Индивидуалам здесь не место

В прошлом году город проводил шумную кампанию по борьбе с девелоперами, строящими жилье на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако, как отмечают эксперты, девелоперы имеют в своем распоряжении законные схемы и для застройки таких участков.

Петербург растет ввысь, это обусловлено дорогой стоимостью земли; девелопер, получивший участок, стремится «выжать» из него максимум квадратных метров. Но, как ни парадоксально, в городе есть участки, которые предназначены и под индивидуальное жилищное строительство.
В 2013 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2583,5 тыс. кв. м жилья. Как подсчитал Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», доля индивидуального жилищного строительства при этом составила 6,8%. По его словам, земельные участки под ИЖС можно формировать в черте города на территории около 4300 га, и власти города сегодня планируют включить в адресную программу 60 участков под ИЖС. В городе существует несколько зон, которые выделены под малоэтажное строительство, в том числе включающие участки, на которых возможно только индивидуальное жилищное строи­тельство, – Озерки, Коломяги, Каменка, пригородные районы Санкт-Петербурга. По закону на землях ИЖС можно строить капитальный малоэтажный дом не выше трех этажей на одну семью, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Жилой дом должен соответствовать всем нормам и требованиям к жилому строению, проектная документация для которого выполняется проектной организацией с государственной лицензией. В проектную документацию входит разработка отдельного технического задания по всем коммуникациям. Затем этот проект владелец участка должен согласовать в различных контролирующих инстанциях. «Но в настоящее время на землях ИЖС застройщики, нарушая закон, строят многоквартирные дома, таухаусы. В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на землях ИЖС приобрело массовый характер. Только за прошлый год власти города насчитали свыше 200 незаконных объектов – строящихся или уже заселенных. Правительство города борется с незаконным строительством, и уже принято несколько судебных решений о сносе подобных проектов», – рассказал господин Васильев.
Что касается стоимости индивидуальных домов на землях ИЖС, то здесь цена может варьироваться в широких диапазонах в зависимости от состава грунтов, типа конструкции, площади дома и т. д. По данным господина Васильева, стоимость участка ИЖС в черте города от 12 соток в среднем стоит от 3,7 млн рублей, а стоимость участка под застройку от 3 га стоит 15 млн рублей.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ЗАО «Управляющая компания «СТАРТ Девелопмент», при этом отмечает, что построить коттеджный поселок на землях ИЖС возможно, более того, по ее словам, такая схема оптимальна для девелопера и покупателя: если загородный дом приобретается для постоянного проживания, статус ИЖС обеспечивает милицейский адрес, прописку и привязанную к постоянной регистрации возможность пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками в черте населенного пунк­та. «А вот возведение многоквартирного дома на участке ИЖС однозначно является незаконным, с таунхаусами же есть варианты – в зависимости от минимально допустимого размера участка в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки. Построить линию из 10 секций таунхаусов на едином земельном участке так же незаконно, как и многоквартирный дом. Но если под каждой секцией таунхауса вымежеван учас­ток, например, по 1,5 сотки (как у нас в «Золотых ключах»), а сами таунхаусы не имеют общих помещений (подвалов и чердаков) и общих инженерных сетей, то это абсолютно легальная схема, и собственность на такие дома оформляется без каких-либо проблем. В этом случае таунхаусы считаются индивидуальными жилыми домами, просто не отдельно стоящими, как коттеджи, а блокированными», – резюмирует госпожа Шишулина.

Мнение:

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

– Ранее некоторые застройщики пытались возводить на землях ИЖС многоквартирные дома, но такую практику продолжать никто не решается, поскольку риски, также как и штрафы, слишком велики. В целом по городу в основном все подобные объекты сосредоточены в районе Коломяг, а в остальных районах города такие проекты встречаются редко.