Жилые проекты подтянут торговлю

Активное жилое строительство, которое позволяет району на протяжении последних пяти лет входить в число лидеров по объемам ввода жилья, делает Красно­сельский район очень привлекательным и для развития торговой недвижимости.

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», полагает, что коммерческая недвижимость в районе проигрывает другим районам по благоустройству торговых зон. «Торговые объекты в основном представлены отдельными торговыми точками, несколько лет назад сюда стали приходить крупные торговые центры. Но по уровню предложения коммерческих объектов сегодня Красносельский район находится на одном из самых последних мест среди районов Санкт-Петербурга. Ценовое предложение находится на уровне 75 тыс. рублей/кв. м (торговля) до 111 тыс. рублей/кв. м (сфера услуг). Рынок офисных помещений практически неразвит», – говорит он.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петер­бурге, добавляет: «В районе отсутствуют спекулятивные качественные бизнес-цент­ры. Первый крупный качественный торговый центр – ТРК «Жемчужная плаза» – открылся лишь в III квартале 2013 года. До этого торговая недвижимость района была представлены только небольшими объектами – ТК «Фиолент» и пауэр-центр «Юго-Запад». Даже складские комплексы в Красно­сельском районе почти отсутствуют, несколько крупных складских объектов расположены на границе района, но территориально они относятся уже к Ленин­градской области».

В ожидании крупных премьер

К крупным инвестиционным проектам, заявленным в Красносельском районе, в первую очередь относится торговый центр Fashion House Outlet (арендопригодная площадь – 20,33 тыс. кв. м). Открытие центра перенесено на 2015 год. Также заявлен проект конгрессно-выставочного центра площадью более 300 тыс. кв. м (на пересечении пр. Маршала Казакова и Маршала Жукова), рядом с ярмаркой «Юнона». Девелопером является китайская компания «Хуа Бао».
«Кроме того, в текущем году в районе запланировано открытие торгового цент­ра «Луноход» арендопригодной площадью 4716 кв. м и первой очереди торгового центра «Ленинский парк» площадью 5500 кв. м. Вторая очередь этого торгового центра площадью 35 тыс. кв. м пока не имеет официального срока сдачи. Также существуют планы по строительству второй очереди ТРК «Жемчужная плаза». Однако пока неизвестны ни площадь, ни срок сдачи заявленного комплекса», – рассказал Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Владислав Фадеев к крупным проектам помимо Fashion House относит также проект торгового комплекса «Прибалтийский» от ГК «Город», а в более отдаленной перспективе – вторую очередь «Жемчужной плазы» и др.

Десяток на всех

Александр Веселов говорит, что из действующих торговых объектов района наиболее крупными являются ТРЦ «Жемчужная плаза» (площадь первой очереди – 94 тыс. кв. м), торговый комплекс «Фиолент» (площадь – 17 тыс. кв. м), торговый центр «Юго-Запад» (площадь – 13 тыс. кв. м), торговый центр «Нарва» (площадь – 10 500 кв. м).
В компании Colliers International говорят, что качественные торговые площади представлены тремя торговыми центрами и семью сетевыми гипермаркетами. «Суммарная арендопригодная площадь существующих торговых центров Красногвардейского района – 75 100 кв. м. Общая площадь всех качественных торговых объектов района – 144 207 кв. м. Обеспеченность торговыми площадями составляет 219 кв. м на 1000 человек, что является одним из самых низких показателей по городу. Стоит отметить, что ситуация в секторе ретейла существенно улучшилась с открытием первой очереди регионального ТРЦ «Жемчужная плаза» общей площадью 96 тыс. кв. м», – сообщили в Colliers International.

