Вологодское жилье остается без спроса

Вологодская область вошла в госпрограмму «Жилье для российской семьи» с заявкой на строительство 906 тыс. кв. м жилья до 2017 года. Но бюджетное недофинансирование отрасли, отсутствие инженерно подготовленных участков и низкий уровень спроса делают эту задачу невыполнимой, уверены руководители крупнейших компаний-застройщиков региона.

Роман Швецов, директор ООО «Жилстройиндустрия»

– Какие объекты были у компании в 2014 году?
– В этом году мы были заняты строи­тельством 252-квартирного жилого дома с подземным паркингом на пересечении Дальней и Фрязиновской ул. в Вологде. Сейчас мы заложили здесь еще один 12-этажный дом на 300 квартир. Также в стадии строительства находится 17-этажный дом на пересечении ул. Маршала Конева и Архангельской ул. Этот объект мы строим по программе обеспечения жильем обманутых дольщиков. Напомню, у нас есть областной закон, в рамках этого закона нам была выделена земля, а мы, в свою очередь, предоставляем жилье пострадавшим гражданам. Завершить строительство планируем в 2016 году. Опять же по закону об обманутых дольщиках мы строим 16-этажный дом с подземным паркингом на 511 квартир на Старом шоссе. Еще два небольших дома строим на ул. Лаврова. Это 5- и 7этажные здания на 300 квартир. Кроме того, мы сейчас рассматриваем возможность участия в федеральной программе «Жилье для российской семьи».

– Насколько вам интересно строить по цене Минстроя?
– Насколько я знаю, норматив министерства для нашего региона – около 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Мы рассмат­риваем вариант, при котором властями застройщику предоставляется земельный участок и подводятся сети, а застройщик занимается исключительно строительством жилья, и часть площадей продает по цене, установленной федеральным ведомством. Власти формируют очередь нуждающихся, и в рамках этих мероприятий распределяются квартиры.

– Государство уже предложило какие-то участки?
– Мы сейчас рассматриваем участок, который граничит с нашим на пересечении ул. Маршала Конева и Архангельской. Это третий южный микрорайон Вологды – там два участка общей площадью 21 га. Мы продумываем освоение одного из них – уже проговаривали этот вопрос с городским департаментом градостроительства и инфраструктуры, также было совещание у первого замгубернатора Сорогина. Сейчас мы прорабатываем проект планировки и смотрим, какой объем жилья эконом-класса там можно построить. Там же нужно будет построить два детских сада, внутриквартальные дороги и подъездную дорогу. В конечном итоге все будет зависеть от того, как будет сформирована жилищная очередь и насколько будет платежеспособно население. Исходя из спроса будем принимать решение о целесообразности строительства.

– Какие работы по инженерной подготовке нужны для этого участка?
– Самый главный вопрос, который необходимо будет там решить, – это водоснабжение и водоотведение. Все остальные вопросы не так злободневны – на этом участке мы планируем построить котельную, тем самым забрав часть нагрузки со строящихся по госпрограмме домов. С электроэнергией мы тоже решили вопрос, есть возможность подключить и следующие объекты. Я считаю, что по крайней мере нужно начать строить, а дальше, когда появятся деньги дольщиков, можно будет подтянуть инфра­структуру.

– Как оцениваете платежеспособный спрос в регионе?
– На сегодняшний день спрос на первичное жилье упал в 3-4 раза по сравнению с показателями начала года. В начале года он был несколько ажиотажным, а начиная с мая 2014 года стал падать и сейчас стабильно низок. Частично это связано с экономическими циклами, но масла в огонь подливают и банки. Вы знаете, что сейчас идут разговоры о повышении процентных ставок, и народ сейчас находится в состоянии ожидания.

– В такой ситуации не страшно ли начинать новые проекты?
– Здесь нужно руководствоваться не страхами, а здравым смыслом. Мы будем смотреть, какой уровень спроса возникнет под реализацию программы. И в госпрограмму мы войдем только при достаточном уровне платежеспособного спроса. Согласен, проблем очень много, но если ничего не делать, то ничего и не будет.

– Насколько я знаю, у вас есть собственное предприятие по выпуску ЖБИ.
– Действительно, мы занимаемся производством сборного железобетона, у нас небольшой железобетонный завод. В частности, мы производим всю номенклатуру: пустотные плиты, сваи и т. д.

– Обслуживаете исключительно собственные мощности или выпускаете продукцию на рынок?
– Половину мы потребляем сами, вторую половину выпускаем на свободный рынок. Нашу долю в рынке ЖБИ по области оценить трудно, потому что большие объемы стройматериалов приходят из других регионов.

