Привокзальный девелопмент

NAI Becar приступает к реализации второго собственного девелоперского проекта на Северо-Западе. Компания вложит 1 млрд рублей в строительство апарт-отеля на пятне рядом с Северным вокзалом Калининграда, 300 млн рублей в реконструкцию самого вокзала, а также выступит техзаказчиком работ по модернизации Южного вокзала города.

Отель среднесрочного проживания расположится в центральной части города, рядом с Северным вокзалом. Площадь пятна застройки равна 2460 кв. м, учас­ток оформлен в долгосрочную аренду. На нем компания планирует построить 200 апартаментов площадью 16,5 тыс. кв. м. При этом первый этаж отеля займут торговая зона и ресторан. В компании пояснили, что сейчас на пятне находится неиспользуемый 29-й основной путь Калининградской железной дороги. «Мы проводим процедуру согласования через Министерство транспорта для его официального закрытия, которое согласно регламенту подзаконного акта, регулирующего данный вопрос, ожидается осенью. До этого момента мы не имеем права даже приступить к демонтажу железнодорожного полотна», – добавили в NAI Becar.

Отель к чемпионату

Срок проживания может варьироваться от недели до года. Компания планирует завершить строительство в 2018 году, к чемпионату мира по футболу. Управлением и предоставлением услуг гостям будет заниматься управляющая компания NAI Becar. Будет ли возможность оформить апартаменты в собственность, пока неясно – концепция отеля будет готова до конца весны, рассказали в компании. Общий объем инвестиций составит 1,3 млрд рублей, из них 1 млрд рублей пойдет на строительство отеля, около 300 млн рублей – на реконструкцию вокзального комплекса. При этом NAI Becar планирует вложить около 30% от общей суммы инвестиций, остальную часть финансирования возьмут на себя привлеченные партнеры.
В том, что потенциальные инвесторы не прогадают с вложениями, уверен президент NAI Becar Александр Шарапов: «Несмотря на то что в Москве проще найти соинвесторов, региональные проекты могут удивить своей доходностью. По нашим оценкам, доходность нового отеля среднесрочного проживания составит для конечных покупателей более 20% годовых». Эти 20% будут складываться из 10-14% годовых от сдачи в аренду и ориентировочно 10% ежегодного увеличения стоимости недвижимости в первые пять лет. «Учитывая местоположение, в летний период апарт-отель будет востребован и среди отдыхающих как альтернатива размещению в гостиницах», – говорят в компании.

Путевые планы

Помимо гостиничной инфраструктуры NAI Becar активно займется калининградским вокзальным имуществом. Компания возглавит группу инвесторов, в планы которых входит комплексная реконструкция Северного вокзала города и превращения его в современный транспортно-пересадочный узел. В компании сообщили, что реконструкция Северного вокзала входит во вторую очередь реализации проекта, начало работ запланировано на конец 2016 года. Ранее инвестиции заявлялись на уровне 650 млн рублей, теперь, судя по всему, они сократятся вдвое. «Объем инвестиций станет известен через несколько недель (изменились технико-экономические параметры, поэтому необходимо пересчитать все сметы)», – заявили в NAI Becar. Ожидается, что к 2019 году площадь вокзала увеличится в два раза, появится общественно-деловая инфраструктура площадью до 15 тыс. кв. м. Здесь стоит сразу разграничить два «вокзала». Фасадом на площадь победы выходит историческое здание вокзала 1929 года постройки архитекторов Шеффа и Штальмана, являющееся региональным памятником. Объект сильно пострадал во время войны и с тех пор по прямому назначению практически не использовался. Здесь долгое время размещался Межрейсовый дом моряков, а в 1997 году здание купила крупная калининградская девелоперская компания «Гамма Инвест Групп», организовавшая в помещениях бывшего вокзала бизнес-центр. В компании заявили, что о планах по реконструкции Северного вокзала ничего не знают, но с NAI Becar «общались какое-то время назад». По-видимому, комплексная реконструкция ждет небольшой действующий терминал вокзала 1960-х годов постройки, находящийся по соседству с историческим зданием. Кроме того, управляющая компания NAI Becar выступает техзаказчиком реконструкции и модернизации Южного вокзала Калининграда. Как рассказали в компании, на модернизацию в 2011-2012 году инвестиционная компания РЖД выделила 780 млн рублей (с учетом инфляции – плюс 30-50%). Основные работы связаны с реконструкцией дебаркадера, также запланировано обновление фасадов вокзала и его модернизация (к примеру, установка систем видеонаблюдения), но окончательный список работ пока не утвержден. «В настоящий момент мы ведем разработку проекта. Экспертиза проекта намечена на сентябрь, начало работ – в октябре-ноябре. Работы по реконструкции Южного вокзала Калинин­града завершатся до начала чемпионата мира – 2018», – добавили в NAI Becar.

Справка:

Отель в Калининграде станет вторым проектом в портфеле NAI Becar. Первый отель среднесрочного проживания VERTICAL на 126 номеров был открыт в Петербурге в августе 2014 года. В планах компании в перспективе 5-7 лет вложить порядка 20 млрд рублей в сеть отелей. В настоящий момент ведется проектирование еще трех отелей в Москве и Санкт-Петербурге.

Мнение:

Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гос­ти­ничного бизнеса компании JLL:
– Чтобы эта бизнес-модель апарт-отеля была успешной, она должна ориентироваться на гостей долгосрочного проживания, иначе доход на «квадрат» будет меньше, чем нужно. Подобные концепции уже испытаны и протестированы именитыми операторами, например, Adagio от Accor и Staybridge Suites от Inter Continental Hotels Group в Москве и Петербурге. На мой взгляд, в итоге объект станет «гибридом» и будет предлагаться гостям и как традиционная гостиница, и как апарт-отель, так как я не уверен, что для такого большого апарт-отеля в городе есть достаточно спроса со средней продолжительностью проживания, равной неделе.