Рынок аренды встал с ног на голову

Крупные агентства недвижимости заявили о том, что рынок аренды жилья претерпел кардинальные изменения – в последнее время предложение намного превысило спрос, и привычная схема отношений между съемщиком и арендодателем уходит в прошлое. Аналитики пока не склонны драматизировать ситуацию и полагают, что в спаде спроса виноват кризис.

Эксперты агентства недвижимости «Итака» отмечают кардинальные изменения на петербургском рынке жилой аренды. «Предложение превысило спрос до пяти раз в некоторых районах города, поставив под сомнение ранее приоритетную роль собственников. Новые реалии рынка требуют равноправного участия в сделке как арендодателя, так и арендатора, в том числе и в части оплаты комиссионных», – говорят в «Итаке».
Ранее, когда спрос на аренду жилья резко превышал объем предложения, рынок сам диктовал условия – все расходы по сделке нес арендатор. Подогреваемый спросом уровень арендных ставок в течение многих лет демонстрировал исключительно положительную динамику, стабильно подрастая на 10-15% в год. Однако около года назад ситуация кардинально изменилась, особенно в сегменте эконом.

Резкий поворот

«В течение последнего года рынок аренды развернулся на 180 градусов – средний показатель уровня арендных ставок не только не вырос, но значительно снизился, в среднем на 15%, в ряде случаев и до 20%. При этом объем предложения значительно превышает спрос, в некоторых районах города – до пяти раз, и это не предел. В этой ситуации срок экспозиции квартир с завышенной арендной ставкой достигает двух месяцев. Это упущенная выгода не готовых к переменам собственников», – уверена Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН «Итака».
Аналитики фиксируют все более значительный прирост предложения, а также увеличение количества инвестиционных покупок с целью дальнейшей сдачи в аренду. Так, по данным АН «Итака», за 2013 год в Санкт-Петербурге возведено 989 жилых домов на 42 528 квартир. По различным оценкам, до 50% этих квартир вышли на рынок аренды. На текущий момент общий объем строящегося в Петербурге и ближайших пригородах жилья составляет порядка 8,5 млн кв. м.
Во многих европейских странах, а также в Америке комиссию агентства оплачивает исключительно собственник. «Это общепринятая цивилизованная мировая практика. Новый петербургский рынок аренды требует равной оплаты услуг риэлтора обеими сторонами сделки», – заявляют в «Итаке».
В конце мая на заседании совета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака», выступил с инициативой перехода к новым формам сотрудничества между агентствами и собственниками жилья.
«Собственник, не завышающий арендную ставку и готовый оплатить половину комиссии, предложит рынку конкурентоспособные условия, тем самым быстрее привлечет арендатора и не упустит выгоду. Арендатор получит демократичные финансовые условия и сможет позволить себе услуги агентства, вместо того чтобы пополнять ряды участников «черного» рынка аренды, снимая квартиру без посредников. Риэлтор будет более оперативно и качественно выполнять запросы и первых, и вторых. Приняв новые цивилизованные правила аренды, выиграют все участники рынка», – пояснила Алла Казакова.
Точки зрения о том, что рынок аренды жилья претерпевает качественные изменения, придерживаются и аналитики NAI Becar. «В 2014 году впервые за долгое время предложение на рынке арендного жилья Санкт-Петербурга превысило спрос», – рассказали в Becar.

Виноваты новостройки

Снижение спроса на аренду во многом связано с большим объемом вводимого жилья. Все больше арендаторов предпочитают перенаправлять арендные платежи на ипотечные выплаты.
«Более 30% клиентов департамента новостроек NAI Becar снимают жилье в ожидании сдачи своей первой собственной квартиры», – рассказали аналитики компании.
В среднем ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге составляет 21 тыс. рублей, средний платеж по ипотечному кредиту за однокомнатную квартиру на первичном рынке – 23 тыс. рублей. Все больше людей предпочитают платить по кредиту за собственное жилье, нежели обогащать частного инвестора, несмотря на переплаты по ипотеке и длительную зависимость от кредитора.
«Современные покупатели жилья становятся все более подкованы в финансовых вопросах, – поясняет Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Они понимают, что с учетом инфляции ипотечный платеж в 23 тыс. рублей через пять лет будет гораздо менее весомым для личного бюджета. Для современного поколения ипотека является понятным финансовым инструментом и не вызывает страха. Также новые покупатели более образованны и уверены в своем будущем».

Дело в кризисе

Но не все аналитики склонны драматизировать ситуацию. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Полагаю, что подобные интерпретации скорее серьезно преувеличивают профицит предложения на рынке аренды. Необходимо отметить, что за весь прош­лый год объем ввода нового жилья в Санкт-Петербурге вырос примерно 0,3% (2,583 в 2013 году против 2,576 в 2012-м), в целом по РФ увеличение составило около 6%. Низкие темпы нового строительства не формируют необходимой базы для качественного расширения предложения, достаточного для насыщения спроса и способного существенно повлиять на средние ставки в сторону снижения. Возможно, речь идет о влиянии экономического спада и снижении доходов населения, что, конечно, негативно отражается на уровне спроса, но в целом имеет ограниченное влияние на наиболее крупные рынки, традиционно остающиеся основными центрами притяжения человеческого капитала».
Аналогичной точки зрения придерживается и Владимир Титоренко, генеральный директор ARENDASOFT: «Снижение спроса на рынке аренды жилья, по всей видимости, носит временный характер и связано не с ростом вводимых объектов, а со сползанием российской экономики в рецессию. Да, предыдущий год стал рекордным по количеству новостроек, но, надо заметить, с 2001 по 2008 год количество строящегося жилья также неуклонно росло. Напомню, что в тот же период вмес­те с ростом предложения и одновременно количества выдаваемых ипотечных займов параллельно росли цены как на покупку, так и на аренду жилой недвижимости. И этот процесс разгонялся опережающим ростом доходов населения. Тем более я бы не связывал стагнацию на рынке аренды жилья с ипотечной историей».

Цифры говорят

По данным Петростата, в 2012 году в Санкт-Петербург прибыло 194 511 человек, из них 67 392 внешних мигрантов и 127 119 внутренних. А в 2013 году – уже 257 тыс. человек, из которых 62 тыс. внешних и 195 тыс. внутренних мигрантов, то есть приток возрос на 20%.
В то же время предложение на рынке аренды жилой недвижимости возросло на 5%. При этом, по данным «Эксперт online», всего в СЗФО за 2013 год было выдано 71 944 ипотечных кредита, то есть не более 15 тыс. квартир было куплено клиентами в Санкт-Петербурге вместо аренды. По данным ARENDASOFT, в городе сдается минимум 150 тыс. объектов жилой недвижимости. Следовательно, ипотека сократила спрос на 10%. «Проанализировав эти цифры, легко увидеть, что никакого превышения спроса над предложением нет. Рост числа мигрантов и, как следствие, рост количества потенциальных квартиросъемщиков с лихвой перекрывает и рост предложения, и сокращение числа арендаторов, уходящих в ипотеку. Просто ухудшающаяся экономическая ситуация заставляет людей искать более бюджетные варианты и кооперироваться. Кроме того, с распространением социальных сетей поиск соседа для совместного проживания становится все более простым и безопасным», – подытожил Владимир Титоренко.

Мнение:

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

– Для покупки новой квартиры через ипотеку помимо гарантированного стабильного дохода и справок для банка необходимо располагать первым взносом. Конечно, существует некоторая доля покупателей, которые сделали выбор в пользу ипотеки и предпочли арендным платежам выплаты по кредиту. Но сказать, что это массовое явление, которое подорвало рынок аренды, будет неправильно.