявляла, до конца года на тендере будет выбран генподрядчик работ, который уже определит, какие именно компании будут заниматься намывом. Сделан ли такой выбор?
– Да, мы выбрали генподрядчика и даже заключили с ним договор. В прошлом году мы собирались начать работы по инженерной подготовке территории, но без утвержденного ППТ нам пришлось отказаться от своих планов. Проект инженерной подготовки территории был разработан еще в 2011 году. Сейчас его нужно пересмот­реть, так как прошло довольно много времени. Модернизация в основном будет касаться повышения экологической безопасности. Мы хотим привнести в проект более продвинутые идеи.

– О чем идет речь?
– В первую очередь мы боремся за то, чтобы минимизировать замутнение воды Финского залива. Для решения этой задачи предусмотрено первоочередное строительство специальной защитной дамбы, внутри которой будет формироваться намывная территория. В настоящее время мы совершенствуем конструкцию этой дамбы, добиваясь улучшения экологических характеристик. В качества базового варианта планируем создание шпунтовой стенки, но, в принципе, рассматриваем и такие конструкции, которые еще не применяли в России, например аквадамбу, геотубы. Мы изучаем опыт иностранных проектов, а в реалиях Петербурга бесценным является опыт создания «Морского фасада».

– Вы считаете этот проект своим прямым конкурентом?
– Нет. С девелоперской точки зрения это совершенно разные проекты. Основные отличия сводятся к тому, что, во-первых, они находятся на разных стадиях реализации, а во-вторых, мы планируем создать совершенно другое градостроительное образование. «Морской фасад» – это, по сути, продолжение застройки кварталов Васильевского острова, то есть внутригородских территорий. Перед компанией «Северо-Запад Инвест» поставлена другая задача – построить новый город, который будет существовать в рамках концепции будущей полицентрической агломерации большого Санкт-Петербурга. Мы хотим, чтобы это был город, в котором людям будет интересно не только жить, но и работать, да и просто проводить время. Для этого из 3 млн кв. м. недвижимости, которые будут созданы на территории комп­лексного освоения, около миллиона «квад­ратов» – это нежилые помещения, то есть социальные, рекреационные, спортивные и культурно-зрелищные объекты.