Офисы заняли стратегически выгодное положение

Московский район является одним из самых привлекательных в Санкт-Петербурге для строительства там офисных центров. По торговым помещениям район также является одним из лидеров в городе, но новых проектов здесь появляется мало.

Московский район имеет стратегически выгодное положение с точки зрения формирования главной деловой зоны города. В первую очередь оно обусловлено расположением между аэропортом и центром города, высокой пропускной способностью Московского пр., частотой расположения станций метрополитена на всем его протяжении, наличием выходов на ключевые городские магистрали – КАД, ЗСД, Обводный канал.
«Высокая привлекательность для размещения бизнеса также увеличивается за счет количественного и качественного роста экономически активного населения в окружении Московского пр. В районе станций метро «Фрунзенская» и «Московские Ворота» строятся восемь крупных жилых комплексов, включающих около 9000 квартир класса бизнес и комфорт от ведущих местных и финских застройщиков. Крупнейшим объектом будет ЖК «Московские Ворота» (200 тыс. кв. м, то есть около 3000 квартир) от компании ЛенСпецСМУ», – считает Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real.

Два направления

На данный момент в Московском районе успешно развиваются две деловых зоны: одна находится вблизи станций метро «Электросила» и «Фрунзенская», другая – в Пулково. «Кроме этого, перспективой дальнейшего развития для девелоперов является редевеломпент промышленных зон на берегу Обводного канала», – считает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор».
По данным JLL в Санкт-Петербурге, в 2014 году в Московском районе были введены в эксплуатацию шесть бизнес-центров, в частности БЦ «Электро», БЦ «Аэропорт», БЦ «Виктория Плаза», БЦ на Московском пр., 94, БЦ Setl Center и БЦ Pulkovo Star.
Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон», к наиболее крупным реализованным в 2014 году проектам коммерческой недвижимости Московского района относит бизнес-центр «Электро» на Московский пр., 156 (15,7 тыс. кв. м), класс А, и бизнес-центр «Сенатор на Московском», Московский пр., 60 (13 600 кв. м), класс А. В 2015 году ожидаются к вводу еще три бизнес-центра класса В совокупной площадью 58 700 кв. м.
«Среди крупных проектов можно отметить следующие: «Фландрия Плаза» на Ташкентской ул. общей площадью 36,7 тыс. кв. м; «Цеппелин» на Стартовой ул. девелоперской компании «Авиелен А.Г.» общей площадью 16 тыс. кв. м; бизнес-центр на Варшавской ул. девелоперской компании «Потенциал Инвест» общей площадью 37,6 тыс. кв. м; «Виктория Плаза», 2-я очередь, девелоперской компании «Адамант» общей площадью 35 тыс. кв. м; FORT TOWER девелоперской компании FORTGROUP общей площадью 46,6 тыс. кв. м; бизнес-центр на Ленинском пр., 160, девелоперской компании «Адамант» общей площадью 30,3 тыс. кв. м и др.», – перечисляет госпожа Попова.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге, к крупнейшим и знаковым объектам района относит бизнес-центры «Пулково Скай», «Technopolis Пулково», Leader Tower, Renaissance Premium, «Электро». Всего в районе располагаются 37 бизнес-центров классов А и В.

