Застройщик как главный участник сделки

Застрой­щик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, говорит, что существуют разные причины, по которым люди обращаются к переуступке прав – изменение обстоятельств, смена места жительства и многие другие, часто переуступают инвесторы. «На практике существует процедура и с переуступкой долга, и без долга. Это абсолютно безопасно для дольщиков с финансовой точки зрения. По 214-ФЗ процедура переуступки также проходит государственную регистрацию. Участники договора, которые уступают права, и те, кто права принимает, ничем не рискуют».
Господин Комаров рекомендует заключать переуступку договора долевого участия только после посещения с продавцом офиса строительной компании и получив там справку о факте оплаты (полной или частичной) цены приобретаемого объекта. «Следует сверить экземпляр договора долевого участия, находящийся в строительной компании и на руках у продавца, на предмет разночтений. Получить выписку из ЕГРП о зарегистрированном договоре долевого участия с данными покупателя. Отдавать деньги следует только после регистрации переуступки в реестре прав на покупателя как нового дольщика. Если переуступка происходит по доверенности от дольщика другим лицом, до расчетов с представителем необходимо потребовать заявление – одоб­рение сделки от дольщика с указанием цены сделки, подпись под которым заверена нотариально».
 «При переуступке прав к новому дольщику переходят не только права, но и обязанности по договору в полному объеме, а значит, стоит внимательно изучить условия договора. Главный недостаток покупки по переуступке – застройщик несет ответственность перед новым дольщиком ровно в объеме стоимости договора, а не фактической стоимости покупки прав у инвестора», – отмечает госпожа Немченко.
«В договоре могут содержаться статьи, по которым (в случае продажи дольщиком квартиры) покупателю необходимо произвести оплату. Это может быть плата за переоформление документов и включение покупателя в реестр дольщиков и т. д. Стоимость данных услуг застройщика может составлять 10-50 тыс. рублей и больше», – предостерегает господин Сандалов.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем.
«Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке. Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то в данном случае застройщик принимает в сделке непосредственное участие и даже имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента, к примеру, неплатежеспособным или какие-то условия сделки будут застройщику недостаточно понятны и прозрачны», – объясняет госпожа Денисова. Впрочем, отмечает она, как показывает практика, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно когда квартиры уже оплачены. Когда уступка не несет дополнительных рисков и сложностей девелоперу, он вполне может взять на себя подобные хлопоты.
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2Group, также обращает внимание на то, что если происходит переуступка по жилью, строящемуся по схеме ЖСК, надо проверить, является ли цедент (тот, кто уступает) членом кооператива, выплатил ли он свой пай полностью (нужна соответствующая справка от ЖСК), оплачены ли у него вступительные и членские взносы. «Также требуется согласие самого ЖСК на уступку, а еще согласие супруга на сделку, – добавляет она. – Помимо всего, цессионарию необходимо написать заявление о вступлении в члены ЖСК. Затем правление кооператива на общем собрании или конференции вынесет решение о приеме соискателя в свои ряды».
«Следует сразу обратить внимание, что в том доме, который уже введен в эксплуа­тацию, операция по переуступке прав собственности невозможна до момента регистрации собственности. Когда происходит передача квартиры дольщику, то договор в этот момент находится на стадии исполнения. Передача квартир будущим жильцам – серьезный трудоемкий процесс, который занимает протяженный период времени. Соответственно, когда дольщик вступил в отношения приемки-передачи квартиры, застройщик уже в праве отказать в оформлении переуступки до полного завершения процесса оформления квартиры в собственность», – напоминает Светлана Денисова.

Мнение:

Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:
– Клиент переуступает права по двум причинам: если переоценил свои финансовые возможности и не может расплатиться или если приобретал жилье на нулевом этапе с инвестиционными целями. Поиск нового клиента может вести как застройщик, так и сам покупатель. В последнем случае клиент в большинстве случаев обращается в агентство недвижимости. Так как и в начале 2014 года, и в нояб­ре-декабре люди активно (и не всегда обдуманно) вкладывались в недвижимость, потребность в агентских услугах по организации переуступки в последнее время могла заметно возрасти.