Лизинг добрался до жилья

Из-за роста процентных ставок по ипотечным программам застройщики вынуждены искать другие инструменты для привлечения покупателей квартир. Одним из них является лизинг жилой недвижимости, который уже начинает использоваться девелоперами как альтернатива ипотеке. Но большого развития этот финансовый механизм не получит, уверены эксперты.

Первым девелопером, который в Петер­бурге официально заявил о запуске программы по лизингу жилья, стала ГК «КВС». В феврале текущего года застройщик заключил с дочерней компанией банка ВТБ24 – «Система Лизинг 24» – соглашение о сотрудничестве при реализации недвижимости в своих объектах. Согласно договоренности, лизинговая компания при наличии заинтересованного клиента приобретает у застройщика жилое или коммерческое помещение и сдает его в лизинг клиенту. Клиент за оговоренный срок выплачивает лизингодателю стоимость недвижимости с учетом амортизации. Срок лизинга составляет от 1 года до 10 лет.
В «КВС» сказали, что уже есть одна сделка на стадии согласования, периодически поступают запросы на расчет платежей и условий лизинга недвижимости. Однако отметили, что услуга подходит узкой категории клиентов, в частности для тех, кто является собственником бизнеса, индивидуальным предпринимателем и т. д. Это связано с тем, что для банков риски по таким клиентам выше, и получить ипотеку им трудно. Также продукт интересен клиентам со сложной кредитной историей, отказникам по жилищным кредитам, а также людям с хорошим постоянным доходом, которые по какой-либо причине не могут его подтвердить, и др.

Преимущества лизинга

Надежда Семенович, финансовый директор УК «КВС», пояснила, что лизинговая программа имеет ряд преимуществ перед ипотекой, в частности более лояльные требования к заемщику и более высокую вероятность одобрения. В отличие от ипотеки, где первоначальный минимальный взнос равен 15-20%, при лизинге он ниже и составляет 10%. Если сумма первоначального взноса составляет 40% от стоимости квартиры, то от покупателя не требуется предоставления документов о доходе и трудовой занятости. Кроме этого, клиент может выбрать удобный график погашения (аннуитетный или дифференцированный платежи), существует возможность досрочного гашения кредита на квартиру. Стоит отметить, что собственность при лизинге оформляется на лизинговую компанию и переходит клиенту в конце срока лизинга после полной оплаты.
Надежда Семенович добавила, что для строительной компании, работающей по программе лизинга, рисков нет, так как квартиру покупает лизинговая компания по договору. В то же время для лизинговой компании риски меньше, чем для банка при ипотеке, так как собственность оформляется не на заемщика, а на лизинговую компанию. «Все риски клиента зависят только от него самого. В случае невыполнения обязательств и неоплате по договору лизинга лизинговая компания попытается найти вариант, удобный клиенту. Например, изменить график платежей и т. д.», – прокомментировала Надежда Семенович.

Привычные схемы надежней

Несмотря на заманчивые перспективы, которые открывает лизинг жилой недвижимости как перед клиентами, так и перед девелоперами, не все застройщики готовы воспользоваться этим инструментом.
В компаниях «Ленстройтрест», «ЮИТ», «БФА-Девелопмент» отметили, что таких программ не реализуют.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», рассказал, что хоть у компании и бывают сделки купли-продажи с использованием лизинга, но касаются они коммерческой недвижимости. «Сделки по продаже жилья через лизинг мы не практикуем, так как эта схема не востребована покупателями квартир. Причина невысокой популярности лизинга, думаю, в том, что хорошо работают другие инструменты. Например, для привлечения покупателей хорошо себя зарекомендовала увеличенная рассрочка. Кроме того, очень хорошо на поддержании высокого уровня продаж сказывается начавшаяся в феврале совместная с ОАО «Сбербанк России» акция по предоставлению скидок тем, кто берет ипотечный кредит в этом банке. По ее условиям, мы предоставляем своим покупателям скидки в размере 1-2-3% в зависимости от количества комнат», – прокомментировал Денис Бабаков.
По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», схема лизинга уместна, когда речь идет о приобретении оборудования, высококлассных станков, механизмов, транспортных средств, сооружений производственного назначения и т. д. «В недвижимости такая схема не получила широкого распространения в связи с большими издержками, непрос­тым администрированием и высокими рисками. Длительные рассрочки при приобретении недвижимости в лизинг – это альтернатива ипотечному кредитованию. Ели ипотека предлагается по привлекательным процентным ставкам, компании-застройщику предпочтительно получить всю сумму целиком, проведя сделку с ипотекой», – говорит она.

