Премиальный негатив

Бывшее опасное производство, свалка или кладбище после редевелопмента становятся привлекательной площадкой для застройки жильем. Как уверяют эксперты, негативная история места никак не способна повлиять на стоимость недвижимости в сторону понижения. Более того, земля на таких территориях нередко позиционируется как премиальная.

Уже много лет в Санкт-Петербурге идет редевелопмент территорий вредных промышленных производств. Ведь зачастую они сконцентрированы в местах, представляющих интерес для застройщиков элитной недвижимости. Но несмотря на неблагоприятную экологическую ситуацию, цена метра в объектах элитного сегмента не снижается, уверяет Юлия Барахтина, директор АН «Бекар».
Аналогична ситуация и с мусорными полигонами. Часть Приморского района некогда занимала свалка бытового мусора. Однако прошлое района не влияет на мнение покупателей качественной жилой недвижимости в новостройках и не влияет на ее стоимость.

Без раздражающих факторов

«Снижение стоимости квартиры на 10-15% имеет место в случаях соседства с действующей свалкой отходов и заводом. Они также затрудняют и снижают скорость продажи такой недвижимости», – поясняет госпожа Барахтина.
Например, существуют дома, во дворе которых находятся выходы вентиляционных коллекторов, из-за которых распространяется неприятный запах. Это весьма усложняет продажу жилья, поскольку при осмотре объекта потенциальным покупателем такой недостаток становится очевиден.
Что касается зоны аэропорта, то цены на жилье там в принципе ниже, поскольку такие районы удалены от основной части города. Наиболее заметна близость к аэропорту в округе «Сосновая поляна». Из-за нахождения в зоне траектории взлета и посадки самолетов стоимость объектов жилой недвижимости снижается на несколько процентов, считает госпожа Барахтина.
Впрочем, Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк», с этим не согласна: «Хорошим примером в данном случае является наш жилой экокомплекс «Триумф Парк». До аэропорта можно добраться за 10 минут, железнодорожная станция находится в нескольких километрах, а наши покупатели рассматривают эти факты только с точки зрения удобства местоположения их дома. Наши квартиры приобретают и сотрудники аэропорта, и люди, которые работают в многочисленных офисных и торговых центрах, расположенных вокруг нашего комплекса. Разумеется, много у нас покупателей и из других районов города. Соседний с нами участок ранее занимал завод «Самсон». Сейчас эти земли предназначены в том числе под жилую застройку. Несколько участков уже выкуп­лены крупными компаниями. Так что скоро мы обзаведемся достойными соседями, и я не сомневаюсь, что и у них не будет проблем со спросом».
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP, добавляет: «Для снижения шумового воздействия рядом с действующими железнодорожными ветками или крупными автомагистралями устанавливаются специальные шумозащитные экраны».

Если разрешили, значит, можно

«По сути, если разрешение на строительство жилых и социальных объектов получено, это означает, что здоровью будущих жителей ничего не угрожает. С помощью грамотной политики продвижения товара на рынке «негативный шлейф» можно как скрыть, так и провести «разъяснительные мероприятия» для особо требовательных покупателей. В каждом конкретном случае в конкретной локации необходимо выбирать конкретные инструменты продвижения, и не всегда это будет ценовая политика», – уверена Альбина Ямалентдинова.
Юлия Жалеева говорит, что прежде чем начать строительство на месте, например, бывшего производства, девелопер проводит достаточно большое количество мероприятий по подготовке участка к строи­тельству. «Последствия «вредной истории» уничтожаются полностью. Если же говорить о таких объектах, как аэропорт и железная дорога, то вплотную к ним строить жилье никто не разрешит – у них есть охранная зона и определенные нормативы, обязательные к соблюдению при строительстве жилья поблизости», – уверяет она.
Альбина Ямалентдинова добавляет: «От промышленных производств, свалок, аэропортов, железной дороги и прочих объектов, являющихся источниками негативного влияния на здоровье человека, устанавливаются санитарно-защитные зоны. В зависимости от класса опасности предприятия размер санитарно-защитной зоны может достигать до 1000 м. То есть на расстоянии до 1 км нельзя размещать соцобьекты и жилье без выполнения мероприятий по снижению вредного воздействия таких зон».
Генеральный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов считает, что спрос на квартиры в объектах, которые возводятся в рамках проекта редевелопмента территории, ничуть не меньше, чем на жилье, построенное на обычных участках. «Опасений по поводу «вредного прошлого» земли, на которой строится комплекс, у покупателей быть не должно, ведь перед началом возведения проекта на территории проводятся серьезные рекультивационные мероприятия. Что касается стоимости на квартиры в подобных объектах, то уровень цен на них не может быть ниже среднерыночных, ведь для возведения жилья на участке с «промышленным» прошлым застройщик несет ряд затрат, таких как снос существующих зданий, рекультивация земли и т. д.», – говорит господин Евдокимов.

Без ухищрений

Таким образом, неоднозначная для клиента неблагоприятная экологическая ситуа­ция, вызванная промышленным и бытовым загрязнением, не всегда влияет на стоимость жилья. На скорость продаж такое соседство может оказать негативное влияние, лишь если воздействие явное.
«Говорить о том, что такое жилье однозначно дешевле, или о том, что девелопер обязательно должен предпринять какие-либо ухищрения для привлечения клиентов, на мой взгляд, нельзя. Так, например, в Санкт-Петербурге большинство пятен под застройку, расположенных на месте бывших «промок», находятся в прекрасных местах – в центре, вдоль набережных, рядом с метро. Покупателей таких квартир, уверена, не смутит тот факт, что раньше на месте их дома был, например, завод», – полагает Юлия Жалеева.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, солидарен с коллегами: «На мой взгляд, наличие ранее на месте строительства дома свалки, промышленной зоны либо другого негативного фактора не приводит к снижению стоимости продаваемого жилья».