Офисы в демократичном сегменте

Выборгский район – один из наиболее развитых районов Петербурга; благодаря большой площади, высокой плотности населения и хорошо развитой транспортной инфраструктуре коммерческая, офисная и торговая недвижимость здесь востребованы.

По данным компании «Итака», в Вы­­боргском районе расположены 251 тыс. кв. м офисов в составе бизнес-центров, преимущественно это объекты классов B, B+, C. Уровень вакансии – 10,1%.
Вероника Лежнева, директор отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: «Доля объектов класса А в существующем объеме предложения составляет 16% (три бизнес-центра). Стоит отметить, что за последние два года в Выборгском районе не появилось новых бизнес-центров, однако мы ожидаем, что в следующем году к предложению добавятся два новых крупных офисных здания».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал: «Общий объем предложения бизнес-центров класса А в Выборгском районе составляет около 30 тыс. кв. м, в классе В – 82 тыс. кв. м. При этом уровень вакансии в классе А находится на уровне – 35%, в классе В – около 6,5%».
Наиболее крупными бизнес-центрами в классе А являются БЦ Gregory's Palace (общая площадь – 15 тыс. кв. м), «Монблан» (8 тыс. кв. м), «Австрийский» (7 тыс. кв. м), в классе В – БЦ «ЭриксонЪ» (26 тыс. кв. м), «Выборгская застава» (18 тыс. кв. м), «Петровский форт» (17,5 тыс. кв. м), «Ренессанс центр» (13,3 тыс. кв. м), «Гренадерский» (10 тыс. кв. м).
Одной из основных зон деловой активности Выборгского района является Выборгская наб. Здесь расположено большое число уже реализованных офисных объектов и планируется дальнейшее развитие территории, в том числе редевелопмент промышленных площадок, например строительство бизнес-центра класса В+ на месте завода «Мезон». Также активно развиваются территории, прилегающие к центру города, Пироговская наб. и Большой Сампсониевский пр.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит, что значительная часть офисных центров расположена в районе станции метро «Выборгская» – на Большом Сампсониевском пр. и прилегающих улицах («Выборгская застава», «Эриксон», «Грейс», «Монблан»), а также вдоль набережных («XIX век», «Гренадерский», «Нобель», «Петровский форт», «Гельсингфорсский», «Грегори хаус», «Австрийский»).
«Наиболее престижной считается та часть Выборгского района, которая приближена к центру (Пироговская наб., Выборг­ская наб., Большой Сампсониевский пр.). В спальной части района, например в районе Парнаса, офисные здания единичны (бизнес-центр «На Парнасе»)», – перечисляет она.
Неоднократно анонсировались планы по созданию нового делового района города вдоль набережных и на месте промышленных предприятий Выборгского района.
В начале 2000-х годов в Петербурге был анонсирован масштабный проект по строительству крупного делового района на месте промышленных предприятий в Выборгском районе. Компания «Бекар» в 2001 году получила статус агентства развития территории, однако проект не удалось реализовать из-за административных проблем и противодействия собственников предприятий.
Несколько лет назад был принят единый план развития Выборгской стороны. Концепция предполагала строительство «делового сити» на территории 100 га, где в тот момент было расположено 15 предприятий. Однако сегодня эта территория продолжает развиваться лишь фрагментарно: активно перепрофилируются только набережные.
Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar, поясняет: «Среди офисных площадей Выборгского района востребованы помещения в существующих бизнес-центрах класса B. При этом аренда квадратного метра в офисе обойдется приблизительно в 1000 рублей в месяц, покупка – около 2 тыс. USD за 1 кв. м. Роста цен на рынке офисной недвижимости в настоящее время нет».
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет: «Стоимость продажи офисных помещений класса А в Выборгском районе может достигать 150 тыс. рублей/кв. м».
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в Выборгском районе в настоящее время функционируют 14 качественных бизнес-центров. Ставки аренды находятся в диапазоне от 850 до 1400 рублей/кв. м.
«Самые низкие цены на аренду офисных помещений – в удаленных районах, например в районе Парнаса или пр. Про­свещения, где можно арендовать помещение по цене от 590 рублей за 1 кв. м в месяц», – уточняет Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
Среди строящихся бизнес-центров она отмечает «Gardner Центр» и «Ренессанс бизнес-парк». Также в Выборгском районе реализуется проект МФК Ingria Tower.
Наиболее крупными бизнес-цент­рами Выборгского района являются БЦ «Петровский форт» (общая площадь – 24 500 кв. м), БЦ «Акватория» (23 800 кв. м) и БЦ «Выборгская застава» (15 700 кв. м).
Новые бизнес-центры в Выборгском районе открываются нечасто, примерно раз в два года. В основном это бизнес-цент­ры классов В и С.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», сетует: «Рынок офисной недвижимости в Выборгском районе на сегодняшний день практически не развивается. По итогам первого полугодия здесь не было введено ни одного бизнес-центра. На второе полугодие также не заявлено ни одного делового комплекса».
Впрочем, новые проекты все же реализуются. На стадии строительства в Вы­­боргском районе находятся следующие офисные центры: Renaissance Business park на Смолячкова, 6; бизнес-центр на Большом Сампсониевском пр., 28; бизнес-центр на Большом Сампсониевском пр., 60; реконструкция корпуса фабрики «Красная нить» на Гельсингфорсской ул., 3.
Всего на Выборгский район приходится около 8% от общего числа петербургских бизнес-центров.