В стрит-ретейле предпочитают договориться

Резкое ослабление рубля, которое произошло в конце 2014 года, привело к активизации переговоров между арендаторами и собственниками помещений стрит-ретейла, особенно в тех случаях, когда договор был заключен в валюте.

Запрашиваемые долларовые ставки аренды на рынке стрит-ретейла Санкт-Петербурга, по данным JLL, снизились за 2014 год на 40-60% – до 1,3-2,2 тыс. USD за 1 кв. м в год. Кроме того, на рынке наблюдается явная переориентация на заключение договоров в рублях. Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «Бестъ. Коммерческая недвижимость», рассказывает: «Сегодня все чаще можно встретить переход на рублевую ставку, а также скидки на ставки в валюте или кратковременную фиксацию валютного курса».
По данным «БФА-Девелопмент», у стан­ции метро помещения могут стоить 5-5,5 тыс. рублей за 1 кв. м. В торговых комплексах, если арендуемая площадь до 100 м, ставки составляют 3-3,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

Влияет макроэкономика

До недавнего времени динамика запрашиваемых рублевых ставок была разнонаправленной, и в некоторых торговых коридорах, в первую очередь ориентированных на масс-маркет, наблюдался рост данного показателя.
Ключевым фактором, который будет влиять на рынок стрит-ретейла в 2015 году, по-прежнему будет макроэкономика. В условиях ожидаемого падения реальных доходов потребители сокращают все виды расходов: происходит перераспределение спроса из верхнего ценового сегмента в средний, из среднего – в эконом. «Поэтому реакция ретейлеров, обращающих более пристальное внимание именно на улицы, на которых представлена аудитория массового спроса, вполне естественна. Снижение покупательной способности населения приведет как к общему сокращению объема покупок, так и к снижению доли импульсных покупок. Как следствие, на рынке стрит-ретейла вырастет конкуренция за потребителя как внутри сегмента, так и со стороны торговых центров», – уверена руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.
Во втором полугодии активный интерес к приобретению встроенных помещений проявили инвесторы. Рост сделок купли-продажи к ноябрю составил 17%. Большинство помещений приобреталось инвесторами для последующей их сдачи в аренду. Еще одна тенденция: Невский пр. все больше утверждается в качестве «ресторанной» улицы. «Одной из тенденций является то, что на Невском пр. помещения к концу 2014 года сдавались в аренду с дисконтом 20-40% от цены предложения в середине года», – продолжает госпожа Беляева.
Текущий спрос очень избирателен в подборе площадок, предпочтение отдается помещениям с наибольшей эффективностью для бизнеса и тем, собственники которых готовы идти на уступки. Владельцы помещений, нацеленные на стабильность в отношениях с арендаторами, становятся более гибкими. Арендодатели начинают рассматривать увеличение сроков арендных каникул, закрепление цены в пределах колебания валюты на определенный период времени, варианты совмещения фиксированной ставки аренды и процента от оборота арендатора, что уже давно практикуется в сделках по аренде площадей в торговых центрах.

Неоднородная ситуация

В настоящий момент ситуация на рынке стрит-ретейла является неоднородной. Так, например, стоит отметить разницу в трендах в традиционных локациях стрит-ретейла и на пешеходных улицах. Многие арендаторы различных ценовых сегментов и профилей, которые испытывают трудности в сложившейся экономической ситуации, покидают помещения на центральных улицах и подыскивают более доступные варианты либо вовсе сокращают свое развитие. Как правило, это сегменты fashion, ювелирных изделий, аксессуаров, а также банки.
С каждым месяцем российский потребитель приобретает все меньше импортных товаров, и покупатель скоро начнет проходить мимо магазинов. В том числе «просядут» и собственники бутиков, торгующих сумками, обувью, духами и прочим брендовым европейским товаром. Девальвация приведет к обнищанию населения. «Следовательно, ударит еще сильнее по карману и предпринимателей, занятых в стрит-ретейле», – резюмирует госпожа Беляева.

Мнение:

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital:
– До кризиса предварительные соглашения с новыми арендаторами заключались еще до расторжения договора с текущими арендаторами. Арендаторы стараются оптимизировать свои расходы и ищут более экономичные условия аренды, другие же пользуются снижением арендных ставок и стараются занять более выгодные места.

Михаил Рожко, директор депар­тамен­та брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Сегодняшний рынок – это рынок сильного арендатора, условия и правила игры диктует тот, кто готов платить арендные платежи. Зная это, арендаторы разборчивее подходят к выбору площадок и стремятся существенно снизить цену. Зачастую снижение ставки всегда успешно достигается. При этом корректировка цен – всегда очень индивидуальный случай, зависящий от конкретного помещения, желания собственника и вида бизнеса, который размещен в помещении.