Эксплуатация идет двумя путями из трех

Способ эксплуатации многоквартирного дома выбирают общими усилиями все собственники жилья. Но из трех вариантов, предусмотренных Жилищным кодексом, реально действуют только два. У каждого есть свои плюсы и минусы.

Эксплуатация жилого дома предполагает техническое обслуживание инженерных сетей, благоустройство, обеспечение безопасности жителей, регулярные профилактические осмотры, текущий и капитальный ремонт всего, что находится на территории дома: канализации, системы отопления, проводки, общих окон, крыш, дворовой территории и множества других деталей бесперебойной и здоровой работы организма дома.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: либо непосредственное управление собственниками помещений, либо управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо силами сторонней управляющей компании.
При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются поставщиком с каждым собственником помещения, в договорах на поставку жилищных услуг одной из сторон выступают все собственники жилья в этом доме. В случае управления посредством ТСЖ или жилищного кооператива договоры заключаются между этим юридическим лицом и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Если в доме работает управляющая компания, договоры на поставку услуг заключаются с нею.

Активисты из местных

В первом случае не существует затрат на содержание штата сотрудников, занимаю­щихся содержанием дома, в остальных двух это является обязательным бременем для всех собственников жилья.
Сократить расходы на эксплуатацию дома в варианте с ТСЖ можно, перераспределить часть работы на собственных сотрудников (например, по уборке помещений), получая из местного бюджета средства на капитальный ремонт и обучение персонала, а также зарабатывать, занимаясь коммерческой деятельностью, например сдавая в аренду стену дома под размещение рекламы или оборудования оператора мобильной связи. В случае с управляющей компанией можно либо сократить объем выполняемой ею работы, либо поискать конкурента с более гуманными расценками.

Более прозрачный

Евгений Пургин, председатель совета СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере», называет способ непосредственного управления собственным домом более прозрачным и экономным для владельцев имущества. «Каждый собственник получает отдельную квитанцию на воду, на отопление, на уборку, на вывоз мусора. И если он видит, что уборка не производится, он может не платить за нее. Это то же самое, как иметь несколько мобильных телефонов и пополнять счета у разных операторов», – говорит господин Пургин.
Однако, по его словам, этот способ управления практически не представлен в Петербурге и России в целом, поскольку требует от собственников значительной активности и вовлеченности в этот процесс.
Председатель Ассоциации ТСЖ Цент­рального района Владимир Семенов называет выбор сторонней управляющей компании для эксплуатации дома хорошим решением для ленивых людей. «За вас все будут решать, но минус в том, что вы будете платить за услугу, которая чаще всего оказывается качеством ниже, чем необходимо за эти деньги. Все дело в том, что любые дополнительные деньги для управляющей компании – это прибыль, вкладывать их в развитие вашего дома никто не будет», – говорит господин Семенов.
По его мнению, преимуществом ТСЖ является финансовая прозрачность работы. Правда, Евгений Пургин констатирует, что в ТСЖ нередко появляются сомнения в честности председателя товарищества.

Чуть больше сотни

По оценкам экспертов, в Петербурге работают 44 государственные компании (каждая из этих организаций подчиняется Жилищному комитету) и 60 менее крупных частных фирм, занимающихся эксплуатацией жилых домов. В новых домах работают в основном управляющие компании, созданные или выбранные самим застройщиком, в старых домах – преимущественно жилкомсервисы.
По оценке Евгения Пургина, частные компании оказывают более качественные услуги, нежели государственные. Он объясняет это отсутствием конкуренции для представителей эксплуатационного бизнеса, представляющих государство.
Наиболее крупными частными управляющими компаниями в городе являются «Сити-сервис», «Проминвест» (обе работают совместно с государством, которое владеет 20% акций каждой из компаний), «Уютный дом», РЭС ТСВ, «Стакс», «Сервис-Недвижимость».
Представитель компании «Сервис-Недвижимость» уверен, что собственники жилья выбирают управляющую компанию, учитывая ее опыт работы на рынке, качество исполнения законодательства, в том числе по поводу раскрытия информации, финансовое состояние организации и квалификацию сотрудников. По его оценке, в Петербурге хватает работы и для государственных, и для частных управляю­щих компаний.