Нефтегазовый сектор обеспечил рост

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, заключает: «Новая деловая зона вдоль Мос­ков­­ского пр. является наиболее перспективной и быстроразвивающейся в Санкт-Петер­бурге. По объему площадей в существующих и строящихся объектах Московский район вышел в лидеры офисного рынка, обогнав Цент­ральный район, и его доля составляет около 17% от всех площадей классов А и В в Санкт-Петербурге».
Он считает, что высокие темпы развития стали возможны благодаря резко возросшему спросу на эту зону со стороны крупных компаний из разных секторов экономики, например нефтегазового сектора, IT, логистики, строительства, банковской деятельности. «Огромное влияние на локальный рынок оказал высокий спрос со стороны структур Газпрома на новые объекты в ареале Московского пр. Различные родственные структуры нацелены на аренду целых зданий. Кроме того, растет спрос со стороны компаний-подрядчиков на крупные блоки в соседних зданиях», – считает господин Громков.
Район особенно интересен компаниям, чей бизнес имеет межрегиональные и международные связи, так как вдоль Московского пр., начиная от аэропорта, расположено семь гостиниц общей вместимостью более 2800 номеров, из которых 2000 под управлением международных гостиничных операторов.
В ноябре 2014 года было объявлено, что завершены переговоры по договору купли-продажи двух офисных башен общей площадью 16 800 кв. м в МФК «Аэро­портсити Санкт-Петербург» в юж­ной части Москов­ского района, зоне Пул­ково-3. Покупателем является инвестиционная группа «Тринфико», дочерняя структура частного российского пенсионного фонда «Благосостояние», продавец – группа австрийских инвесторов во главе с Warimpex Finanz und Beteiligungs AG. Сумма сделки, по данным СМИ со ссылкой на продавца, составляет 70 млн EUR (4170 EUR /кв. м), что при текущем курсе валюты выводит стоимость квадратного метра на уровень элитного жилья в центре города.

Лидер ввода

По данным JLL в Санкт-Петербурге, Московский район в 2014 году остался лидером по вводу новых бизнес-центров среди административных районов города – 38% от ввода в целом по городу. В 2015-2016 годах тренд распределения новых площадей сохранится: основной объем новых площадей в этот период (39%) придется на Московский район. Доля исторической части города будет невелика и составит около 17%.
Уровень вакантных площадей в Мос­ков­ском районе достаточно высок – около 17,3%. В классе А показатель ниже среднегородских значений, в классе В, наоборот, выше среднегородских показателей за счет высокой доли вакантных площадей в БЦ Leader Tower. В связи со значительными объемами строительства бизнес-центров в Московском районе средний уровень вакантных площадей в нем традиционно превышает среднерыночный, однако и объемы поглощения в этом районе выше.
А вот уровень арендных ставок в Мос­ков­ском районе, по данным JLL, чуть выше среднего значения по городу. Так, в классе А средняя ставка составляет 1690 рублей за 1 кв. м в месяц (на 1,5% выше, чем в среднем по городу), в классе В – 1250 рублей за 1 кв. м в месяц (на 5% выше среднегородского значения). Можно ожидать, что с учетом высокой конкуренции в Московском районе, с одной стороны, и с учетом престижности локации, с другой, ставки будут оставаться на сопоставимых уровнях со среднегородскими значениями и в дальнейшем.
Аналитики Knight Frank St Petersburg приводят данные: в Московском районе средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А равна 1675 рублей/кв. м в месяц, включая НДС и ОР, класса В – 1101 рубей/кв. м в месяц, включая НДС и ОР, по данным на конец 2014 года. «Ставки аренды на последний год в среднем не изменились», – отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По ее данным, суммарно в Московском районе свободно 43,5 тыс. кв. м, что составило 17% от всех свободных площадей в городе.

Торговля

В этом году в районе не было введено ни одного торгового центра.
В 2015 году ожидается открытие двух новых торговых комплексов в Санкт-Петербурге, один из которых – 2-я очередь ТРК «Питер-Радуга» – расположен в Московском районе, другой – 1-я очередь аутлет-центра Outlet Village Pulkovo – в непосредственной близости от него, на границе Пушкинского и Московского районов. На 2016 год открытия новых качественных ТЦ в Московском районе не заявлено.
В Московском районе располагаются восемь качественных торговых центров совокупной арендуемой площадью около 310 тыс. кв. м. Помимо этого, в районе располагается большое число продуктовых и DIY-гипермаркетов, автосалонов и других объектов торговли. Среди торговых центров района наиболее успешными в последние годы являются «Питер-Радуга», «Питер», активно развиваются «Лето» и «Континент» на Звездной. «В то же время по разным причинам «Космос» и «Пулково-3» функционируют не очень успешно», – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.