Внимание в «квадрате»

Наступающий экономический кризис создает опасность нестабильности на рынке строящегося жилья Петербурга. В этих условиях на первый план для покупателей новостроек выходит поиск надежной строительной компании, а также приобретение квартиры в объекте с высокой стадией готовности, считают эксперты.

Лидия Горборукова, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»
Михаил Жук, руководитель отдела продаж компании «О2 Девелопмент»
Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге»
Любовь Вовченко, директор по маркетинговым коммуникациям ООО «Глав­строй-СПб»

Об этом шла речь на заседании круглого стола «Новостройки-2015: риски и возможности». Мероприятие, организатором которого выступила газета «Строительный Еженедельник», состоялось в рамках выставки-семинара для населения «Жилищ­ный проект».

Лидия Горборукова:
– Чтобы понимать ситуацию на первичном рынке недвижимости, нужно в принципе определить, что сегодня происходит с вторичным рынком недвижимости, который является своеобразной лакмусовой бумажкой. Насколько активно идут продажи в этом сегменте?

Дмитрий Щегельский:
– Рынки первичной и вторичной недвижимости между собой взаимосвязаны. Сегодня оба эти сегмента ведут себя практически одинаково.
Бытует мнение, что на рынке вторичного жилья присутствует очень большой объем спекулятивных сделок. По статистическим данным, жилой фонд Петербурга состоит из около 2 млн квартир. В 2014 году на вторичном рынке города было совершено около 100 тыс. сделок. Соответственно, не более 5% от общего количества квартир, которые присутствуют на рынке, находятся в экономическом обороте. Это мизер от общего количества представленных объектов. С связи с этим, по моим наблюдениям, основные сделки на вторичном рынке носят не спекулятивный, а потребительский характер – люди покупают квартиры, чтобы в них жить.
Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в объектах на вторичном рынке находятся на топе продаж. Спрос на трехкомнатные квартиры и многокомнатные квартиры намного ниже. На первичном рынке наблюдается аналогичная ситуация.
Средняя цена на вторичном рынке на однокомнатные квартиры составляет 4,1 млн рублей, на двухкомнатные – 5,7 млн рублей, а на трехкомнатные – 7,7 млн рублей. Средняя цена продажи квадратного метра – 108 тыс. рублей.
По моим прогнозам, никакой катастрофы на рынке не будет. И если посмотреть на конкретную статистику, то мы увидим, что цена неэластична по отношению к спросу, то есть количество сделок растет, но тут же увеличивается и стоимость жилья. Эксперты говорят, что скоро спрос упадет на 50-100%. Мы это слышали и в 2006 году, и в 2009 году. На мой взгляд, большого падения спроса не будет, так как людям нужно где-то жить.

Лидия Горборукова:
– Схожи ли тенденции, которые прослеживаются на вторичном рынке недвижимости, с ситуацией на рынке новостроек?

Николай Лавров:
– По информации агентств недвижимости, которые работают одновременно в двух сегментах недвижимости, тренд сезона – это снижение объема спроса. Если в середине 2014 года спрос был высокий не только на самое дешевое жилье, но и на многокомнатные квартиры, то сейчас популярностью пользуются только самые дешевые предложения, выходящие на рынок. Последние два месяца ушедшего 2014 года люди пытались спасти свои накопления и скупали квартиры. Резкого роста цен при этом не произошло.
Сейчас очень большое развитие приобрели ипотечные программы. Для сравнения, в 2008 году ипотечное влияние на рынок было не таким сильным, люди меньше брали ипотеку. Сейчас и банки быстрее выдают ипотечные кредиты, а потому очень большая часть строящегося жилья приобретается посредством ипотечных программ. Если провести параллель с кризисным 2008 годом, то государство точно так же бросилось «спонсировать» возможность приобретения жилья в долевую собственность через ипотеку, сейчас мы видим такой же антикризисный маневр. В частности, с 1 марта запускается программа поддержки ипотечного кредитования для приобретения квартир в объектах, строящихся по 214-ФЗ, с процентной ставкой под 13%. Эта программа очень радует всех участников рынка, так как это хороший инструмент для приобретения жилья.

Лидия Горборукова:
– Сейчас предлагается много квартир в объектах на разных стадиях строительства. Каковы критерии оценки надежности застройщика? С другой стороны, есть ли признаки, по которым можно определить застройщика, ведущего рискованную политику?

Светлана Денисова:
– Если в спокойные времена принципиальным и важнейшим критерием для покупателя, как правило, является местоположение, то в кризис основным критерием выбора становится такой показатель как надежность застройщика. В первую очередь, проект надежный, если имеет высокую степень готовности. Второе, на что нужно обратить внимание, – это темпы строительства. Если динамика ведения работ на объекте хорошая, то стоит рассматривать возможность покупки квартиры в этом комплексе. Не менее важный критерий – это репутация застройщика. В целом надо понимать, что давно существующая на рынке компания прошла уже через множество коллизий, а значит, у нее есть потенциал, чтобы реализовать задуманное. Кроме этого, есть смысл также посмотреть финансовую отчетность застройщика и проектную декларацию каждого конкретного объекта. Также важно, чтобы проект реализовался по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Надо понимать, что более 80% сделок на первичном рынке Петербурга сегодня заключаются в правовом поле этого закона. Есть и другая форма – ЖСК, но в ней гораздо больше подводных камней. Я бы рекомендовала в кризис придерживаться того, что проверено временем.

