Повторение знакомого сценария

По итогам 2014 года повторилась ситуация 6-летней давности, измерение ставок аренды офисов в иностранной валюте опять полностью утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению позиций рубля.

По данным JLL, по итогам IV квартала 2014 года ставки аренды в бизнес центрах класса А составили 1660 рублей/кв. м/месяц (включая НДС и операционные расходы), в класса В – 1190 рублей/кв. м/месяц (включая НДС и операционные расходы).
В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли гребень волны, обозначив его в начале III квартала, и немного откатились к концу года на фоне падения активности спроса.
Реакция офисного рынка Санкт-Петербурге на замедление экономики в 2014 году доказывает: арендодатели вынесли уроки из кризиса 2008 года. Уже сегодня бизнес-центры борются за арендаторов всеми доступными средствами: снижением ставок, повышением уровня сервиса, включением отделки в стоимость аренды и пр.
Благодаря этим мерам сегодня массовой миграции арендаторов на рынке не наблюдается. Ситуация в 2015 году, по мнению игроков рынка, будет полностью зависеть от политики ЦБ РФ. Согласно оптимистичному прогнозу, рост на рынке начнется в середине следующего года.
Сегодня на офисном рынке Санкт-Петербурга дисконт в целях удержания крупного клиента может достигать 30%. По опыту 2008 года арендодатели знают: нового арендатора на освободившиеся площади найти, скорее всего, не удастся.
По данным NAI Becar, за III квартал 2014 года больше всего – на 8,5% – ставки снизились в классе B+, именно в этом классе арендаторы были наиболее активны в оптимизации текущих условий аренды. В классе А ставки в целом снизились на 2,6%, в классе В – на 1,5%, С – 1,3%. При этом внутри классов снижение ставок происходило неравномерно. Политика ценообразования зависела от качества проекта и времени его работы на рынке.
Сложившиеся качественные проекты с хорошей заполняе­мостью повышали ставки в соответствии с  индексацией, заложенной в договорах. Верхней границей на конец 2014 года стала ставка в 2400 рублей за 1 кв. м. Новые проекты, которые еще не успели полностью заполниться, шли на уступки.
«На фоне снижения спроса бизнес-центры начали задумываться о нуждах арендаторов. Это способствует общему повышению уровня сервиса в секторе коммерческой недвижимости, – считает Андрей Хитров, региональный директор EKEGroup в России. – Основные средства борьбы – снижение ставок, включение отделки в стоимость, дополнительные услуги. Некоторые бизнес-центры даже предлагают брокерам двойную комиссию, но это неэффективная мера».
Гибкость арендодателей позволила избежать массовой миграции арендаторов в бизнес-центры классом ниже. Напротив, те компании, которые в текущих условиях трудностей не испытывают, например IT-сектор, повышают класс офисных помещений, пользуясь возросшей лояльностью арендодателей.
«В текущей ситуации становится очевидно, что в борьбе за арендатора выигрывают те, кто может предложить компаниям готовые решения для размещения бизнеса», – считает Сергей Демидов, генеральный директор ООО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад».
В 2014 году спрос на офисном рынке упал на 30%. «В следующем году спрос будет ниже на 20-25%, чем в 2014 году. Если к весне 2015 года ситуация не улучшится, снижение спроса продолжится. Ставки будут снижаться пропорционально», – считает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.
Ситуация на офисном рынке в следующем году напрямую зависит от политики Центрального банка. «Если ставка рефинансирования не будет снижена в течение первых трех месяцев года, бизнес просто задохнется, и офисные центры почувствуют значительный отток», – прокомментировал Андрей Хитров.