Инвестиции жмут на тормоз

Количество инвестиционных сделок на отечественном рынке коммерческой недвижимости снижается, констатируют эксперты. Эта тенденция связана с введением санкций и нежеланием инвесторов рисковать.

По словам Александра Веселова, директора по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, инвестиционные сделки на рынке недвижимости Петербурга проходят до сих пор, хотя в текущем году их стало меньше, чем в 2013-м. «Введение санкций отразилось на объеме инвестиций в экономику России», – отмечает господин Веселов.
Александр Веселов добавляет, что до 70% инвестиционных сделок сегодня приходится на Москву, около 20% – на Петербург. По его оценкам, до 80% сделок приходится на офисную недвижимость.
«С начала года можно отметить всего несколько крупных сделок. Так, в I квартале ГК «ЦДС» приобрела у Fort Group бизнес-центр «Апполо». Сумма сделки составила 1 млрд рублей. Также в I квартале сеть бизнес-центров «Сенатор» купила у «Сбербанк лизинг» здание Фрунзенского универмага. В нем планируется открыть бизнес-центр. Сумма сделки составила 660 млн рублей. В конце мая стало известно о продаже бизнес-центра «Синоп», принадлежащего Plaza Lotus Group, фонду «РВМ Капитал». Собственник планирует выручить за объект около 2 млрд рублей. Шведский девелопер NCC приобрел за 2,8 млрд рублей земельный участок площадью 11 га на территории завода «Знамя труда». Продавцом выступил банк «Александровский». В июне компания Fort Group объявила о покупке у «ВТБ Девелопмент» проекта строительства многофункционального комплекса (МФК) у станции метро «Электросила». Сделка должна закрыться в июне. Ее оценивают в 1 млрд рублей», – делится данными господин Веселов.
«Активность инвесторов относительно покупки готовых объектов в офисном и складском сегменте в 2012-2013 годах заметно возросла, – рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. – Если говорить о 2010-2011 годах, то они характеризовались главным образом приобретениями для собственного использования, а в 2012-2013 годах стали преобладать инвестиционные сделки».
По словам Дмитрия Кузнецова, директора департамента продаж и приобретений East Real, инвестиционный спрос на объекты офисной недвижимости на сегодняшний день меньше, чем предложение. «Все больше инвесторов рассматривают возможность приобретения проектов на уровне покупки земельных участков для дальнейшего развития, так как именно такие вложения позволяют в дальнейшем существенно увеличить доходность инвестиций. В этом сегменте наблюдается перевес в сторону спроса», – говорит господин Кузнецов.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, наблюдает дефицит качественного предложения.
Николай Пашков отмечает, что цены предложения в большинстве случаев явно завышены относительно ожиданий клиентов и не обеспечивают разумных сроков возврата инвестиций.   
Анна Мишутина, аналитик ИК «Финам», говорит, что наиболее высоким спросом в прошлом году пользовались проекты в сегментах торговой, офисной и гостиничной недвижимости. «Интерес крупных инвесторов, несомненно, свидетельствует о сохраняющейся высокой привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости и значительном потенциале роста этого сектора. Кроме того, свою роль играет и сохраняющаяся напряженность на финансовых рынках – инвестиции в коммерческую недвижимость в таких условиях считаются одним из наиболее оптимальных решений, в первую очередь на фоне сравнительно низких рисков», – поясняет госпожа Мишутина.
Владимир Титоренко, генеральный директор ARENDASOFT, обращает внимание на тот факт, что, несмотря на обилие вновь вводящихся в строй объектов складской, торговой и офисной недвижимости, далеко не все они удовлетворяют критериям инвестиционных фондов.
Наиболее крупной инвестиционной сделкой, совершенной в Петербурге за последние годы, по словам экспертов, является продажа ТРК «Галерея». «Объект был продан за 1,1 млрд USD. Застройщик Meridian Capital в данном случае выступил как классический девелопер. Компания построила объект, заполнила его арендаторами, стабилизировала и спустя год продала американскому фонду недвижимости Morgan Stanley», – рассказывает Александр Веселов.