Triumph Palace продали с третьей попытки

Российский аукционный дом реализовал на аукционе гостиницу класса люкс Triumph Palace за 135 млн рублей. Актив до этого пытались продать трижды. Но как считают участники рынка, цена, по которой ушел объект, соответствует рыночной.

Как сообщили в РАД, лот бы выставлен на аукцион в рамках процедуры банк­ротства ООО «Триумф Палас Отель+». Площадь гостиницы составляет 5,1 тыс. кв. м, площадь земельного участка – 1,8 тыс. кв. м. Земельный участок находится в аренде до 2052 года. Покупатель отеля – физическое лицо.
Отель «Триумф Палас» находился в за­ло­ге у Сбербанка с 2012 года. До этого его пытались продать дважды, но каждый раз торги признавались несостоявшимися. В итоге цена лота была снижена на 16 млн рублей.
Здание расположено в Большевист­ском пер., 3. Triumph Palace Kaliningrad – 8-этажная гостиница категории люкс, она находится в общественно-деловом районе Калининграда, в квартале, ограниченном ул. Богдана Хмельницкого, Ольштын­ской ул., Ленинским пр. и жилой зоной, в 500 м от Южного автобусного вокзала. Номерной фонд гостиницы – 64 номера. На объекте преду­смотрены помещения под ресторан, бар и прачечную.
В сообщении аукционного дома указано, что покупателю необходимо будет решить вопрос по энергоснабжению здания гостиницы. Еще одной проблемой нового собственника станет то, что должник утратил оригиналы правоустанавливающих, технических, проектных документов на гостиницу, поэтому победитель торгов должен будет восстановить их за счет собственных средств.
Начальная цена лота была установлена на уровне 141,3 млн рублей, каждые 10 дней она снижалась на 2 млн рублей (торги по схеме голландского аукциона были объявлены в октябре).
Голландский аукцион был во многом вынужденной мерой. Как рассказали в РАД, такую форму проведения торгов потребовал Сбербанк России, в залоге у которого находится объект. Прежний собственник отеля, ООО «Триумф Палас Отель+», был признан банкротом решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.09.2009. Своему кредитору оператор отеля остался должен около 400 млн рублей, недвижимое имущество отошло в залог банка.

Выгодная сделка

Участники рынка полагают, что цена покупки была выгодной. Александра Смир­но­ва, директор департамента инвес­тиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает: «Стои­мость продажи лота проходит по нижней границе ценового диапазона».
Евгений Каур, управляющий директор London Consulting Management Company, добавляет: «Как только проект был заявлен на аукцион, мы сразу сказали, что он найдет своего инвестора и долго не задержится на рынке. Причин этому несколько. В первую очередь, качественных объектов размещения в Калининграде не так уж много, во-вторых, удачное месторасположение, третья причина – это, безусловно, выгодная цена, по которой этот объект был приобретен».
«По нашим оценкам, стоимость данного типа гостиницы при условии нового строительства может составлять около 250-270 млн рублей. Здесь же идет речь об уже существующем объекте с накопленной амортизацией, возможно, с долгом, так что логично, что его стоимость должна быть ниже. Таким образом, мы считаем, что цена реализации данной гостиницы выглядит адекватной», – комментирует Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «Финам».
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, отмечает, что отель куплен по ставке капитализации 10-12% в зависимости от точной операционной структуры бизнеса.

Важный центр

Аналитики отмечают, что, несмотря на небольшие размеры и удаленность от основной территории РФ, Калининград остается достаточно важным курортным центром РФ, важность которого только выросла с момента введения санкций со стороны ЕС и падения стоимости национальной валюты.
«Номерной фонд города мы оцениваем в 2 тыс. номеров, а перспективы роста рынка в текущей макроэкономической ситуации выглядят сравнительно высокими», – уверен господин Сороко.
«На фоне роста курса евро возможно увеличение потока туристов из Германии, для них весьма популярный для посещения Кёнигсберг (довоенное название города – прим. ред.) станет еще доступнее. Кроме того, отель получит хорошую прибыль в период проведения чемпионата мира 2018 года, если стадион все-таки решат построить, да и поток российских туристов на фоне происходящего в мире может значительно увеличиться», – согласен с коллегой из «Финам» господин Громков.
Александра Смирнова солидарна с коллегами: «В настоящий момент в Кали­нинграде функционируют более 20 отелей, общий номерной фонд составляет около 1,6 тыс. единиц. Стоимость размещения может варьироваться от 3500 до 5000 рублей. С учетом перспективы проведения чемпионата мира Калининград обладает большим потенциалом роста гостиничной инфра­структуры».

Мнение:

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real:

– Гостиничный рынок Кали­нинграда невелик – всего пара тысяч номеров, из которых всего 350 под управлением международных операторов. Среднегодовая загрузка отелей – около 50%, средняя стоимость номера по городу – около 3 тыс. рублей, но в отеле Triumph Palace средняя цена чуть выше.