Риэлторы высоких чиновников достали
12.05.2003
Недавно руководство Российской гильдии риэлторов (РГР) дало оценку «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе», которая была разработана Советом при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. По мнению первых лиц РГР, концепция в ее нынешнем виде излишне теоретична и мало полезна для участников рынка недвижимости.
Уже много лет РГР на своих съездах и на национальных конгрессах по недвижимости твердила одно и то же: рынок вместо отдельных законов в области недвижимости остро нуждается в единой, цельной системе законодательства. Соответствующие резолюции неоднократно рассылались в адрес президента страны, правительства, Государственной думы, Совета Федерации и других высоких структур. Наконец, как экспрессивно заметил один из руководителей РГР, «достали мы их, и наши предложения потихоньку начали работать».
Недвижимая вещь
Наряду с уже упомянутой «Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе» в РГР были рассмотрены основные положения проекта «Программы социально-экономического развития России на 2003-2005 годы». Оба документа, по словам президента РГР Игоря Горского, во многом носят сугубо теоретический характер и мало применимы для развития российского рынка недвижимости. Помимо этого они имеют существенные различия, хотя, по мнению руководства гильдии, их быть не должно. Более того, программа развития должна разрабатываться на основе концепции и поэтапно ее реализовать.
Президент РГР поддерживает авторов концепции в том, что определение «недвижимая вещь» является фундаментом гражданского законодательства в области недвижимости. «Каждая недвижимая вещь, – считает Игорь Горский, – должна представлять собой единый, самостоятельный объект гражданского права. Но практика применения Гражданского и Земельного кодексов РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены. И, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов, имеющих фундаментальное отношение к рынку девелопмента и инвестиций в недвижимость».
Включить в этот перечень предлагается, в частности, объекты незавершенного строительства, исключить – предприятия, леса и многолетние насаждения.
Единая судьба
Беспокойство РГР вызывает несогласованность в концепции и программе развития на 2003-2005 годы вопросов по реформированию земельных отношений. Скорость проведения земельной реформы, по словам руководства гильдии, не является удовлетворительной для профессиональных участников рынка недвижимости, очень затруднены вопросы вовлечения земли любого назначения в хозяйственный оборот. Вместе с тем Игорю Горскому видится весьма удачным предложение авторов концепции о том, что в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания правового регулирования этой области.
На основе данного принципа, считает президент РГР, необходимо ускорить процессы формирования Единого земельного кадастра, завершить определение целевого назначения земель и упростить правила градостроительства, сделав их при этом публичными.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что ни собственник здания, ни собственник земли не имеет исключительного права на распоряжение своим имуществом без учета интересов другого. Им обоим должно быть предоставлено право преимущественной покупки, а владение и пользование не должны ограничиваться.
Две плоскости рынка
Еще один немаловажный момент касается отсутствия в концепции разделов, отражающих основные положения инвестиционно-строительной деятельности. «То законодательство, которое мы имеем на сегодняшний день в этой области, – говорит Игорь Горский, – не системно, что порождает вмешательства чиновников разных уровней в процесс возведения новых объектов недвижимости. Между тем вопрос развития инвестиционно-строительной деятельности стоит в двух плоскостях, с одной стороны, это снятие лишних административных барьеров при строительстве, с другой – защита инвестиций граждан».
Для реализации первой задачи президент РГР предлагает ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления сформированных для застройки земельных участков с четким описанием не только границ участка, но и уже существующих сервитутов. Основными задачами при этом являются: установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы градостроительной и проектной документации и установление сроков их проведения; введение регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе «одного окна»; четкое установление стоимости государственных экспертиз.
В отношении защиты граждан, прежде всего, необходимо, повторимся, более ясно определить статус объекта незавершенного строительства, что позволит применять договора соответствующей правовой формы.
В целом неплохо
Необоснованным и поспешным г-н Горский назвал предложение о полном отказе от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению авторов концепции, процедуру регистрации договоров может заменить процедура обязательного их нотариального удостоверения. «Однако такая формулировка, – утверждает президент РГР, – носит не только революционный характер, но практически меняет всю сложившуюся систему оформления прав на объекты недвижимости. Требуется существенное изменение законодательства, в том числе и о нотариате. Так, например, непонятно, как будут решаться вопросы об ответственности нотариуса при заключении сделок, а также определения и подтверждения прав на объекты недвижимости, функционирования рынка ипотеки и долевого строительства»
В РГР полагают, что в концепции не хватает разделов, посвященных взаимоотношениям государства и предпринимателей на рынке недвижимости и регулированию операций с недвижимостью. Несмотря на это, руководство гильдии в целом положительно оценило работу авторов и концепции, и программы развития на 2003-2005 годы и заявило, что в рамках предстоящего в июне VI Национального конгресса по недвижимости оба документа будут дополнительно и тщательно изучены. С учетом замечаний концепцию доработают, и в четвертом квартале 2003 года она поступит на подпись президенту Владимиру Путину.
