Комфортная среда в приоритете

Безликость и однотипность спальных районов Петербурга делает индивидуальность одной из самых востребованных характеристик жилья. С другой стороны, эксперты считают, что создание привлекательного внешнего вида жилого комплекса вторично по отношению к обустройству благоприятной жилой среды внутри квартала.

Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Владимир Реппо, член правления Санкт-Петербургского Союза архитек­торов
Игорь Водопьянов, генеральный директор ООО «УК «Теорема»
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО УК «СТАРТ Девелопмент»
Павел Никифоров, советник генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Евгений Рязанцев, заместитель генерального директора по экономике и финансам ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Татьяна Шахнова, заместитель генерального директора ООО «ЭталонПроект»
Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории LEGENDA Intelligent Development
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН»
Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект»
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA St. Petersburg
Евгений Богданов, генеральный директор бюро RUMPU
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Алексей Шипицын, руководитель отдела согласований ЗАО «Группа Прайм»

Эти проблемы обсуждали участники заседания круглого стола «Архитектура новых районов Петербурга», который был организован газетой «Строительный Еже­не­дельник» при поддержке ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Валерий Грибанов:
– Игорь Водопьянов считает, что архитектура бизнес-центров никак не востребована арендаторами. Анало­гичная ли ситуация с жилыми объектами или все-таки жильцов внешний вид здания больше волнует?

Игорь Водопьянов:
– Один из своих объектов в Петербурге мы реализуем по проекту архитектора Сергея Чобана. Мы открыли продажи в середине лета, соответственно, попали в самый благоприятный период продаж. И сказать, насколько покупателям интересна эта архитектура, я не могу, потому что пока фасады не готовы и прямую реакцию наблюдать невозможно. Объекты, которые мы строим в Петродворце, – гармоничные, в том числе и с архитектурной точки зрения, пятиэтажные дома. Главное, чтобы был архитектурный вкус у того, кто создает проект.

Валерий Грибанов:
– Насколько это сильно удорожает стоимость квадратного метра?

Игорь Водопьянов:
– Несильно удорожает. С точки зрения создания проекта пятиэтажек эти затраты измеряются несколькими процентами. Все зависит от профессионализма архитектора и строителей. Те объекты, которые сегодня возводят в спальных районах, изначально плохо спроектированы, а потом еще построены криво. Чтобы такого избежать, на наших стройках работает технический надзор.

Валерий Грибанов:
– Как влияет архитектура и внешний вид здания на популярность жилого объекта у покупателей?

Елена Шишулина:
– В сегменте жилой недвижимости такое влияние налицо. Люди выбирают недвижимость с эмоциональным подходом: нравится – не нравится. Архитектурная привлекательность становится еще одним элементом конкурентной борьбы на рынке. А в загородном проекте играет еще большую роль. Например, в проекте «Золотые ключи» мы осознанно подошли к выбору внешнего вида домов – продумали цвет крыш, оригинальное оформление фасадов. С другой стороны, дополнительное архитектурное украшательство – это дорого. В нашем случае это 4-5 тыс. рублей на 1 кв. м. Нужно позвать хорошего архитектора, но нельзя верить только своему вкусу или только вкусу специалиста. Лучше прислушаться к мнению покупателей и провести опрос. На мой взгляд, архитектурному планированию в принципе нужно уделять большое внимание, тогда люди будут хотеть жить в проекте, который вы строите.

Игорь Водопьянов:
– Я считаю, что основная проблема нашего рынка недвижимости – это строи­тельство гигантских жилых комплексов. В них никогда не будет складываться комфортная жилая среда. Все новые массовые застройки жилья лучше делать посредством создания дворовой системы, чтобы внутри жилого комплекса формировалось некое сообщество, так называемое комьюнити (от англ. community – сообщество – прим. ред.). Но этого не произойдет, пока нет политической воли и стратегического планирования. С моей точки зрения, нужно вообще запретить строительство подобных объектов. Для сравнения, административная площадь Берлина и Петербурга практически равны, и количество людей, живущих в нашем городе и в столице Германии, также одинаковое. При этом Берлин – уютный город, а Петербург – нет. А вообще у нас в городе только 5% архитектуры в новостройках сегмента масс-маркет можно считать оригинальной.

