Арендаторов берегут от чемоданных настроений
10.11.2014
Пять лет назад, во время кризиса, офисный рынок ощутил новую тенденцию: арендаторы бизнес-центров пустились в миграцию, переезды приобрели массовый характер. Сегодня экономическое положение также ухудшается, однако переезжают на новые места гораздо меньше фирм.
Аналитики говорят, что отчасти это вызвано тем, что рынок аренды коммерческой недвижимости реагирует на позитивные и негативные события в экономике со значительным опозданием в связи с долгосрочными договорами аренды, которые зачастую нельзя расторгнуть без существенных штрафов. Поэтому первые цифры, отражающие движение на рынке аренды коммерческой недвижимости, возможно вывести лишь после шести месяцев. В связи с тем что первые серьезные санкции были введены в июле, то к концу года можно будет сделать аналитические выводы о темпах снижения заполняемости дорогих бизнес-центров. Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева говорит: «В III квартале 2014 года для многих арендаторов бизнес-центров остался актуальным вопрос переезда. Однако отчетливо видна тенденция к продлению договоров аренды и откладывания решения вопроса на начало 2015 года. Часть компаний ищут компромисс в пересмотре условий и стоимости аренды в текущих бизнес-центрах».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, считает, что на сегодняшний день тенденций к массовому переезду нет. «В 2008 году такое явление имело место в связи с тем, что вводимые на тот момент бизнес-центры класса А предлагали рынку ставки аренды, сопоставимые со ставками, по которым компании арендовали офисы в классе С. В текущей ситуации новые бизнес-центры класса А не готовы предлагать столь же низкие ставки. В классе А сделки закрываются на уровне в среднем 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. В этой связи при необходимости сократить затраты на аренду компании в большинстве случаев пытаются оптимизировать имеющиеся площади и только при отсутствии такой возможности рассматривают варианты переезда. Также некоторые компании, оценивая потенциал рынка, стараются проводить переговоры с текущими арендодателями с целью перезаключения договоров на более льготных условиях. При этом решение о переезде в тот или иной бизнес-центр принимается не только исходя из уровня арендной ставки, но и из предлагаемых планировочных решений, способных в итоге повлиять на размер занимаемой площади, а следовательно, и на размер арендного платежа», – говорит господин Харченко.
Однако уже сейчас, посмотрев данные о количестве свободных площадей, можно сделать вывод, что в недорогих бизнес-центрах свободных площадей практически не осталось. Доля вакансии в А-классе составляет 15%, В+ – 6%, В – 7,2%, С – 4,9%, D – 5,2%. «По сравнению с предыдущим периодом наблюдается небольшое понижение спроса на бизнес-центры класса А в пользу помещений класса В+ и В на 2,2 и 1,8% соответственно», – подсчитала госпожа Беляева.
По данным «БФА-Девелопмент», в III квартале 2014 года наибольшим спросом пользовались офисы площадью 100-200 кв. м. «Наиболее востребованными остаются Центральный (50% сделок) и Московский районы (14,3% сделок).
Мнение:
Борис Жуков, генеральный директор УК «Теорема»:
– В кризис 2008 года довелось столкнуться и с недобросовестной конкуренцией, когда наших арендаторов обзванивали и предлагали демпинговые цены на помещения в других бизнес-центрах. Однако приятно, что наши партнеры проявили лояльность и остались с нами. Прямых скидок мы не предлагали, но были варианты бонусов, например бесплатные парковочные места. Для новых арендаторов мы устанавливали welcome-price, предоставляли скидки на переезд. Однако максимальное предложение не превышало 10% от базовой стоимости. Сегодня мы наблюдаем обычную ротацию арендаторов – 1-2 в месяц, ситуации 2008 года пока нет.
