Сложный формат с хорошими перспективами

В Петер­бурге много промышленных объектов, которые после реконцепции могут стать лофтами. Однако работа с данным форматом недвижимости сопряжена с рядом сложностей.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что девелоперы, реализующие лофт-проекты, сталкиваются с такими же сложностями, как и компании, занимающиеся редевелопментом бывших промышленных территорий. По его мнению, можно выделить три основных проблемы. «Первая – отсутствие программы по выводу предприятий из города, которая бы позволила, во-первых, определить перечень предприятий для вывода, а во-вторых, сформировать процедуру как перевода, так и дальнейшего выкупа земли. Вторая – отсутствие поддержки предприятий с точки зрения выбора места будущего размещения, обеспечения его коммуникациями и т. д. Решение этой проблемы невозможно без участия властей, поскольку они должны выделять участки для переноса предприятий, обеспеченные инженерией, а взамен получать проекты, направленные на развитие депрессивных территорий в черте города. Третья – структура собственности предприятий и статус владения. Зачастую территории заводов громадны и сильно разнесены территориально, при этом разные куски участка могут находиться в собственности различных структур или иметь различный статус владения. Решение этих вопросов также удлиняет и удорожает процесс редевелопмента», – перечисляет господин Харченко.
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», считает, что можно прийти к компромиссу, когда реализация подобных проектов будет выгодна обеим сторонам: и девелоперу, и городу, например, снизив и адаптировав требования по социальной инфраструктуре. «Это позволило бы создать ее в удобном виде, а не уклоняться, как принято считать сегодня. То же касается и инженерной инфраструктуры. Ведь для города это тоже хорошо: здания, которые, во-первых, никак не эксплуатируются, а во-вторых, негативно влияют на городскую ткань, могут быть эффективно использованы», – предлагает господин Тюкин.
К перечисленным проблемам Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, добавляет то, что часть объектов не могут быть жильем по Генплану, и город не очень охотно идет на уступки в этом вопросе.
«Другой момент – это отсутствие опыта работы петербургских компаний в этом сегменте, а также отсутствие реализованных проектов жилых лофтов как фактор повышенного риска», – отмечает господин Скигин.
Жилых лофтов в чистом виде в Петербурге пока нет. Между тем в Москве, по оценкам Альберта Харченко, в год реализуется более 35 тыс. кв. м жилых лофтов. «Учитывая московский опыт, можно говорить о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. Формат «лофт» несет с собой определенную атмосферу, образ мышления, что привлекает достаточно большую группу потенциальных покупателей. А учитывая то, что в Петербурге «серый пояс» занимает около 19 тыс. га, именно формат «лофт» может быть выходом в решении вопросов по редевелопменту бывших промышленных территорий с необходимостью сохранения внешнего облика зданий», – говорит господин Харченко.
Стоимость жилого лофта зависит от совокупности факторов. «На цену могут влиять видовые характеристики, состояние здания, инфраструктура района и сама локация, так же как и в случае с любым жилым проектом. Если результатом редевелопмента является просторное, хорошо освещенное помещение с потолками в полтора-два раза выше обычных в удачной локации, определенная категория людей готова переплачивать за лофт до 30% по сравнению с другими жилыми проектами в аналогичных локациях, – рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Сolliers International в Санкт-Петербургe. – Поэтому экономически выгодными могут быть преимущественно проекты в центре Петербурга или близких к центру частях города. Формат лофта характерен и более актуален для проектов высоких сегментов, нежели чем для масс-маркета».
Владимир Скигин говорит, что в Петербурге есть два заявленных жилых лофта. «Лофт-проект с жилой функцией планируется реализовать на территории Сестрорецкого инструментального завода («Петровский арсенал»). В данный момент там функционирует летний проект, схожий по формату с «Летом в Новой Голландии», – рассказывает господин Скигин.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет, что сейчас в стадии проработки находится еще один из таких проектов – реконструкция солодовни «Новая Бавария» на Петровском острове. «Работы на объекте начнутся в будущем году. В здании солодовни начала XX века будет создан первый в городе жилой лофт. Проект реализует девелопер «Леонтьевский мыс», – делится данными эксперт.
По словам Елизаветы Конвей, оптимальный объект для реализации жилого лофт-проекта – это промышленное здание нетоксичного производства в удачной локации по однородности окружения, транспортной доступности, видовым характеристикам. Неотъемлемыми атрибутами лофтов, по ее словам, являются высокие потолки, большие окна, минимальное количество несущих стен и небольшая глубина помещений.

Мнение:

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Сolliers International в Санкт-Петербургe:
– Самые перспективные территории в Петер­бурге для подобных проектов – это часть промышленных зданий вдоль Синопской наб., а также ряд помещений промышленного пояса на Васильевском острове. Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия.