Слишком долгий срок для инвестора

С 1 января 2016 года с трех до пяти лет увеличивается срок владения недвижимостью, по истечении которого доходы от ее продажи полностью освобождаются от налога. Участники рынка надеются, что эта норма несущественно повлияет на долю инвестиционных покупок жилья.

Начиная с 1 января 2016 года вступают в силу поправки к Налоговому кодексу, целью которых является увеличение налоговой нагрузки для физических лиц, осуществляющих реализацию недвижимости. Данные поправки распространяются на налогообложение доходов от продажи любой недвижимости, а не только жилых помещений.
Если владелец продает объект до истечения срока, налог в размере 13% возьмут с суммы не менее 0,7 от кадастровой стоимости жилья.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема», полагает, что налоговые новшества вряд ли повлияют на рынок инвестпокупок. Она подсчитала, что на все разновидности инвестиционных целей, включая квартиры под сдачу в аренду, детям на будущее, для сохранения денег и в том числе на перепродажу, приходится около 10-15% сделок: «Кроме того, в кризис количество инвесторов сокращается – покупки на нулевом или начальном этапе строительства несут в себе повышенные риски. Так что, на мой взгляд, для обозримого будущего это нововведение не критично».
Екатерина Болдинова, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы «ЮСТ», напоминает: «Продавцы квартир долгие годы весьма успешно обходили ранее существовавший порог налогового вычета при продаже квартир со сроком владения до трех лет в размере 1 000 000 рублей. В таких случаях в договоре купли-продажи недвижимости могла устанавливаться цена в размере 1 000 000 рублей, а оставшаяся часть стоимости передавалась покупателем продавцу на основании расписок «за ремонт», «установку кондиционеров», «встроенную мебель», «сантехнику». Налоговые органы до поры до времени закрывали на это глаза. Сейчас ситуация может коренным образом измениться, поскольку налог при продаже квартиры до истечения минимального срока владения уплачивается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Имея соответствующие данные (а налоговый орган будет получать и собирать их для расчета налога на имущество, который также теперь зависит от кадастровой стои­мости недвижимости), налоговый орган, конечно же, будет их сравнивать с заявленной продавцом стоимостью проданной недвижимости и в случае их несоответствия доначислять налог. Что касается влияния этих изменений на рынок инвестиционных покупок строящегося жилья, то, возможно, они отпугнут часть потенциальных инвес­торов. Однако необходимо помнить, что такого рода инвестиционные приобретения чаще осуществляются для целей последую­щей сдачи недвижимости в аренду, а не для перепродажи. Поэтому вряд ли доля «инвестиционных» покупателей в таких условиях изменится более чем на 10-15%».
Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний «Эталон», также полагает, что само по себе изменение данных норм не повлияет существенно на долю инвестиционных квартир. «Во-первых, при уплате налога доходы, полученные от продажи недвижимости, уменьшаются на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества, а во-вторых, у налогоплательщиков существует большое количество законных способов уменьшить свои налоговые обязательства (например, в Санкт-Петербурге ставка налога для таких предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, составляет всего 7% от полученной прибыли, кроме того, активно обсуждается возможность введения налоговых каникул для предпринимателей и т. д.)», – перечисляет госпожа Цытрина. По ее мнению, гораздо более серьезное влияние на долю инвестиционных квартир могло бы оказать введение налога на недвижимость или существенное увеличение налога на имущество, однако данные инициативы пока не получили своего воплощения на практике.
Екатерина Запорожченко, директор УК Docklands, отмечает, что регионам предоставлено право законом субъекта РФ уменьшать минимальный срок владения недвижимостью до нуля. «Кроме того, теперь в п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится об освобождении от обложения НДФЛ не каких-то определенных видов недвижимости (например, квартир, земельных участков и т. п.), а недвижимого имущества вообще, без конкретизации, включая доли в нем. Таким образом, по сравнению с действовавшей редакцией п. 17.1 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ с 01.01.2016 будет освобождаться большее количество объектов недвижимого имущества. Изменение данной нормы никак не повлияет на рынок инвестиционных покупок строящегося жилья, такие инвестиции по-прежнему останутся выгодными. Инвесторы ориентируются на срок окупае­мости, равный 6-7 годам», – рассуждает госпожа Запороженко.
Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер групп», добавляет: «Так как многие квартиры покупаются все-таки не для перепродажи, а если и не для собственного проживания, то для сдачи в аренду или более поздней продажи, то каких-то дополнительных сложностей вряд ли стоит ожидать. Конечно, те инвесторы, которые рассчитывают продать квартиру по большей стоимости до сдачи дома госкомисии, могут пострадать. Но доля таких покупок весьма незначительна».

Мнение:

Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний «Эталон»:
– В целом инвестиционная активность на рынке строящейся недвижимости будет сохраняться, так как на сегодняшний день для частных лиц существует не так много способов надежного вложения денежных средств (если речь идет о денежных средствах в размере, сопоставимом со стоимостью одной или нескольких квартир).