Михаил Жук:
– Критерий «долевка» или ЖСК» я считаю не основным при покупке жилья, потому что известная компания «Город» как раз и работала по 214-ФЗ, но это, тем не менее, ее не спасло от проблем. Безусловно, пристальное внимание покупателю нужно обращать на застройщика и выбирать не форму договора, а именно строительную компанию.
Выбор жилищных проектов на рынке Петербурга действительно немаленький, но получается, что все объекты, жилье в которых будет сдано в ближайшие месяцы, раскуплены. С другой стороны, динамика стройки для человека непосвященного – это совершенно непонятный термин. Бывают, к сожалению, такие примеры, когда дом уже готов и стоит много месяцев. И непонятно, идут ли там внутренние работы или нет.

Любовь Вовченко:
– Мы как очень крупная компания на рынке также предостерегаем потенциальных покупателей от ненадежных сделок. В Петербурге и Ленобласти не так много крупных застройщиков. Важно обращать внимание на то, есть ли у компании уже построенные объекты и не возводятся ли дома в чистом поле. Соответственно, если застройщик давно реализует большой комплексный проект, то большинство инвестиций при строительстве прошлых очередей в инфраструктуру уже вложено. А это значит, что сегодняшним покупателям не нужно будет доплачивать за строительство дорог, детских садов, школ и т. д. Они будут платить только за квартиру.
Еще один критерий – количество строящихся объектов у компании. По этому фактору можно судить о степени закредитованности застройщика. Если у компании слишком много строящихся одновременно объектов, то есть некий риск, что не все они могут быть одновременно введены в строй в это кризисное время. Желательно обращать внимание на те компании, у которых не более пяти параллельно строящихся объектов в портфеле.

Лидия Горборукова:
– Стоит ли сейчас вкладывать покупателям жилья в проекты, которые находятся на стадии котлована? Каков риск?

Михаил Жук:
– На этот вопрос нет однозначного ответа, так как каждый покупатель решает для себя самостоятельно, стоит ли ему рисковать своими средствами или нет. Объекты на стадии котлована сейчас можно найти по чрезвычайно приемлемой цене. Важно просчитать свои риски, ведь можно получить хорошую прибыль, если инвестировать в такие объекты. На последних стадиях очень сложно найти квартиру от застройщиков, потому что квартиры как раз предлагают те инвесторы, которые снимают сливки, рискуя в самом начале.

Светлана Денисова:
– Квартир в высокой стадии готовности на рынке Петербурга все равно много. Речь идет о проектах комплексной застройки территорий, где было сформировано большое предложение. Такие масштабные проекты реализуются не только на городских землях, но и на территории за пределами КАД. Хотя, конечно, надо понимать, что в пригороде низкая цена обусловлена тем, что есть некие неудобства проживания, например, возникают проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой.
Что же касается строительства на самых ранних этапах, то мое мнение такое, что необоснованный риск есть, если покупатель принимает решение по этому вопросу самостоятельно. Время очень сложное. Особенно ответственные застройщики, такие как Группа ЛСР, объявили о том, что они повременят с выводом новых объектов в продажу. Это серьезный знак, который свидетельствует о том, что ситуация на рынке сложная, платежеспособный спрос будет нарастать очень медленно, и в этих условиях нужно очень осмотрительно и внимательно вкладывать свои деньги. В Петербурге очень много агентств недвижимости, которые работают с различными застройщиками и могут предложить свое авторитетное мнение, опираясь на которое, можно значительно минимизировать свои риски.

Николай Лавров:
– Очень важный момент, что все крупные агентства недвижимости Петербурга оказывают услуги по подбору строящегося жилья и по сопровождению сделок в таких объектах бесплатно. За последние 25-30 лет в нашей стране накопления не удалось сохранить никому, а квартиры – это хорошие инвестиции. Понятно, что чем ниже степень готовности дома, тем выше риск, но тем выше прибыль. С другой стороны, чем выше степень готовности дома, тем ниже риск и тем ниже инвестиционная прибыль. Здесь каждый покупатель для себя должен решить, стоит ли сохранять 2 млн накоплений, которые обесцениваются со скоростью 15% в месяц, или стоит купить на эти средства жилье на какой-либо стадии готовности.

Михаил Жук:
– Поскольку агентства недвижимости при продаже жилья на первичном рынке получают комиссию с застройщика, а не с клиента, то стоит иметь в виду, что и продавать они будут жилье только в тех объектах, которые выгодны именно им. Риэлторы не несут ответственности за продаваемое жилье. Помните, что ответственность за деньги клиента лежит только на нем самом.

Любовь Вовченко:
– Сейчас не период инвестиционных покупок. Сейчас нужно покупать жилье для себя.

Лидия Горборукова:
– Какой сегодня может быть минимальная цена за «квадрат»? Как поведут себя цены на новостройки в первом полугодии 2015 года?