Василий Вовк:
– Мы стоим жилье в Красносельском районе Петербурга. Конечно, отдельный девелопер может сделать красивым фасад отдельно стоящего дома или единичного жилого комплекса. Но человек выбирает не только этот объект, а скорее район проживания. Нельзя рассматривать эту проблему на уровне одного девелопера. Необходим стратегический подход с учетом градостроительной политики. На данный момент законодательство никак не регламентирует застройку на окраинах Петербурга. В центре города согласовать внешний вид здания гораздо сложнее, чем в спальном районе.

Андрей Тетыш:
– На мой взгляд, чем ниже классность бизнес-центра, тем вопрос утилитарной функции становится все выше. То же самое происходит и в жилом сегменте. Особенно в элитном. Но дом не просто должен хорошо выглядеть, он должен быть ладно скроен. Голодный покупатель потребляет все что угодно. И именно в таком состоянии находился рынок недвижимости в 1990-х годах. Сейчас даже в проектах сегмента масс-макет есть свой стиль, то есть застройщик старается делать свой проект узнаваемым. Это все больше и больше востребовано на рынке.

Павел Никифоров:
– Требует ли создание узнаваемости дополнительных вложений?

Андрей Тетыш:
– Себестоимость у разных проектов может быть одинаковой, а «лицо» – разным. Вот что главное.

Алексей Шипицын:
– Я соглашусь с мнением коллег, что покупатель, видя оригинальную архитектуру, ассоциирует ее в первую очередь с названием той компании, которая представляет данный дом. Например, проект компании Setl City в Кудрово уже все ассоциируют именно с этим застройщиком из-за красиво оформленных фасадов. Это хорошая попытка оживить серость окраины Петербурга.
Я не соглашусь с мнением Игоря Водопьянова, который сказал, что сегодня только 5% оригинальной архитектуры представлено в сегменте масс-маркет. По оценке наших аналитиков, эта доля составляет 10-15%. И в ближайшие 3-5 лет это число может увеличиться до 30-35%.

Татьяна Шахнова:
– У меня, наоборот, эти «веселенькие» проекты вызывают неприятие и агрессию. В них все смешано, безвкусно, чрезмерно ярко. Это не стиль Петербурга.

Игорь Кокорев:
– Вопрос красоты архитектуры – это совершенно относительное понятие. Я соглашусь с мнением, что чем выше класс объекта, тем больше значимость красивой архитектуры. И тем больше значимость имени архитектора. Например, в проекте «Леон­тьев­ский мыс» иностранный дизайнер Филипп Старк будет разрабатывать дизайн квартир и общественных зон. Имя привлекает покупателей, хоть это и не для всех проектов работает. Что касается стоимости, то талантливую архитектуру можно сделать за копейки. С другой стороны, талантливый архитектор может сильно удорожить проект, если дать ему свободу тратить ваши деньги. Но все упирается в вопрос целесообразности. Как правило, такой подход нецелесообразен для жилых проектов.

Валерий Грибанов:
– А почему в городе нет интересных проектов, с чем это связано?

Владимир Реппо:
– Заказчики-инвесторы придерживаются мнений, что они лучше нас, архитекторов, понимают, каким должен быть внешний вид домов.
Ограничьте архитектора в свободе творчества, дайте минимальные возможности при применении строительных материалов, ограничьте его в вариантах объемно-планировочных решений – и вы получите убогую и серую архитектуру. И такой эксперимент проводили в Советском союзе. В итоге мы получили те районы 1960-1970-х годов, которыми сегодня «любуемся».
Самое главное – это начальный этап проектирования. Если есть четкое задание от заказчика, которым могут быть даже оговорены какие-то эстетические и стилистические принципы, то вы получите хороший результат. При этом инвестор, конечно же, должен выбрать хорошего архитектора.
На рассмотрении в Государственной Думе РФ находится закон об архитектурной деятельности, который, по мнению нашего сообщества, предотвратит непрофессиональное вмешательство в процесс архитектурного проектирования. В нем более четко прописаны взаимоотношения между заказчиками, инвесторами, властями и архитекторами.

Алексей Шипицын:
– Если мне маркетологи говорят, что этот объект будет оригинальным и интересным для потребителя, то я буду выпускать объект оригинальный и интересный для потребителя. При этом если архитектор делает проект, который гремит на весь город, то он не может устареть.