– Какие стройматериалы вы закупаете в других регионах?
– Мы используем в основном силикатный кирпич и керамический. Эти материалы мы покупаем у Череповецкого силикат­ного завода и Сокольского кирпичного соот­ветственно. Мы стараемся обходиться только «домашними» материалами, потому что логистика очень сильно влияет на цену. Впрочем, с ценами на стройматериалы сейчас не все так плохо. За последнюю неделю цемент подешевел на 100 рублей. Кирпич остался на прежнем уровне цен. Металл, арматура также сохранили свои позиции. Не знаю, что будет в следующем году, но до конца года мы не ждем скачков цен.

Владимир Корытин, генеральный директор ОАО ААК «Вологдаагрострой»

– Расскажите о ваших текущих проектах жилищного строительства.
– Сейчас мы строим два больших дома в Вологде. Это 250-квартирный дом на Пречистенской наб. на 15 тыс. кв. м и 330-квартирная многоэтажка на ул. Гагарина. Сдать эти объекты планируем уже в 2015 году. Что касается проектов на перспективу, то сейчас разрабатывается проект еще одного дома на ул. Гага­рина, в стадии проектирования дом на 33 тыс. кв. м в микрорайоне Звездный. Еще один объект находится на территории бывшего пивзавода на наб. 6-й Армии, 45. Там будет построен небольшой малоэтажный микрорайон из семи домов на 30 тыс. кв. м. В генплане эта территория давно значится как зона жилой застройки. Купили мы ее еще три года назад, все это время сносили имеющиеся постройки и перекладывали коммуникации.

– Выше не позволяет строить высотный регламент?
– Да, это охранная зона исторической и малоэтажной застройки – до 16 м высотой. Мы строго соблюдаем все требования и нормы. От здания останется фасад, выходящий на набережную, он имеет охранный статус.

– Вообще насколько жестко обстоит дело с охранным законодательством в Вологде?
– Сейчас городские власти пристально следят за соблюдением охранного законодательства. Хотя неприятные прецеденты бывают, как и везде. Ситуация осложняется тем, что у нас много памятников деревянного зодчества, и они, к сожалению, часто умышленно поджигаются. Это уже преступления в чистом виде.

– Как обстоит дело с землей в Вологде? Есть свободные участки под строительство?
– Участки есть, в том числе для развития комплексной застройки. Тот же южный микрорайон Вологды, который собираются разрабатывать. Дело осложняется необходимостью прокладки коммуникаций. Да, там можно построить до 1 млн кв. м, но пока вопрос с инженерной подготовкой не будет решен, строители не пойдут на эту землю. Эти 50 га уже несколько раз выставляли на торги, но претендентов не было. В развитие этого пятна нужно вложить 3-4 млрд рублей, чтобы на нем можно было работать.

– Есть ли перспективы создания инфраструктуры за счет бюджетов разных уровней?
– Ясно, что городской бюджет эти работы не потянет. Нам нужно входить в федеральную программу, только тогда появятся деньги. У региона также денег нет. Повторюсь, пока не будет уверенности создания «инженерки» за счет бюджета, строители не пойдут.

– Как видите перспективы строительства почти 1 млн кв. м жилья по программе «Жилье для российской семьи»?
– Это был не самый разумный шаг правительства области. 906 тыс. кв. м до 2017 года выглядят фантастикой, учитывая, что в год область сдает не более 450 тыс. кв. м жилья. Получается, что в ближайшие три года область должна работать только на эту программу. По тем условиям, которые диктует федеральная программа, в других городах районного значения вообще невозможно построить жилье. Например, одним из условий является объем строительства минимум в 25 тыс. кв. м. Но эти объемы в Соколе или Великом Устюге – неподъемная цифра. Федералы ошиблись на один ноль. Не 25 тыс., а 2,5 тыс. кв. м – вот реальное требование для области. Более того, никто на своей земле 25 тыс. кв. м по 30 тыс. рублей за «квадрат» строить не будет с учетом последующей компенсации за подготовку земли в 4 тыс. рублей за 1 кв. м.
Чтобы эта программа начала работать, нужно попросить строителей выделить по 1 тыс. кв. м по такой цене. И строители дадут. А они упираются строго в 25 тыс. Зачем это нужно, непонятно. В результате в области по программе вообще ничего не будет построено – вот что в итоге получит регион. Требуемые цифры актуальны для 2-3 городов-миллионников, но не для Вологодской области. Может быть, программа заработает, когда землю для жилья эконом-класса будут предоставлять строителям бесплатно.

