В ожидании подачи
10.11.2014
Инвесторы готовы осваивать промзоны, однако ждут помощи от государства. Одна из схем, по которой они готовы работать, – государственно-частное партнерство.
Директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов уверен, что земельные участки без инженерной подготовки интересны инвесторам не будут. Он отмечает, что в среднем цена продажи одной сотки участка с инженерией составляет от 5 до 8 тыс. USD, а стоимость аренды 1 кв. м – от 180 до 250 рублей в месяц. На стоимость влияет площадь и конфигурация участка, локация, наличие железнодорожной ветки, количество киловатт. «Неосвоенных по причине отсутствия инженерии и спроса промзон достаточно много. Освоить их все будет непросто. Однако с учетом экономических предпосылок можно предположить, что производство будет развиваться, в результате чего спрос на промзоны возрастет», – полагает эксперт.
Глава представительства консалтинговой группы «НЭО Центр» в Северо-Западном федеральном округе Александр Соколовский считает, что частные инвесторы заинтересованы в освоении новых инвестиционно привлекательных площадок, вовлечении в коммерческий оборот по жилищному и иному строительству неэффективно используемых территорий, перебазировании предприятий и создании кластеров и зон. Но при реализации таких проектов инвестор всегда хочет получить наиболее благоприятные условия, к которым относятся различные формы налоговых преференций, пониженных ставок и хороших условий пользования объектами инвестиционного проекта, получение субсидий и участие в государственных программах, получением особого статуса проекта и т. п. Реализовать данные проекты возможно в том числе путем использования механизмов ГЧП и заключения концессионных соглашений. В таком случае выбор инвестора осуществляется посредством проведения конкурса. Данные механизмы повсеместно используются за рубежом и становятся в последнее время популярными и используемыми и в России».
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов сомневается в том, что инвестор сможет зарабатывать на участии в подобных проектах. «Так как это не индустриальный парк и не технопарк, где инвестор может выступить в качестве управляющей компании и, создав инфраструктуру, привлечь резидентов, которые будут ежегодно платить ему определенную сумму, то в данном случае смысл заработка инвестора неясен. Ведь фактически эти участки принадлежат городу и, вероятнее всего, именно город будет получать арендную плату за них. Вряд ли частный инвестор, просто создав необходимую инфраструктуру на этих территориях, сможет брать за них плату с тех компаний, которые будут размещать свои производства здесь», – говорит эксперт.
Господин Баранов видит несколько возможных сценариев, которые бы устроили и город, и инвесторов. Первый вариант: город находит необходимые средства и финансирует строительство инфраструктуры, то есть частные компании будут простыми исполнителями. Второй вариант – привлечение средств компаний, которые намерены разместиться в этих промзонах, для строительства необходимой инфраструктуры. «Этот путь сложнее, потому что сначала нужно найти инвесторов, которые могут там появиться, а потом вести с ними переговоры о такой форме сотрудничества. Понятно, что им потребуется какая-то компенсация в виде, например, налоговых льгот в течение некоторого периода. Но тут важно соблюсти юридическую чистоту, чтобы ни к властям, ни к инвестору, если такая схема будет реализована, не возникло никаких претензий», – рассуждает господин Баранов.
Мнение:
Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Городу необходимо найти частные компании, которые за свой счет подведут коммуникаций и оснастят участки инженерией, а после продажи готовых участков выручка распределится между городом и частными компаниями. После этого потенциальные инвесторы будут заинтересованы в покупке земель для реализации промышленных производств. Кроме того, стоимость аренды или продажи должна быть сопоставима с действующими ценами индустриальных парков в черте города или Ленинградской области.