Автор: Андрей Теплоухов
Уже много лет РГР на своих съездах и на национальных конгрессах по недвижимости твердила одно и то же: рынок вместо отдельных законов в области недвижимости остро нуждается в единой, цельной системе законодательства. Соответствующие резолюции неоднократно рассылались в адрес президента страны, правительства, Государственной думы, Совета Федерации и других высоких структур. Наконец, как экспрессивно заметил один из руководителей РГР, «достали мы их, и наши предложения потихоньку начали работать».
Недвижимая вещь
Наряду с уже упомянутой «Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе» в РГР были рассмотрены основные положения проекта «Программы социально-экономического развития России на 2003-2005 годы». Оба документа, по словам президента РГР Игоря Горского, во многом носят сугубо теоретический характер и мало применимы для развития российского рынка недвижимости. Помимо этого они имеют существенные различия, хотя, по мнению руководства гильдии, их быть не должно. Более того, программа развития должна разрабатываться на основе концепции и поэтапно ее реализовать.
Президент РГР поддерживает авторов концепции в том, что определение «недвижимая вещь» является фундаментом гражданского законодательства в области недвижимости. «Каждая недвижимая вещь, – считает Игорь Горский, – должна представлять собой единый, самостоятельный объект гражданского права. Но практика применения Гражданского и Земельного кодексов РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены. И, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов, имеющих фундаментальное отношение к рынку девелопмента и инвестиций в недвижимость».
Включить в этот перечень предлагается, в частности, объекты незавершенного строительства, исключить – предприятия, леса и многолетние насаждения.
Единая судьба
Беспокойство РГР вызывает несогласованность в концепции и программе развития на 2003-2005 годы вопросов по реформированию земельных отношений. Скорость проведения земельной реформы, по словам руководства гильдии, не является удовлетворительной для профессиональных участников рынка недвижимости, очень затруднены вопросы вовлечения земли любого назначения в хозяйственный оборот. Вместе с тем Игорю Горскому видится весьма удачным предложение авторов концепции о том, что в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания правового регулирования этой области.
На основе данного принципа, считает президент РГР, необходимо ускорить процессы формирования Единого земельного кадастра, завершить определение целевого назначения земель и упростить правила градостроительства, сделав их при этом публичными.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что ни собственник здания, ни собственник земли не имеет исключительного права на распоряжение своим имуществом без учета интересов другого. Им обоим должно быть предоставлено право преимущественной покупки, а владение и пользование не должны ограничиваться.
Две плоскости рынка
Еще один немаловажный момент касается отсутствия в концепции разделов, отражающих основные положения инвестиционно-строительной деятельности. «То законодательство, которое мы имеем на сегодняшний день в этой области, – говорит Игорь Горский, – не системно, что порождает вмешательства чиновников разных уровней в процесс возведения новых объектов недвижимости. Между тем вопрос развития инвестиционно-строительной деятельности стоит в двух плоскостях, с одной стороны, это снятие лишних административных барьеров при строительстве, с другой – защита инвестиций граждан».
Для реализации первой задачи президент РГР предлагает ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления сформированных для застройки земельных участков с четким описанием не только границ участка, но и уже существующих сервитутов. Основными задачами при этом являются: установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы градостроительной и проектной документации и установление сроков их проведения; введение регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе «одного окна»; четкое установление стоимости государственных экспертиз.
В отношении защиты граждан, прежде всего, необходимо, повторимся, более ясно определить статус объекта незавершенного строительства, что позволит применять договора соответствующей правовой формы.
В целом неплохо
Необоснованным и поспешным г-н Горский назвал предложение о полном отказе от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению авторов концепции, процедуру регистрации договоров может заменить процедура обязательного их нотариального удостоверения. «Однако такая формулировка, – утверждает президент РГР, – носит не только революционный характер, но практически меняет всю сложившуюся систему оформления прав на объекты недвижимости. Требуется существенное изменение законодательства, в том числе и о нотариате. Так, например, непонятно, как будут решаться вопросы об ответственности нотариуса при заключении сделок, а также определения и подтверждения прав на объекты недвижимости, функционирования рынка ипотеки и долевого строительства»
В РГР полагают, что в концепции не хватает разделов, посвященных взаимоотношениям государства и предпринимателей на рынке недвижимости и регулированию операций с недвижимостью. Несмотря на это, руководство гильдии в целом положительно оценило работу авторов и концепции, и программы развития на 2003-2005 годы и заявило, что в рамках предстоящего в июне VI Национального конгресса по недвижимости оба документа будут дополнительно и тщательно изучены. С учетом замечаний концепцию доработают, и в четвертом квартале 2003 года она поступит на подпись президенту Владимиру Путину.
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Правила игры
