Рентные планы чиновников

В октябре проект закона «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» был рассмотрен в городском ЗакСе во втором чтении. По экспертным оценкам, такая рента станет неплохим способом для пополнения городского жилого фонда, но считать ее мерой социальной поддержки в чистом виде нельзя.

Законопроект призван восполнить правовые пробелы и создать условия для заключения городом договоров пожизненной ренты с пожилыми гражданами. Согласно проекту закона, подобные договоры с Петербургом смогут заключать граждане, достигшие 75 лет и являющиеся единственными собственниками жилья. Заключив договор пожизненной ренты с ГБУ «Горжилобмен», пенсионеры смогут получить от города единовременную выплату в размере 10% от рыночной стои­мости недвижимости и до конца жизни рассчитывать на ежемесячные выплаты в размере двукратного среднего значения прожиточного минимума. На сегодняшний день прожиточный минимум в Петербурге составляет 7913 рублей. При этом рентополучатель сохраняет за собой право жить в своей бывшей квартире на весь срок действия договора, который автоматически заканчивается после смерти гражданина.

Единоразовая десятина

Как рассказывает Екатерина Соболь, начальник отдела развития жилищного фонда городского Жилищного комитета, в своих подсчетах город руководствуется суммой в 350-400 тыс. рублей в качестве единовременной выплаты пожилому рентополучателю, однако это не означает, что сумма не может быть больше. «В случае заключения такого договора город выплачивает 10% от рыночной стоимости квартиры, которая оценивается независимым оценщиком. Расходы по оформлению сделки – оплате услуг оценщика, нотариуса, госпошлины в размере до 20 тыс. рублей и страхованию – несет город. И это серьезное отличие от условий, которые предлагают пожилым людям частные компании. Также ежемесячные рентные платежи составят размер двух прожиточных минимумов – в отличие от риэлторских договоров, по которым граждане получают сумму, равную одному прожиточному минимуму», – говорит госпожа Соболь.
Как говорится в пояснительной запис­ке к законопроекту, на конец ноября 2013 года в Петербурге насчитывалось 43,7 тыс. одиноко проживающих граждан в возрасте от 75 лет и старше. При этом, по данным Петростата, ожидаемая продолжительность жизни граждан, достигших 75-летнего возраста, составляет для мужчин 8,9 года, для женщин – 10,5 года, а доля населения старше обозначенного возраста в последние годы увеличивается.

Рентная статистика

По информации Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 год в Санкт-Петербурге было нотариально удостоверено 3144 договора ренты. При этом плательщиками ренты по указанным договорам в подавляющем большинстве являются физические лица, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Екатерина Соболь рассказывает, что закон должен вступить в силу с 1 января 2015 года, и в будущем году в городском бюджете будут заложены средства на заключение договоров ренты с 50 пожилыми людьми старше 75 лет. «Со временем количество этих договоров в год может вырасти, а возрастной ценз снизиться, это будет зависеть от спроса со стороны пожилых людей. Хотя сейчас мы намерены работать с пожилыми людьми старше 75 лет, поскольку в городе становится все больше работающих пенсионеров, и большинство людей старшего поколения относятся к военным пенсионерам, ветеранам Великой Отечественной войны, жителям блокадного Ленинграда, то есть жителям города, имеющим заслуги перед государством. Именно о них необходимо позаботиться в первую очередь», – поясняет госпожа Соболь.