Лизинговые компании в стороне

Анастасия Халилова, директор управления по работе с клиентами ЗАО «Сбербанк Лизинг», пояснила, что лизинг в приобретении жилой недвижимости в прямом виде не применяется. По ее словам, исключение может составить недвижимость категории апартаментов (лофты) или гостиниц. «Чаще всего это касается случаев, когда компания приобретает такое жилье для своих сотрудников, особенно для командирующихся, или рассматривает иные варианты использования, где прослеживается предпринимательская цель (удобство, экономия на гостиницах и т. д.). Физические лица же пока крайне редко пользуются лизингом, предпочитая финансирование с помощью ипотечных продуктов. Это связано с тем, что гражданам при оформлении сделок лизинга приходится сталкиваться с налогом на имущество и с НДС, который физическое лицо не сможет себе возмещать ни с аванса, ни с ежемесячного платежа», – прокомментировала Анастасия Халилова.
В свою очередь, Алексей Сичинава, заместитель генерального директора ОАО «ВЭБ-лизинг», рассказал, что лизингом недвижимости в России занимаются всего несколько компаний. «Предпосылок для того, чтобы лизинг недвижимости получил развитие в ближайшее время, мы не видим. Дело в том, что сделки по лизингу недвижимости весьма трудоемки в организационном плане, при этом высокорискованны, так как недвижимость является менее ликвидным объектом, чем, например, автомобили. Сложно будет оценивать стоимость объекта недвижимости на вторичном рынке через определенный промежуток времени. В случае неисполнения лизингополучателем своих обязательств объект недвижимости сложнее изъять, чем тот же автомобиль, его сложнее реализовать», – заключил он.

Мнение:

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если ипотечные сделки четко регулируются законодательством, то схема лизинга в недвижимости слабо регламентирована. Лизинговые схемы чаще используются между юридическими лицами. Например, при приобретении коммерческой недвижимости, когда продавец и покупатель являются юридическими лицами. Уже известно, что до конца марта на рынок придут средства, которые выделило правительство для поддержания ипотеки. В связи с понижением ключевой ставки до 14% процентная ставка по ипотеке может снизиться до 12% годовых. На таких условиях покупатели, которые хотели бы прибегнуть к ипотечному кредитованию, вернутся на рынок, и потребность в лизинговых схемах снизится.

Алексей Сичинава, заместитель генерального директора ОАО «ВЭБ-лизинг»:
– Лизинг жилой недвижимости еще менее интересен лизинговым компаниям, чем лизинг коммерческих объектов, так как этот инструмент в принципе ориентирован на юридические лица, а жилую недвижимость приобретают лица физические, да и срок финансирования более 10 лет не является приемлемым для лизинговой компании. Физлица же, желающие приобрести жилую недвижимость, очевидно, будут заинтересованы в более продолжительном сроке финансирования. Более того, у лизинговых компаний практически нет опыта работы в данном сегменте, а выход на новый рынок, особенно в условиях финансовой нестабильности, чреват убытками и распылением ресурсов, поэтому на сегодняшний день игроки лизингового рынка сосредотачивают свои усилия на работе с грузовым, легковым автотранспортом, спецтехникой.