Офисный рынок падает плавно
26.01.2015
Объем ввода офисных площадей в Петербурге в 2014 году оказался на 7% ниже ввода в 2013 году. В целом за 2014 год было введено 22 бизнес-центра суммарной арендуемой площадью 228,1 тыс. кв. м.
Как обычно, основной объем ввода пришелся на последний квартал, в котором было введено около 42%. По данным JLL, в течение IV квартала были введены в эксплуатацию девять бизнес-центров, суммарной арендуемой площадью 96,8 тыс. кв. м, из них четыре относятся к классу А и пять – к классу В+/В. Крупнейшим из введенных объектов является бизнес-центр «Тринити Плейс» (класс А, 27 тыс. кв. м), снятый с арендной кампании еще до ввода в эксплуатацию. «Предположительно бизнес-центр полностью арендован структурами Газпрома», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. По его данным, общий объем рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2014 года составил 2,649 млн кв. м, или 511 кв. м на 1000 жителей.
По данным Олега Громкова, директора департамента исследований и консалтинга East Real, доля класса А в структуре нового предложения значительно снизилась по сравнению с итогами 2013 года и составила всего 42%, став гораздо ближе к рыночной конъюнктуре спроса.
Московский и Центральный районы являются лидерами по количеству офисных площадей. Объем поглощения по итогам 2014 года составил порядка 200 тыс. кв. м офисных площадей. С точки зрения спроса наиболее активны были компании, работающие в сфере разработки недр, на их долю по итогам года пришлось 44% всех сделок, меньшая доля у компаний сектора «банки и финансы» (15%) и «информационные технологии» (13%).
В сегменте класса А наблюдалось плавное снижение доли свободных помещений. «Этому способствовали и скромные объемы ввода, но в большей степени рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции благодаря Газпрому и связанным с ним компаниям. Класс В не так интересен сырьевым монополистам, поэтому здесь наблюдался обратный тренд с тем же малым уклоном», – уточняет господин Громков.
Эксперты говорят: рынок офисных площадей Петербурга находится в сильной зависимости от переезда структур Газпрома, которые арендуют значительную часть площадей на рынке Петербурга. Из неплохих в целом показателей поглощения в 200 тыс. кв. м за год не менее 80 тыс. – это сделки структур Газпрома, а также некоторые другие сделки, которые не являются в чистом виде спекулятивными (внутрикорпоративная сделка по аренде банком ВТБ одного из корпусов проекта «Невская ратуша», занятие «Лукойлом» большей части здания, построенного для себя).
«Перспективы начала 2015 года полностью определяются поведением продавцов и покупателей. И те, и другие сейчас ориентируются на опыт конца 2008-го – начала 2009 года, когда баланс спроса и предложения офисного рынка был аналогичен сегодняшнему соотношению. Но на конец 2014 года ситуация выглядит хуже потому, что рынок за шесть лет увеличился в объеме на 80%, поэтому в абсолютном выражении свободных площадей сейчас больше 300 тыс. кв. м против 180 тыс. кв. м в конце 2008 года, и те же 15% гораздо сильнее давят на уровень арендной ставки. Кроме того, в фазе окончания строительства находятся еще несколько объектов, которые уже вышли на рынок и составляют в сумме более 100 тыс. кв. м», – считает господин Громков
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Объем ввода качественных офисных площадей классов А и В в 2015 году ожидается на уровне 210-220 тыс. кв. м (в случае если проекты не будут отложены), что уступает показателям 2013-2014 годов. Наибольшее количество нового офисного предложения будет введено в Московском районе. В случае сохранения негативной макроэкономической среды мы ожидаем снижения ставок аренды на офисные площади, а также роста вакантных площадей.