Причина и следствие

«Учитывая объемы строительства жилья, торговая недвижимость в Красно­сельском районе в ближайшие годы станет одним из наиболее активных сегментов коммерческой недвижимости», – говорят в Colliers.
Вице-президент по коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина отмечает, что в Красносельском районе неплохо представлен продуктовый ретейл: «Окей-экс­­пресс», «Пятерочка», гипермаркеты «Карусель», «Перекресток», «Лен­та». Крупные торговые сети в Красно­­сельском районе представлены не только продовольственными магазинами, но и гипермаркетами строительных материалов – «Макси­дом» и «Мет­рика». Также имеются специализированные большие магазины электроники и бытовой техники с широким ассортиментом товаров – «М-Видео», «Эльдорадо», «Юлмарт» и др.
«Достаточно и крупных торговых центров как на территории самого Красносельского района, так и по соседству: «Французский бульвар», «Фиолент», «Нарвский», «Континент», «Торговое поле», – отмечает она.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит, что арендные ставки на торговые площади в Красносельском районе в среднем колеблются от 800 до 1900 рублей за 1 кв. м. «Можно сказать, что в перспективе, учитывая увеличение населения, уровень ставок будет расти. Однако рост не будет существенным, так как во всех современных домах запроектированы коммерческие помещения и есть большой объем предложений. Стремясь быстрее сдать площади, арендодатели не станут завышать цены. Исключения – торговые площади около метро, которые востребованы всегда», – говорит господин Рожко.

Офисный дефицит

Если с торговыми помещениями перспективы выглядят более или менее радужно, то с офисной недвижимостью в районе дела обстоят гораздо хуже – по объему офисных помещений он находится в числе аутсайдеров среди спальных районов города.
В компании Colliers International говорят, что на начало II квартала 2014 года в Красносельском районе нет ни одного качественного офисного центра. «Слабое развитие транспортной инфраструктуры и удаленность от деловых кварталов города заставляет девелоперов фокусировать свое внимание на других районах города», – уточняет аналитики международной компании.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», добавляет: «В общем объеме качественной офисной недвижимости доля района составляет менее 1%.  Уровень вакансии – 2,3%, ставки – 350 рублей/кв. м/месяц в БЦ класса C и 450-750 рублей/кв. м/месяц – класса B. Возможно, деловую активность простимулирует реализация проекта конгрессно-выставочного центра «Дружба» на пр. Маршала Казакова».
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real, подсчитал: «Качественных офисных объектов в районе немного. Это, в первую очередь, бизнес-центр «Балтийская жемчужина» площадью 10 тыс. кв. м в составе одноименного жилого массива. Объект относится к классу В+. Средняя арендная ставка в нем составляет 1250 рублей за 1 кв. м. К офисным центрам класса В можно отнести бизнес-центр «Петергофский 73» площадью 4 тыс. кв. м (арендные ставки начинаются от 600 рублей за 1 кв. м) и здание на ул. Чекистов, 13. Ярким представителем класса С является офисный объект на ул. Томбасова, 5, площадью 1 662 кв. м  (ставка от 350 рублей за 1 кв. м). Помимо офисных помещений, оборудованных в бывших производственных зданиях и НИИ, офисные объекты располагаются также во встроенных помещениях. Особенно высока их концентрация на Ленинском пр.».

Мнение:

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real:

– В 2015 году ГК «Город» планирует построить торгово-развлекательный комплекс в непосредственной близости от жилого комплекса «Ленинский парк», возводимого компанией. Общая площадь ТРК – 35 тыс. кв. м, арендопригодная – 24 тыс. кв. м. Новый торговый комплекс будет расположен в одной конкурентной зоне с ТРК «Жемчужная плаза». На момент ввода объекта ТРК «Жемчужная плаза» будет функционировать достаточный период времени для формирования постоянных покупательских потоков. В связи с этим, несмотря на то что новый ТРК будет расположен рядом с жилым массивом, у него могут возникнуть проблемы с заполняемостью. Учитывая этот факт, девелоперу заранее стоит задумать о разработке нетипичной концепции для своего торгового центра, возможно, освоить новый формат.