Серьезной перегруппировки сил на рынке не ожидается

«Строительный Еженедельник» обратился к экспертам с просьбой дать общий прогноз развития рынка строительства жилой недвижимости в кризис и ответить на вопрос: какие фирмы устоят в кризис? Есть ли признаки слабой финансовой состоятельности девелопера?

Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA:
– Про то, что большие и «сильные» фирмы несут в кризис меньшие потери, – это стереотип. В последние годы гонка за объемами привела к тому, что многие крупные компании очень сильно зависят от выручки. Более того, у крупных компаний практиковались заимствования в валюте, а следовательно, и обязательства по обслуживанию долгов сегодня выросли существенно. В сложившихся условиях они будут вынуждены продавать за те деньги, за которые люди способны покупать. Лишь бы собирать нужную сумму на обслуживание текущих обязательств. И ронять в цене они будут, естественно, объекты на начальных стадиях, потому что в проектах высокой степени готовности все продано. Это опасно. Ведь дома на начальных стадиях продаются сегодня, а будут строиться по завтрашним расценкам.
В этом смысле выигрышнее ситуация у небольших компаний, которые в условиях высокой конкуренции относились очень аккуратно и к ценам, и к объемам продаж. Какой-то серьезной перегруппировки сил на рынке я пока не ожидаю. Ведь для того чтобы увеличить долю рынка, нужно иметь ресурсы. А кредитование сегодня девелоперам пока недоступно, да и собственными ресурсами мало кто располагает.

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Главный признак финансовой состоя­тельности строительной компании – активность на строительных площадках, соблюдение графика строительных работ и обязательств по срокам ввода. Тишина на стройке – всегда тревожный сигнал. Большинство компаний, работающих сегодня на строительном рынке, уже имеют опыт работы в кризисных условиях, знают меры, которые необходимо предпринять, чтобы благополучно преодолеть сложившуюся ситуацию.
2014 год стал годом больших продаж, и рачительные хозяева наверняка смогут грамотно распорядиться этими поступлениями. Наступило время сильных, профессиональных команд, умеющих быстро адаптироваться к изменениям. Хотелось бы, чтобы все строительные компании, несмотря на их размер и количество строек, нашли свою стратегию действий и благополучно преодолели кризис.

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:
– Основной признак, по которому сейчас можно оценивать надежность компании, – это ее закредитованность или закредитованность отдельного проекта. Если компания закредитована и ей требуется постоянный приток денег для погашения кредитов и дальнейшего строи­тельства, то на снижающемся рынке это непросто. Такие компании, возможно, будут предлагать наиболее выгодные и интересные условия для покупателей – это низкие цены, длительные рассрочки и т. п. Например, меня сильно настораживают компании, которые предлагают длительные беспроцентные рассрочки, потому что это экономически не обосновано. Спустя 3-4 года эти деньги будут стоить совсем иначе. Они делают это, либо чтобы собрать хоть какие-то деньги в размере первых взносов, либо это какой-то альтруизм, мне непонятный.

Андрей Тетыш, президент АРИН:
– Если девелопер стоит примерно в своей рыночной нише, цены у него не высокие и не низкие, – это первый сигнал того, что у компании все в порядке. Ему нужны продажи, но нужны далеко не любой ценой. Когда цена чуть выше рынка – это говорит об очень комфортном состоянии девелопера, при котором он может позволить повышать свою маржинальную прибыльность и эффективность. Даже рискуя тем, что у него чуть меньше продаж. Когда цены на 20% ниже, чем у остальных конкурентов, – это первая тревожная лампочка, и очень яркая. Для таких событий должны существовать реальные и разумные объяснения. Для потенциального покупателя это должен быть повод задуматься, чем вызван такой аукцион невиданной щедрости. На самом деле так бывает. Например, данный девелопер – обладатель уникальной технологии, или экономика проекта слишком хороша. Так бывает, но крайне редко, тому должны быть существенные причины. Мы можем вспомнить, когда ресурсная база и себестоимость первых очередей в «Северной долине» позволяли продавать «квадрат» за 49 900 рублей. При том что остальные участники рынка не могли опустить цену метра ниже 63-64 тыс. рублей.
Если разумных объяснений низкой цене нет, то нужно задать себе вопрос, почему девелопер борется за продажи практически любой ценой.
И разумеется, настороженность потребителя должна вызвать компания, которая не сдает свои объекты вовремя и в срок. Девелопер с проблемами грешит тем, что с объекта на объект перебрасывают одну бригаду, ничего по факту не делают, кроме имитации бурной деятельности. Делают вид, что объект куда-то движется, а на самом деле сроки сдачи все сдвигаются и сдвигаются. Если в строительном производстве и с бизнесом у девелопера все в порядке, то он должен вовремя выпускать строительную продукцию. Если он этого в последнее время не делает, то этому тоже есть причины.
И еще один из фундаментально надежнейших показателей – это партнерство. Девелопер, который говорит, что ни с кем на рынке не работает, – это история про черный ящик, в котором может таиться что угодно. Стоит задать себе вопрос: а почему другие профессионалы рынка (агентства недвижимости, банки и т. д.) не хотят с ним работать? Почему у профессионалов не получается с ним взаимодействовать? Если у профи не получается, то, может, и мне, обывателю, не нужно?

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Опыт прошлых лет учит нас, что преодолеть без потерь период экономической нестабильности могут застройщики, ведущие работы на собственные средства, по минимуму использующие банковские кредиты, с четким финансовым планированием и стабильным объемом ввода. Стабильный спрос покупателей всегда сохраняется на объекты высокой степени готовности, в первую очередь – на квартиры в сданных домах. Если застройщик способен самостоятельно, без привлечения дольщиков возвести жилой дом – это очевидный признак надежности орга­низации.