Светлана Денисова:
– Экспертное сообщество сходится во мнении, что на петербургском рынке никаких предпосылок для существенных колебаний цен на жилье нет. С одной стороны, у населения будет уменьшаться количество денег. Но вместе с тем из-за того, что произошло обесценивание национальной валюты, в цене квадратного метра существенно выросла импортная составляющая. Кроме этого, металл и арматура становятся все более привлекательными для экспорта из-за разности в национальной валюте, а значит, они дорожают на внутреннем рынке.
Несмотря на то, что в Петербурге большой ввод жилья, за последние несколько лет рынок колоссально вырос в объеме. За 2014 год было реализовано на рынке, включая ближние пригороды, более 5 млн кв. м жилья. Несмотря на такое большое предложение, жилье в Петербурге остается очень привлекательным для региональных покупателей, поэтому цены снижаться не будут. С другой стороны, для большого роста цен особых предпосылок нет. Все это приводит к тому, что колебания цен будут в пределах инфляционной составляющей.
Рынок становится по-настоящему рынком покупателя. Все застройщики стараются привлечь своих покупателей рассрочками, акциями, скидочными программами.

Михаил Жук:
– У застройщиков нет такой маржи, которая была в 2008 году, поэтому цене падать некуда. Но и расти стоимость «квадрата» сильно не будет. Пока застройщиков подводит ипотека, которая как замерла в декабре 2014 года, так и не восстановилась. Ждем, когда в полную силу вступит госпрограмма поддержки ипотечного кредитования. В этой связи строители вновь возрождают рассрочку. Например, наша компания предлагает нашим потенциальным покупателям воспользоваться трехлетней рассрочкой.

Любовь Вовченко:
– Большое количество акций – это, конечно, фактор стимулирования сбыта, но покупателям нужно быть предельно внимательными, так как демпинговые предложения опасны. Это может быть ловушка. Например, есть квартиры на рынке за 1,2 млн рублей. Это очень дешево в настоящее время.
Безусловно, есть адекватные акции. Компания «Главстрой-СПб» недавно стала предоставлять 15% скидку на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. С такой скидкой при условии получения ипотечного кредита квартира стоит существенно дешевле. Например, в ЖК «Северная долина» стоимость двухкомнатной квартиры без скидки составляет 4,1 млн рублей, а с этой скидкой и дополнительной скидкой 3% по ипотечному кредитованию цена квартиры получается 3,5 млн рублей.
Но мы понимаем, что компании будут предлагать и скрытые скидки. Например, у некоторых застройщиков уже появилась ипотека под 9% годовых. Это за счет скрытой скидки, которую субсидирует непосредственно сама компания. То есть ипотечный кредит точно так же выдается под 15%, но 6% застройщик платит самостоятельно. Вполне возможно, что появятся всякие подарки от застройщиков при покупке квартиры, начиная от велосипеда и заканчивая бесплатной отделкой жилья и парковочным местом.

Точка зрения:

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– При выборе квартиры, особенно сейчас, особое внимание надо обращать на репутацию застройщика на рынке, на то, какую линию поведения он выбрал в нынешней экономической ситуации. Откровенно демпинговые предложения, на мой взгляд, должны настораживать даже больше, чем заморозка объектов. Не может быть резкого снижения цен при росте себестоимости строительства. В то же время предоставление реальных скидок, рассрочек, акций от застройщиков является нормальной маркетинговой политикой. Тем более что сейчас покупатели стали гораздо более ответственно и избирательно подходить к выбору жилья, предпочитая выбирать надежного застройщика, а не руководствоваться принципом «где дешевле».
Конечно, нужно обратить внимание на то, в какой стадии находится объект; лучше, если это будет высокая степень готовности. Получилось так, что благодаря грамотному ведению бизнеса у компании «ЦДС» в нескольких жилых комплексах есть почти построенные объекты, квартиры в которых еще не реализовывались. Это актуально как для нас, так и для клиентов. В то же время нет оснований полагать, что новые объекты у стабильных застройщиков не будут возводиться. Благодаря опыту работы в кризис 2008-2010 годов был накоплен целый комплекс антикризисных мер, который сейчас снова актуален и поможет бизнесу обойти многие неприятные моменты.
Все понимают, что снижение спроса неизбежно, но обоснованный оптимизм вселяет решение правительства поддержать банки, работающие с ипотекой на условиях льготных ставок по кредитам. «ЦДС» очень плотно работает с ипотекой. Объекты компании аккредитованы в 19 крупных российских банках. К тому же практика такова, что спрос невозможно бесконечно сдерживать, потребность в жилье у нас очень высока. В идеале, чтобы достигнуть мировых нормативов жилой площади на человека, а это 30 кв. м, мы должны ежегодно в Петербурге сдавать в эксплуатацию порядка 8 млн кв. м жилья. Сейчас это далеко не так. Следовательно, рано или поздно спрос начнет расти. Важно, чтобы к этому моменту был запас ликвидного жилья у строителей. Если возникнет дефицит, цены начнут расти, что мы наблюдали в 2006-2008 годах, когда чуть ли не еженедельно происходило подорожание.