Возрастающие запросы

Требования арендаторов офисных помещений за последние пять лет претерпели заметные изменения. Они выражаются прежде всего в том, что при выборе помещения внимание уделяется не только характеристикам самого офиса, но и качеству здания, в котором он расположен.

Большое значение для арендаторов приобрело инженерное оснащение бизнес-центра, например характеристики системы вентиляции и кондиционирования, мощность чиллера (холодильной машины) и вентустановки. Все чаще арендаторы предъявляют особые требования к сервису, который предоставляет управляющая компания. Как правило, они хотят знать управляющего зданием, того, кто будет отвечать за комфортные условия работы в офисе. В некоторых случаях арендаторы прописывают в договоре стандарты сервиса, например скорость реагирования управляющей компании на просьбы и жалобы. Ключевое значение начинает играть гибкость офисного пространства, возможность использовать его максимально эффективно. «Практикой последних лет стало создание проектов планировки будущего офиса для нескольких помещений, попавших в шорт-лист. На основании этих проектов делается окончательный выбор», – рассказывает о нюансах подбора помещений под офис Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Евгений Якушин, генеральный директор «УК Система», добавляет: «Также арендаторы уделяют внимание инфраструктуре в офисном центре: наличие в здании конференц-залов, отделений банков или банкоматов, а также пунктов питания играет немаловажную роль. Важно отметить, что эти вопросы волнуют арендатора только в момент выбора офиса – для него важно не задумываться о вопросах эксплуатации в дальнейшем: все должно функционировать независимо от него. Главное, чтобы все было уже решено до него. Разумеется, это не относится к якорным арендаторам, которые щепетильно относятся к вопросу эксплуатации помещения».
Госпожа Еременко также отмечает, что в последние годы прослеживается тенденция к уходу от кабинетной планировки в сторону open space. «Даже те компании, которые не готовы полностью отказаться от кабинетов, уходят от мелкой нарезки. Кабинеты, рассчитанные на 2-3 человека, постепенно уступают место более крупным, где может разместиться отдел, состоящий из 10 сотрудников», – говорит госпожа Еременко.
Она отмечает также, что при организации офиса open space многие арендаторы стремятся сформировать в рабочей зоне небольшое пространство для рабочих встреч. Это не традиционная закрытая переговорная комната, а часть открытого пространства, недалеко от рабочих мест, визуально ограниченная мебелью, где удобно провести короткие встречи сотрудников.
Влияет на требования к офисам и развитие интернет-технологий. Как считает госпожа Еременко, они сказались прежде всего на количестве серверных и телекоммуникационных комнат. «Если пять лет назад арендаторы, как правило, оговаривали рост числа серверных в течение времени, причем заметными темпами, сегодня благодаря облачным технологиям число таких помещений сокращается. Это позволяет снизить энергопотребление и сократить нагрузку на перекрытия здания», – говорит госпожа Еременко.
Открытая планировка офисного пространства, которая становится все более популярной среди арендаторов, делает возможной применение практики «свободного рабочего места» (desk sharing). Такой формат целесообразен только для крупных компаний, а также в том случае, когда большое количество сотрудников проводит много времени вне офиса. В этих условиях отсутствие закрепленных рабочих мест и предоставление их сотрудниками по мере необходимости может быть эффективным. Пока такая практика не очень распространена в Петер­бурге. Даже в Москве, по данным проведенного JLL исследования, среди 20 крупнейших компаний, суммарно арендующих около 11% всех площадей в столице, лишь шесть использовали эту практику для некоторых специализированных отделов. При­ме­нение такой практики позволяет уменьшить затраты на аренду офисной недвижимости, но требует изменения подхода к организации рабочего пространства.

Мнение:

Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»:
– Примени­тель­но к Петер­бургу говорить о новых офисных форматах весьма проблематично, поскольку объем ввода объектов нового строительства не так велик, к тому же качественные объекты тяготеют к центру города, где возможности ограничены. В Москве в последние несколько лет, напротив, явно выделились три подхода к созданию офисных объектов, демонстрирующие видение девелопера. Европейский подход – офисные здания с небольшой глубиной (14-16 м); таким образом, в каждом офисе используются оба световых фронта, окна офиса выходят на оба фасада. Американский подход – создание помещений с большой глубиной (около 35 м), где посередине сконцентрировано техническое ядро, а офисы располагаются по бокам и выходят на одну сторону. И объекты приспособления, чаще лофты, с креативной составляющей и нетиповыми планировками и средой.