Петр Кудрявцев, генеральный директор ООО «Железобетон-12»

– Какие проекты по строительству жилья выполнила компания?
– По итогам 2014 года мы сдадим около 30-35 тыс. кв. м жилья. Это большие многоквартирные дома эконом-класса в Череповце и Вологде. В Череповце мы строим в одном месте – в 112-м микрорайоне. В Вологде работаем на объекте на Козленской ул. Буквально через несколько дней сдаем детский сад в Череповце. К сожалению, объемы муниципального заказа сокращаются из-за недофинансированности отрасли. Сам Череповец не имеет средств для капстроительства. Все, что строится, строится по федеральным целевым программам.

– В каком из двух крупнейших городов региона вам удобнее работать? Где больше перспективных проектов?
– Череповец и Вологда отличаются друг от друга, прежде всего, в плане доступности земельных пятен. Череповец – это молодой промышленный город, и развивался он поквартально. Брался микрорайон, к нему подводили сети, и начиналась застройка. Вплоть до сегодняшнего дня в Череповце был большой пул участков, которые были полностью обеспечены инженерной инфраструктурой – заходи со своими мощностями и строй. И до сих пор мы строились именно на таких участках, они гораздо дороже, нежели вологодские, но и процесс выхода на площадку был более оперативным. Обычно это была продажа права аренды, а не оформление в собственность. И на торгах эти участки поднимались в цене в 4-5 раз. Конкуренция за них была жесткая – на аукцион в Череповце приходило как минимум 10-15 застройщиков. А в Вологде ситуация иная. Земля тут оформляется в собственность, и дальше застройщики начинают решать дорогостоящие вопросы подключения ее к коммуникациям. Стоимость этого подключения очень высока.

– Есть ли у вас интерес к освоению южного микрорайона Вологды?
– Пока, насколько я знаю, не только в Вологде, но и в Череповце предлагаются для комплексной застройки два больших участка, но эти пятна выставлялись на торги неоднократно, а желающих нет. На мой взгляд, экономика возможных проектов там никак не сходится. То есть затраты на инженерную и социальную инфраструктуру делают стоимость квадратного метра выше рыночной.

– Какова сегодня рыночная стоимость квадратного метра?
– В «долевке» – в районе 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. И на сегодняшний день мы фиксируем стагнацию спроса на первичное жилье как в Череповце, так и в Вологде. Предложение очень сильно опережает спрос. Причин тому множество. Как геополитические процессы, так и увеличение ставок ипотечного кредитования. Около 60-70% сделок на первичном рынке идет по ипотеке. Остальное – это рассрочка и 100% оплата. При этом каждый дополнительный процент в части ипотечной ставки урезает спрос на рынке. Об этом говорят и сами банки – обращений стало намного меньше.

– Планируете ли участвовать в программе «Жилье для российской семьи»?
– Думаю, многие застройщики были бы рады поучаствовать в программе, если бы опять же сошлась экономика проекта. Компенсации государства за «инженерию» не покрывают издержек при продаже 25 тыс. кв. м жилья по цене Минстроя. Строители не будут работать в минус – условия программы ни в коей мере не устраивают застройщиков.

– То есть 906 тыс. кв. м жилья, которые заявлены в программе по региону, – это утопия?
– Если все останется как есть, то да, это фантастика. Власти также не спешат участвовать финансово в этом процессе – бюджетная ситуация в регионе плачевная. На сегодняшний день регион просто не имеет возможности заниматься развитием земли в нужном объеме.

Мнение:

Анна Леонова, исполнительный директор НП «СРО «СКВ»:
– Проблема недофинансирования строительной отрасли существует не только в Вологодской области, это проблема всего российского стройкомп­лекса. К сожалению, местные бюджеты действительно не располагают денежными средствами на инженерную подготовку участков. Более того, в ближайшие пару лет вообще не рассматривается развитие нашего региона в общем и строительной отрасли в частности. Недавно на праздновании Дня города 4 ноября об этом заявил наш губернатор Олег Кувшинников. Бюджет области и в следующем году будет дефицитным. Развития экономики не планируется, и собственные доходы будут меньше расходных обязательств. Нам же только и остается что говорить о спасении региональных строительных организаций за счет федерального бюджета. Это транши на инфраструктуру, целевые программы, в том числе жилищные. Без помощи федерального бюджета наша строительная отрасль застрянет на месте.
В условиях сложной экономической ситуации крупные предприятия региона вынуждены оптимизировать процессы, в результате без работы остается большое количество людей. В отсутствие работы они не рискуют покупать жилье, то есть брать на себя долговые обязательства на 10-20 лет. В свою очередь, снижение платежеспособного спроса приводит к тому, что застройщики не рискуют начинать не обеспеченные спросом проекты. Их мощности простаивают, и компании терпят убытки.