Проекты малоэтажек проверят в госэкспертизе

С нового года проекты малоэтажных домов, строящихся с привлечением средств бюджета, должны проходить обязательную госэкспертизу. По мнению специалистов, нововведение позитивно отразится на качестве возводимого жилья.

Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области с участием Комитета по строительству Ленинградской области, ГАУ «Ленолгосэкспертиза» провел семинар о последних изменениях законодательства о градостроительной деятельности. В рамках семинара специа­листы органов исполнительной власти Ленинградской области рассказали представителям муниципальных образований о необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации малоэтажных жилых домов, в случае если строительство, реконструкция будет осуществляться за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Председатель Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслав Шибаев отметил, что с 1 января 2016 года вступили в силу изменения в ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, касающиеся необходимости проведения экспертизы проектной документации малоэтажных домов. Это касается домов, указанных в п. 2, 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, строительство которых планируется с привлечением средств соответствующего бюджета (федерального, регионального, местного).
«При этом в отношении подобных жилых домов комитетом будет выдаваться разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и осуществляться государственный строительный надзор», – отметил Вячеслав Шибаев.

Переселенцам – качественное жилье

Заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области Екатерина Кайянен пояснила, что малоэтажное жилье, строительство которого происходит за счет средств бюджета, предназначается для переселенцев из аварийного фонда, признанного таковым до 2012 года. Согласно президентской программе до 31 августа 2017 года эти люди должны переехать в новые квартиры. В Ленобласти до этой даты необходимо расселить 3069 человек из 1226 жилых помещений.
Привлекать застройщика к возведению такого жилья необходимо через аукционы, напомнила Екатерина Кайянен. Их должны проводить администрации муниципальных образований. На сегодняшний день 12 муниципалитетов региона аукционы не проводили, а следовательно, разрешения на строительство не выдавали. Среди них – Ефимовское городское поселение, Новоладожское, Рахья, Романовка, им. Свердлова, Гончаровское, Приморское, Гатчина, Дружногорское, Будиловское, Винницкое и Подпорожское. С данными МО будет заключаться дополнительное соглашение, в нем будет прописано, что местные органы не смогут привлечь к аукциону застройщика, у которого не будет положительного заключения экспертизы.
«Самая большая проблема, которую мы видим как комитет, – это отсутствие сильных застройщиков в малоэтажном строительстве. У таких организаций нет опыта прохождения государственной экспертизы. Могут возникнуть трудности. Также некоторые сложности могут возникнуть у местных администраций при согласовании всех проектных норм. Ранее они могли закрывать глаза на некоторые отклонения в планировке квартир и только более-менее приближать их к расселяемой площади. Сейчас такого уже не получится. Площади квартир будут полностью проектироваться по всем нормам и правилам. Однако такая точная подгонка может потребовать дополнительных денежных средства, которых, возможно, и нет у МО», – отмечает Екатерина Кайянен.
Чиновница порекомендовала муниципальным администрациям работать не в отрыве от застройщика. Комитеты Ленобласти, подчеркнула она, строительные надзорные структуры готовы идти навстречу властям на местах и строительным организациями, консультировать их для подготовки качественной проектной документации.

В соответствии с требованиями

В рамках семинара эксперты рассказали о требованиях к оформлению проектной документации. Заместитель начальника ГАУ «Леноблэкспертиза» Ирина Цветкова отметила, что состав проектной документации, представляемой для проведения экспертизы, должен соответствовать требованиям Постановления Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В частности, согласно его положению проектная документация разделов должна содержать как пояснительную, так и графическую часть. Эти требования обязательны при выполнении как государственной, так и негосударственной экспертизы.
Кроме того, добавила специалист, муниципальным образованиям не следует забывать о вступившем в силу с 1 июля 2015 года Постановлении Правительства РФ № 1521. Им утвержден перечень обязательных стандартов для выполнения требований технического регламента 384-ФЗ, на соответствие которому в том числе и проводится экспертиза.
Если разработка проектной документации начата до 1 июля 2015 года, то экспертиза должна проводиться на соответствие требованиям нормативных документов согласно перечню обязательных нормативов, утвержденных Распоряжением Правительства от 21 июня 2010 года № 1047-р. Если разработка проектной документации начата после 1 июля 2015 года, то экспертиза будет проводиться на соответствие актуализированным редакциям обязательных нормативов, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 1521.
Застройщикам и проектным организациям, имеющим небольшой опыт проектирования, ГАУ «Леноблгосэкспертиза» будет оказывать возможное содействие, разъясняя требования действующего законодательства в части подготовки проектной документации для прохождения экспертизы.
Любое проектирование начинается с получения градплана земельного участка. Его подготовкой занимаются муниципальные власти, утверждает его Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти. С учетом нашей практики рассмотрения проектной документации объектов строительства муниципальным образованиям следует обратить особое внимание на выделяемые земельные участки для строительства домов для расселенцев в части соблюдения требований к озеленению, количеству парковочных мест автотранспорта, которые должны соответствовать Правилам землепользования и застройки поселений.
Эксперт также рассказала, что с 1 марта 2016 года вступают в силу специальные требования к квартирам инвалидов, в том числе так называемых колясочников. В соответствии с ними квартиры в малоэтажных домах, проектируемые для данной категории граждан, должны быть на первом этаже, и соответствовать всем требованиям для обеспечения безбарьерного передвижения и комфортного проживания инвалида.

Внимание к документам

На семинаре также выступил начальник отдела контроля и выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Комитета госстройнадзора Лен­области Кирилл Федосеев. Он рассказал о некоторых типичных ошибках органов местного самоуправления, предоставляющих в ведомство документы для получения разрешения на строительство. В частности, отметил специалист, в их составе часто отсутствуют правоустанавливающие документы на все земельные участки, на которых планируется строительство объекта капитального строительства. Особенно это касается линейных объектов. Данное обстоятельство является основанием для отказа в выдаче разрешения на строи­тельство.
«В администрациях часто возникает вопрос, как быть с правоустанавливающими документами на земельный участок, если сами органы местного самоуправления выступают застройщиками, так как Градостроительный кодекс РФ требует обязательного наличия правоустанавливающих документов при принятии решения о выдаче разрешения на строительство. Как один из вариантов – оформление договора безвозмездного пользования», – сообщил Кирилл Федосеев.
Специалист добавил, что в настоящее время возникает много вопросов по сетям инженерно-технического обеспечения, которые планируется прокладывать к конкретному объекту капитального строительства (необходимость получения разрешения на строительство, проведения экспертизы проектной документации, государственного строительного надзора и пр.). Причина – неправильное понимание законодательства о градостроительной деятельности, ряд пробелов в нем.

Кстати:
В случае возникновения проблем застройщик может обратиться в комитет за необходимым разъяснением, в том числе о необходимости получения разрешения на строительство с учетом положений областного закона от 18.05.2012 № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».