Излишне требователен

Нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров считает, что город излишне требователен к потенциальным получателям ренты. «Во-первых, возраст от 75 лет объективно критичен. По данных самих же властей, средняя продолжительность жизни горожан составляет 70,3 года. Возникает логичный вопрос: на кого рассчитана такая инициатива? Во-вторых, излишне требование к отсутствию каких-либо зарегистрированных лиц, не собственников, в помещении. В связи с тем что регистрация сегодня выполняет учетную функцию и не обременяет жилое помещение, чем объясняются такие принципиальные требования, непонятно. Сама сумма ежемесячной выплаты в размере 15 800 рублей представляется недостаточной. С учетом требований к возрасту получателя ренты и едино­временной денежной выплаты в размере всего 10% от рыночной стоимости жилья власти могли бы быть и пощедрее к пожилым горожанам. Тем не менее инициатива власти правильная, и откровенно сырой закон, видимо, со временем доработают», – говорит господин Комаров. По его мнению, в подготовке законопроекта ощущается нехватка обращения властей к нотариальному сообществу, имеющему большой опыт в сфере удостоверения рентных отношений.
Управляющая проектами юридической компании 4R Group Александра Фомина замечает, что в законопроекте отсутствуют четкие указания на право проживания пенсионеров в проданных ими квартирах. Кроме того, в документе не определено, кто будет плательщиком коммунальных платежей и расходов на содержание недвижимого имущества после перехода права собственности на квартиры к Санкт-Петербургу. «Поскольку именно город становится собственником квартир, а для пенсионеров именно коммунальные платежи часто являются основной статьей ежемесячных расходов, логично было бы предположить, что данные расходы должен нести собственник – Санкт-Петербург. Однако проектом закона данные расходы из бюджета города не запланированы, также не прописан иной механизм компенсации пенсионерам затрат на коммунальные платежи и содержание недвижимого имущества», – уточняет госпожа Фомина.
Екатерина Соболь указывает, что пожизненная рента для лиц старше 75 лет рассматривается городом как мера социальной поддержки пожилых людей и способ защитить их от притязаний со стороны недобросовестных родственников или «черных риэлторов».
Однако юрист благотворительной организации «Ночлежка» Игорь Кар­лин­­ский уверен, что рента не имеет отношения к мерам социальной поддержки. «Социальная поддержка оказывается лицам, нуждающимся в ней, и не предполагает имущественных выгод для оказывающего ее. А в случае ренты, во-первых, договор заключается независимо от дохода пенсионера и его способности обеспечить себе необходимый и достаточный для жизни доход. Во-вторых, плательщик ренты получает право собственности на жилое помещение рентополучателя», – считает господин Карлинский.

Выгода налицо

Александра Фомина подсчитала, что при ожидаемой продолжительности жизни рентополучателей старше 75 лет в течение 9-10 лет в случае покупки однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн рублей город затратит на единовременную и ежемесячные выплаты пожилому человеку немногим более 1 млн рублей. «Налицо значительная материальная выгода для города. Можно ли оценить как хорошую материальную поддержку пенсионерам выплату ежемесячной ренты около 13 тыс. рублей плюс положенные на счет 10% рыночной стоимости – вопрос. Деньги это незначительные в современных условиях, но если они надежные, то есть будут выплачиваться гарантированно и в срок, с соответствующими индексациями, то при исключительно маленьких запросах наших многострадальных пенсионеров это будет для них реальной материальной поддержкой», – рассуждает юрист.
Нотариус Алексей Комаров полагает, что социальная функция петербургского закона о пожизненной ренте заключается в том, чтобы повысить уровень безопасности пожилых людей, которые рискуют не получить выплаты по договору ренты от частных компаний, и обеспечить способ пополнения городского жилого фонда. «Но государство не должно делать такие проекты коммерческими, что, к сожалению, пока усматривается в законе», – говорит господин Комаров.
Игорь Карлинский считает, что в случае когда одной из сторон договора ренты выступает государство, а не частное лицо или частная компания, риски пожилых людей оказаться на улице или не получить положенные им выплаты снижаются.
Однако Алексей Комаров замечает, что существующая версия закона позволяет государству продать уже заключенные договоры ренты, например, коммерческой компании. «Тогда вопрос с гарантиями оплаты обретает туманные перспективы», – полагает нотариус.
По мнению юристов, если у пожилых людей осталось доверие к государству, то пожизненная рента может заинтересовать десятки людей в год. В «Горжилобмене» на сегодняшний день, еще даже до утверждения конечной редакции закона, есть заявления от пожилых людей на заключение договоров пожизненной ренты с городом.