Игорь Водопьянов:
– Маркетологи базируются на мнении среднего россиянина и во главу угла ставят продажу квартир. Поэтому на выходе получается ужас, потому что этот ужас и востребован средним россиянином. Если говорить про архитектуру новых районов Петербурга, то на 70% важен не цвет здания, а генеральный план нового района. На своем опыте могу сказать, как сложно согласовать проект планировки. Мы уже шесть лет утверждаем проект планировки в Петродворце. Существующей законодательной базой невозможно воспользоваться для проектирования большого района. Она меняется быстрее, чем мы успеваем делать документы. Последние шесть лет мы непрерывно занимаемся доработкой документации, и, вероятнее всего, – я уже с этим смирился – этот проект планировки не будет утвержден. Даже городская администрация решила, что это очень сложная задача, и собирается выдавать градпланы по сводному заключению КГА Петербурга. Вопрос качественной планировки большой площади выходит на первый план.

Владимир Реппо:
– Заказчик требует от архитектора, чтобы тот ему выдал как можно больше квадратных метров с земельного участка. Отсюда получается тот ужас, о котором вы говорите. Раньше был Генплан, который определял, где располагается жилье, социальные объекты, промышленность и т. д. На его основе делалось ПДП районов, а на основе этого документа готовились проекты застройки кварталов. И все плавно переходило от общего градостроительного решения к частному.

Алексей Шипицын:
– А разве сегодня нет нормативов по тому, сколько должно быть школ, больниц и т. д?

Татьяна Шахнова:
– Есть. Но при этом отсутствует градостроительная концепция.

Владимир Реппо:
– Согласен. Все превратилось лишь в создание ППТ – проектов планировки территорий. Это плоскостной, а не градостроительный документ.

Алексей Шипицын:
– Застройщик в рамках выделенного ему земельного участка должен разместить школы, детсады, парковки. В итоге получается, что у инвестора не остается вариантов, кроме как на меленьких земельных участках строить высотки. Потому что иначе он не сможет за свой счет построить всю социальную инфраструктуру.

Валерий Грибанов:
– Согласны ли вы с точкой зрения, что в новых районах при нынешних условиях появление архитектурных шедевров невозможно?

Всеволод Глазунов:
– Шедевр – это относительное понятие. Не всякие заказчик и архитектор смогут для этого могут договориться. Это очень сложно и требует очень высокой квалификации с обеих сторон. Приносят ли деньги красивые фасады? Вычислить это в процентах практически невозможно. Но потребители, как все нормальные люди, любят красоту. Вопрос в том, сколько они готовы, а вернее, могут заплатить за эту красоту. Я около 20 лет продаю новое жилье, и за все это время в среднем люди покупают по 22 м на человека. Больше они не могут себе позволить. Мы для своего проекта хотели купить обычный фасад. Но потом поняли, что все выцветет, мы не сможем сохранить геометрию швов и т. д. И в итоге нашли итальянский материал, который в совокупности стоит в три раза дороже, чем обычный средний навесной фасад. Потребителям понравилось. Но это немного увеличило стоимость жилья, которое мы продаем.

Евгений Богданов:
– Для меня красота фасада важна в последнюю очередь, даже тогда, когда мы говорим об архитектуре. Актуальнее создание транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры на объекте комплексного освоения. Важно решить вопросы, где люди будут ставить свои машины, где будут гулять их дети, насколько это будет безопасно. Проблема номер два – это то, что происходит внутри самого здания. У нас узкие коридоры, маленькие кухни и т. д. Должна быть гармоничная внутренняя планировка. Я скептично отношусь к тому, что красивый фасад сильно повлия­ет на покупателя в какой-то массовой застройке. Потребителю нужна комфортная среда проживания.

Валерий Грибанов:
– Если мы говорим о внешнем виде здания, то помимо фасадов есть ли еще способы придать жилью некую индивидуальность?

Илья Тюкин:
– Большинство потребителей выросли в типовых советских районах, поэтому у них нет сформированного вкуса. Я считаю, что за редким исключением у застройщика нет запроса на формирование качественного фасада и тем самым формирование вкуса у потребителя. По нашему опыту могу сказать, что создание красивого фасада практически никак не увеличивает цену конечного квадратного метра, если мы говорим о сегменте масс-маркет. С другой стороны, увеличивает ликвидность жилья, его узнаваемость, напрямую влияет на рост спроса. Мы должны в первую очередь формировать вкус потребителя, делая для него более интересные и красивые объекты. А не создавать новые муравейники.

