Район офисов и бутиков

Петроградская сторона является одной из самых привлекательных для девелоперов, реализующих проекты в области офисной недвижимости. По насыщенности бизнес-центрами он находится на третьем месте в городе. А вот крупных торговых центров здесь нет.

По состоянию на конец октября 2014 года в Петроградском районе функционировало 40 качественных офисных объектов общей арендопригодной площадью около 300 тыс. кв. м.
В 2014 году в Петроградском районе было введено в эксплуатацию два бизнес-центра класса А: БЦ «Лукойл» на Аптекар­ской наб., 14, и БЦ «Сенатор», расположенный на Большой Пушкарской ул., 22.
До конца 2014 год запланировано к вводу еще два бизнес-центра класса А: БЦ «Тринити», расположенный на наб. Академика Лазарева, 22, и БЦ «Сена­тор» на ул. Кропоткина, 1.

Ставки ниже, чем в центре

К классу А сегодня в районе относятся 18 бизнес-центров (57% от общей арендопригодной площади). В настоящее время на территории района ведется строительство четырех бизнес-центров класса А и одного бизнес-центра класса В.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что Петроградская сторона – один из сложившихся деловых районов города, который находится на третьем месте по объему офисных площадей после Центрального и Московского районов.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, перечисляет: «Крупнейшими и знаковыми объектами являются бизнес-центр «Линкор», «Лангензипен», «Авеню», «Сити-центр».
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, ставки аренды в бизнес-цент­рах класса А находятся в диапазоне от 1,2 тыс. до 1,4 тыс. рублей/кв. м/месяц (без НДС) и от 1 тыс. до 1,25 тыс. рублей/кв. м/месяц (без НДС) для объектов класса В. Средняя ставка по району находится на уровне 1,215 тыс. рублей/кв. м/месяц, что выше среднего значения по городу (1120 рублей/кв. м/месяц).
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, подсчитала, что 17% всего офисного стока класса А и 11% класса В сосредоточено на Петроградке.
Впрочем, она отмечает, что интерес арендаторов к Петроградскому району немного снижается в связи со сложной транспортной доступностью и недостаточным количеством парковочных мест. Однако на заполняемости офисных цент­ров это пока не сказывается.
Господин Фадеев согласен с коллегой: «Уровень вакантных площадей в Петро­градском районе существенно увеличился за последние полтора года, что связано с появлением новых бизнес-центров. В классе А он составляет 7,6%, это существенно ниже, чем в среднем по городу. В классе В уровень вакантных площадей лишь немного ниже среднегородских значений и составляет 7,8%. В целом же уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Петроградского района составляет 7,6%».
«За последний год прирост цены составил 7% для класса В. Ставки в бизнес-цент­рах класса А не изменились», – добавляет госпожа Киреева.
Она считает, что девелоперская активность по строительству офисов на Петро­градке сосредоточена в направлении офисов класса А. «Элитное местоположение диктует высокий уровень зданий. На этапе строительства находятся более 100 тыс. кв. м офисов класса А и чуть более 13 тыс. кв. м офисов класса В», – уточняет госпожа Киреева.
Суммарно, по мнению Альберта Харченко, общий объем офисов на Петро­градской стороне составляет 13% от общего объема предложения в городе. «Общая площадь офисных площадей класса А составляет порядка 147 тыс. кв. м, класса В – 155 тыс. кв. м», – говорит он.
Господин Харченко отмечает: «Спрос на офисные центры, расположенные в Петроградском районе, остается стабильно высоким и составляет около 12% от общего объема спроса на офисные площади. При этом уровень вакансии в бизнес-центрах класса А составляет около 8,1%, в классе В – 6,0%».
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, считает, что офисные центры размещаются равномерно по территории района, но зона наибольшей концентрации – Петро­градская наб., локальная деловая зона района. «При этом уровень средних ставок на объекты класса А уступает не только Центральному району, но и зоне Мос­ков­ского пр. и Пулково. Наиболее значимые офисные объекты последнего времени – несколько бизнес-центров «Сенатор» и офисный центр Trinity. Послед­ний упомянутый бизнес-центр является первым этапом развития проекта «Тринити плэйс», который будет также включать в себя и высококлассное жилье», – рассказал господин Кокорев.

Без крупной торговли

Крупных торговых центров в Петро­градском районе нет. В районе представлены либо не очень крупные объекты, либо многофункциональные комплексы.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: «В Петроградском районе функционируют три качественных торговых центра (River House, «Великан Парк» и «Пионер») общей арендопригодной площадью 30 670 кв. м. В настоящее время проекты по строительству новых торговых объектов на территории района не осуществляются».
По ее подсчетам, обеспеченность торго­выми площадями в торговых центрах составляет 128,91 кв. м на 1000 жителей, что значительно ниже среднерыночного показателя по городу. На данный момент на территории Петроградского района наблюдается нехватка качественных торговых площадей.
С этим мнением согласен Альберт Хар­ченко: «В целом Петроградка – один из наименее обеспеченных торговыми площадями районов города. Общий объем арендопригодных торговых площадей составляет около 35 тыс. кв. м. Среди действующих торговых объектов стоит выделить МФК «Толстой сквер», торгово-офисный центр River House, бизнес-центр «Орбита», галерею бутиков Apriori».
При этом господин Харченко отмечает, что основной точкой притяжения покупательских потоков в районе остается Большой пр. П.С. «Ставки аренды на торговые помещения в этой локации варьируются 1,5 до 6,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц», – заключает он.