Кадастровая стоимость имущества обретает налоговый смысл

С 2016 года налог на имущество физических лиц будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов. Такое решение уже приняли власти Санкт-Петербурга, и, по прогнозам специалистов, в ближайшее время их примеру последуют коллеги из Ленобласти.

О сути кадастровой стоимости, возможных причинах споров вокруг нее, а также изменениях в профильном законодательстве рассказал Денис Шереметьев, начальник отдела кадастровой оценки филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленин­градской области.

– В чем важность кадастровой стоимости объектов? Часто ли возникают споры о кадастровой стоимости?
– Определение кадастровой стоимости осуществляют независимые оценщики, которых на аукционах выбирают региональные и местные власти. В соответствии с действующим законодательством оценщики сами выбирают и обосновывают используемые подходы и методы.
Главной целью определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является определение базы для исчисления налога. В отношении объектов капитального строительства пока налоги исчисляются исходя из инвентаризационной стоимости, ранее определявшейся органами технической инвентаризации (БТИ). Хотя все идет к тому, что в Ленобласти, как и в Санкт-Петер­бурге, с 2016 года все-таки будет введен налог на имущество физлиц (на здания, помещения, квартиры, комнаты), исчисляемый от кадастровой стоимости.
А вот величина земельного налога уже достаточно давно напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, и в Ленобласти о своем несогласии с результатами кадастровой оценки заявляют сотни собственников. Правда, до положительного решения о пересмотре кадастровой стоимости в пользу рыночной доходят только десятки из них.
Оспаривание результатов кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости предусмотрено в федеральном законодательстве. Федеральный закон об оценочной деятельности дает такую возможность и организациям, и физическим лицам. Есть два варианта развития событий: можно обратиться сразу в суд либо в комиссию по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки при управлении Росреестра по Ленинградской области. Нюанс в том, что не все результаты государственной кадастровой оценки можно оспорить в комиссии. Она была создана в 2012 году, и результаты, утвержденные постановлениями областного правительства ранее, рассматривать не имеет права. Заявления об их оспаривании сразу отправляются в суд. Таким образом, под судебное направление попадают результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов (это самая массовая категория земель), земли садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (их тоже очень много) и некоторые другие. Через комиссию можно оспаривать результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства, земель промышленности (достаточно объемная категория с серьезными ценами и серьезными интересантами) и особо охраняемых территорий (это базы отдыха, пионерские лагеря, заказники, объекты рекреации вне границ населенных пунктов).

– Один из необходимых документов при оспаривании кадастровой стоимости объекта – отчет об определении его рыночной стоимости. Почему?
– Кадастровая стоимость определяется на основе рыночных данных, но все индивидуальные особенности каждого земельного участка, объекта недвижимости она, безусловно, не в состоянии учесть. Так, у нас в базе государственного кадастра недвижимости порядка 1,2 млн земельных участков, и оценить каждый из них индивидуально – нереально в принципе. Поэтому существуют методы массовой оценки, которые основываются на реальных рыночных данных.
Но возможность более точной оценки есть у владельца, заинтересованного лица. Такое лицо приглашает независимого оценщика, который подготавливает отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, когда была проведена оценка земель определенной категории. При положительном решении суда федеральным законодательством об оценочной деятельности предусмотрено право владельца заменить кадастровую стоимость, которая содержится в ГКН, на рыночную.
Споры о кадастровой стоимости решаются преимущественно в суде. Однако совсем недавно два спорных случая рассматривались и на комиссии при управлении Росреестра. Решение было принято положительное, и теперь с 1 января года подачи заявления (то есть с 1 января нынешнего года) налог на землю для этих объектов будет рассчитан исходя из новой стоимости.

– Возможен ли такой вариант, что кадастровая стоимость окажется ниже рыночной?
– Да, возможен. Не так давно к нам обращались власти одного из муниципальных образований Кировского района по вопросу пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, который планировали выставить на торги – его рыночная стоимость предположительно была выше кадастровой. Не только собственники – физические или коммерческие юридические лица могут обратиться к независимому оценщику. Адми­ни­страция муниципалитета также обладает таким правом в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

– Если налогообложение исходя из кадастровой стоимости выгодно для бюджета, почему переход на него происходит только теперь?
– Это действительно выгодно для бюджета, и согласно Федеральному закону № 284-ФЗ от 04.10.2014 до 2020 года все регионы перейдут именно на такую систему налогообложения. Предусмотрен плавный переход в налогообложении физических лиц в отношении принадлежащего им недвижимого имущества с инвентаризационной стоимости к кадастровой, определенной в процессе государственной кадастровой оценки объектов недви­жимости.
В настоящий момент налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости. До 2013 года органы технической инвентаризации осуществляли государственный технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
С 2013 года технический учет объектов недвижимости не производится, их инвентаризационная стоимость не рассчитывается. Однако постановка на государственный кадастровый учет новых объектов недвижимости (а также ранее учтенных, которые были построены до 2013 года, но не про­шли инвентаризацию) – процесс постоянный. Поэтому возникла ситуация, когда за период с 2013 года в государственном кадастре недвижимости поставлены на учет порядка 50 тыс. объектов недвижимости без сведений об инвентаризационной стоимости, которые в соответствии с действующим законодательством налогом на имущество физических лиц не облагаются.

– Государственная кадастровая оценка объектов капстроительства и земель в Лен­области завершена, результаты ее утверждены. Означает ли это, что кадастровая стоимость вновь появляющихся объектов будет определена только в рамках следующей процедуры государственной кадастровой оценки?
– Как уже было отмечено, решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные или местные органы власти. Они выбирают оценщика, заключают с ним договор. Прово­дить переоценку они вправе не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в управление Росреестра и филиал. В свою очередь, ведомства отражают эти данные в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
На данный момент 97% всех объектов капстроительства, поставленных на государственный кадастровый учет, имеют установленную кадастровую стоимость. Остав­­шиеся 3% составляют объекты незавершенного строительства и сооружения, определение кадастровой стоимости которых вне государственной кадастровой оценки не предусмотрено. Одновременно с этим есть возможность установления для таких объектов их рыночной стоимости и применения ее в качестве кадастровой в установленных законом целях (в том числе для насле­дования).