Сомнительный спрос

Спрос на участки в промзонах оценить сложно. Проблема в том, что на земельные пятна без инфраструктуры претендентов найти сложно, а готовить участки без конкретного интересанта в лице будущего производства – рисковые инвестиции.

Свои городские промзоны город продавать не спешит. В Смольном неоднократно говорили, что осторожно смотрят на продажу городской земли, так как в случае продажи участков есть риск, что инвестор не выполнит обязательства по реализации проекта и продаст землю по частям. Сейчас право на аренду участков в промзонах реализуется на торгах. Впрочем, такой механизм не пользуется популярностью у инвесторов. За прошлый год в Петербурге на торгах ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» было продано право на аренду лишь восьми участков из 20 предложенных инвесторам. Участки во Фрунзенском, Красногвардейском, При­мор­ском, Колпинском районах и в поселке Шушары общей площадью 95 га были проданы инвесторам в общей сложности за 126 млн рублей. За девять месяцев 2014 год город реализовал с торгов два участка в Шушарах из 23 готовых участков. Эксперты указывают, что промышленный цикл – 3-5 лет, и если ничего не покупалось, ничего и не будет развиваться. А это серьезно скажется на экономическом положении города, значительная доля ВРП которого приходится на промышленный сектор.
Цифры свидетельствуют о том, что предложение существенно превышает спрос. Но на то есть объективные причины, считают эксперты. Например, город предлагает на торгах участки средней площадью около 10 га каждый, что непосильно для быстрого освоения промышленным сектором. Сегодня интерес инвесторов в промышленной отрасли сосредоточен на площадках не более 1,5 га. Кроме того, локация, которую на торгах предлагает город, оказывается не всегда удобной для интересантов. Наконец, инвесторам в большинстве случаев интересна покупка участков в собственность под промышленные проекты, а не аренда. Руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова говорит, что практически ни одна производственная компания в России не готова развивать капиталоемкие проекты с длительным сроком окупаемости на земельных участках, взятых в аренду.
Во-первых, вложения в покупку земли возвращаются: участок может выступать залогом для кредита, например. Кроме того, инвестор в этом случае защищен от рисков изменения законодательства, которые теоретически могут осложнить выкуп участка в дальнейшем. Купив право аренды на участок у города, инвес­тор должен выполнить инвестиционные условия: согласовать проект за 11 месяцев, на 12-й месяц выйти на стройку, а через 24 месяца завершить проект. Если инвестор не выполняет условия, он теряет и первоначальные инвестиции, и участок. При существующих темпах согласования проектов эти сроки нереалистичны, констатируют эксперты. Любой компании гораздо проще пойти к частному владельцу и купить его участок. «Некоторые регионы находят выход: смягчают инвестиционные условия, дают гарантии компаниям. А Смольный живет воспоминаниями о 2004 годе, когда участки скупали, когда денег было много. Экономическая ситуация изменилась, и законы надо менять», – говорит на условиях анонимности участник рынка.
Вопрос о том, чтобы привлекать частных инвесторов к освоению промышленных зон Петербурга, в разных вариантах поднимался уже неоднократно. В начале этого года в Смольном говорили о проработке мер поддержки инвесторов, создаю­щих индустриальные парки. Как вариант обсуждалась нулевая ставка на налог на прибыль для инвесторов таких проектов. Такая инициатива еще прорабатывается Смольным.

Кстати:

Первыми о льготах для инвес­торов, создающих индустриальные парки, заговорили власти Ленобласти. В прошлом году чиновники предложили снизить налоги для девелоперов, развивающих индустриальные парки. Речь идет о нулевой ставке по налогу на имущество и 13,5% по налогу на прибыль. Преференции будут длиться четыре года, но когда ими воспользоваться, инвестор сможет решить в течение шести лет. Преференции положены инвесторам, развиваю­щим в Ленобласти участки не менее 100 тыс. кв. м. Исключения – Лодейнопольский, Подпорожский и Бокситогорский районы, где минимальная площадь участков ниже – 30 тыс. кв. м. Особые условия для этих трех районов вызваны спецификой их местоположения и значительной удаленностью, отмечают эксперты. Чтобы воспользоваться преференциями, инвестор должен соблюсти ряд условий. В индустриальном парке должны размещаться и эксплуатироваться объекты недвижимости производственного и производственно-складского назначения. Управляющая компания должна оформить права собственности или аренды на земельный участок. В отношении земельного участка должен быть разработан проект планировки территории или градостроительный план.