Районы страдают от дисбаланса

Массовый исход девелоперов на границы города и области заставил участников рынка говорить о появлении некоторого дисбаланса: ряд районов Петербурга оказались переоценены, а ряд – недооценены.

Многие участники рынка считают, что сегодня одним из самых недооцененных районов города является Фрунзенский.
Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, говорит: «На текущий момент, на мой взгляд, из наиболее недооцененных можно отметить Красногвардейский и Фрун­зенский районы. Вследствие не очень хорошей транспортной доступности данные зоны развиваются менее активно. Тем не менее спрос на эти районы есть, и с учетом планов по развитию новых транспорт­но-пересадочных узлов цены могут подрасти в перспективе на 10-20%».
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, согласна с этим мнением: «К наиболее недооцененным районам Санкт-Петербурга можно отнести Фрунзенский. Территория Фрунзенского района весьма перспективна с точки зрения редевелопмента территорий бывших промышленных предприятий и заводов. На их месте возможно построить новые объекты жилой недвижимости, а также качественные бизнес-центры. В районе требуется создать качественную транспортную инфраструктуру, в особенности необходимы новые станции метро. В результате развития района цена квад­ратного метра на жилье может вырасти не менее чем на 10%».
Сергей Цинбарев, специалист по продажам и маркетингу EKE Group, к недооцененным районам относит и Васильевский остров. Здесь, по его мнению, остро ощущается дефицит жилых проектов высокого уровня. «У потребителей Василеостровского района весьма скудный выбор качественных объектов для комфортного проживания, хотя район обладает всеми преимуществами для жизни: это и возможность жить в исторической части Санкт-Петербурга, хорошая социальная и торговая обеспеченность, близость Финского залива и многие другие. Открытие ЗСД значительно улучшит транспортную обстановку Васильевского острова. На данный момент ведется строительство нескольких станций метрополитена, что положительно скажется на пассажиропотоке в час пик. Жители острова редко принимают решение сменить место проживания, и это не случайно. Васильевский остров обладает своей особенной атмо­сферой, которая сложилась благодаря историческим постройкам, местоположению и, безусловно, самим жителям. Люди, которые родились и выросли здесь, в большинстве случаев не согласятся поменять район проживания. Но многие из них готовы улучшить свои жизненные условия, чего пока район предложить не может. В связи с этим в данной локации накопился спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса», – говорит господин Цинбарев.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, согласен с коллегой из EKE Group: «Наиболее неразвитым районом, например, с точки зрения транспортной системы остается Васильевский остров. Район также не насыщен качественными торговыми площадями и нуждается хотя бы в одном профессиональном ТЦ». Впрочем, господин Трушин отмечает, что не оценен потенциал и большинства пригородов Петербурга. «Драйвером развития городов-спутников могут стать улучшение транспортной системы и строительство мест приложения труда. Также активное жилое строительство должно подтолкнуть девелоперов к развитию на этих территориях коммерческих объектов разного функционала для создания сбалансированной городской среды», – рассуждает он.
В то же время участники рынка практически в один голос утверждают, что переоцененными можно назвать проекты комплексного освоения на окраинах Петербурга. «С учетом заявленных объемов строительства цены могут в перспективе корректироваться в меньшую сторону», – уверен Андрей Бойков.
Впрочем, господин Фадеев полагает, что коррекция может коснуться всех районов: «Если мы будем наблюдать дальнейшее негативное развитие текущей экономической ситуации в России, то цены могут снизиться во всех районах города, хотя падение будет тем сильнее, чем более разнородный жилой фонд в районе. В этом плане неплохой запас у Приморского района, Выборгского, вряд ли мы увидим сильную коррекцию в Калининском районе».
А вот средний уровень цен в Красно­сельском районе, по мнению господина Фадеева, может снизиться, так как помимо нового жилья, которое было выведено на рынок в последние годы, на юго-западе построено большое количество социального жилья. «Отдельная история про такие районы с высочайшей плотностью застройки, как Шушары и Мурино. Огромное количество жилья, которое уже введено и будет достроено в ближайшее время, не поддерживается соответствующем развитием социальной инфраструктуры, поэтому и рынок первичного жилья в этих районах уже находится под прессингом нового предложения, и когда организуется рынок вторичного жилья, ситуация будет еще более напряженной в этих локальных зонах», – солидарен господин Фадеев с коллегами.
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», считает, что переоцененным с точки зрения ценообразования в жилом сегменте можно назвать весь центр города. «А конкретнее – старый фонд, который продается по заоблачным ценам за счет локации, при том что о каком-то более-менее приличном качестве, соответствующем этой цене, говорить не приходится: парадные там в жутком состоянии, коммуникации оставляют желать лучшего, имеет место неоднородная социальная среда и т. д.», – сетует он.

Мнение:

Александра Смирнова, директор направления инвес­тиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Такие новые районы, как, например, Мурино или Народная ул. (ближе к КАД), слишком активно застраиваются жилыми объектами. При этом качественную инфраструктуру девелоперы не успевают создавать. В результате потенциального переизбытка предложения в рассматриваемых локациях стоимость жилья может снизиться приблизительно на 10%.