Валерий Грибанов:
– Оправдано ли привлечение иностранных архитекторов для создания местных проектов? Это маркетинг или осознанная необходимость?

Анна Калинина:
– На мой взгляд, это скорее маркетинговый ход, чем практическое решение каких-то проблем. Потому что все равно, каким бы ни был архитектор – российским или зарубежным, он должен действовать в рамках местного законодательства.

Елизавета Конвей:
– У иностранных и российских архитекторов отличные подходы к созданию проекта. Наши архитекторы в форму пытаются влить содержание. А западный подход абсолютно другой. Форма строится вокруг содержания, вокруг удобного планировочного решения, вокруг того набора типов планировок, которые будут нужны и актуальны для покупателя. Но единое золотое правило – привлекли иностранного архитектора, и твой проект будет продаваем – не работает. Потому что имени недостаточно. Однако если работает профессиональная группа, то залог успеха обеспечен.

Игорь Кокорев:
– У иностранных архитекторов есть идеи, которые уже опробованы на Западе и которые могут прижиться и у нас, тогда проект будет лучше и интереснее. Другое дело, что привлечение зарубежного архитектора усложняет работу над проектом и увеличивает стоимость этапа проектирования. Но это каждый инвестор решает для себя сам.

Андрей Тетыш:
– А я считаю, что ничего хитрого в западной архитектуре с точки зрения инженерного наполнения нет. Наша строительная школа прогрессивнее в нормативной и инженерной базе на несколько порядков. Боль­шая разница есть в том, как наш заказчик ведет себя с местным архитектором и его западным коллегой. Что в градостроительстве, что в архитектуре мы в основном решаем инженерную задачу. А если говорить о кварталах, о создании удобной жилой среды, то нужно рассматривать город как удобное пространство для людей. А у нас город, к сожалению, называют правильной инженерной техноструктурой. Чтобы строить удобную среду проживания, нужно пойти и спросить у людей, что им нравится.

Игорь Водопьянов:
– Освоение больших территорий жестко регламентировано. Кого не позови, все равно будет то, что получается.

Алексей Шипицын:
– Не соглашусь. Западный подход к разработке проектов планировки территорий значительно отличается от того, что делают наши архитекторы.

Владимир Реппо:
– Обращать внимание на потребности людей нас учат в университете. И критерием качества выпускника является правильное понимание задач потребителя, о которых вы говорили. Но после этого мы приходим на практику. И за нас решает заказчик. Менеджеры берут мой проект и перерисовывают планировки квартир, потому что так продается лучше. Кухню делают не 7,5 м, а 6,5 м.

Валерий Грибанов:
– Резюмируя все сказанное здесь экспертами, я наблюдаю, что сформировались две точки зрения: одна гласит, что надо следовать за покупателем, за тем, что хочет общая масса людей. Другая точка зрения строго противоположная. Она говорит о том, что мы должны прививать вкус сверху, самостоятельно учить потребителя тому, что правильно, а что нет.

Евгений Рязанцев:
– Я заметил, что более молодые участники нашей дискуссии как раз отмечают, что Запад нам поможет. А более зрелые настороженно предупреждают, что надо жить своим умом. И это как раз связано с тем, что отечественная архитектурная школа всегда была достойной и самобытной.
Никому не буду противоречить, если отмечу, что в процессе создания архитектуры новых районов наших городов задействованы три стороны – государство, инвестор и архитектор. С точки зрения государства все понятно и зарегламентировано: Генплан, ПЗЗ и т. д. А вот между двумя другими сторонами есть противоречия. Сегодня архитектор часто находится в ситуации, когда инвестор-заказчик диктует свои условия к проектированию, поскольку нацелен на то, что бы выжать из земельного участка максимум «квадратов». Лишь единицы продвинутых инвесторов готовы воспринимать творческие архитектурные идеи и поступаться сиюминутной доходностью. Стремление к гармонии, хороший вкус у потребителя надо прививать и развивать, и здесь велика роль архитектора. Поэтому именно ему надо давать больше творческой свободы.

Павел Никифоров:
– На мой взгляд, нельзя говорить, что ситуация с обликом новых районов постоянно ухудшается. Напротив, она становится лучше. Архитектура многих новых домов, например около метро «Пионерская» или в Северо-Приморской части Приморского района, радует глаз. Девелоперы осознают, что в жилом комп­лексе важна гармоничная жилая среда.