Инвестиционные надежды девелоперов

Инвестиционный климат Петербурга переживает период «заморозков». Несмотря на то что в секторе недвижимости динамика развития отрицательная, он все же сохраняет относительно неплохие финансовые показатели.

В рамках конференции «Инвестиции в недвижимость: в поисках внутренних резервов» представители городских властей и бизнеса в форме живой дискуссии обсудили, если ли у отрасли шанс избежать рецессии и найти новые источники инвес­тиций взамен тех, что исчерпали себя. Организатором мероприятия выступила газета «Строительный Еженедельник» при поддержке Фонда имущества Санкт-Петербурга и Российского аукцион­ного дома. Деловым партнером конференции стало ООО «Мегаполис XXI век».

Градации доходности

По словам Леонида Захарова, замес­тителя руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург, по итогам 2014 года снижение объема инвестиционных сделок с функционирующими объектами недвижимости составило около 30% по сравнению с 2013 годом.
Он отметил, что по-прежнему самым доходным сегментом для инвестиций в девелопмент остается жилье и апартаменты. «Если реализуется жилой проект, то доходность может достигать 25-40%. Торговые центры и встроенные помещения могут приносить до 30% годовых, если инвестировать в девелопмент, а при приобретении действующих объектов эта цифра колеблется в рамках 10-14%. Бизнес-центры могут приносить 16-25% при девелопменте и 9-12% при инвестициях в функционирующий объект. Складские проекты могут обеспечивать чуть меньшую, но стабильную доходность в 14-18% при строительстве и 11-14% в готовых объектах», – пояснил Леонид Захаров.
Среди положительных тенденций эксперт назвал увеличение частных зарубежных инвесторов, готовых вкладывать средства в различные функционирующие объекты, прежде всего бизнес-центры небольшой площади. Из негативных моментов Леонид Захаров назвал большую волатильность на рынке. Он отметил, что российские инвес­торы стали больше смотреть за рубеж и искать там альтернативные объекты для вложений.
«Мы ожидаем, что в 2015 году девелоперы на жилищном рынке снизят свою активность в части пополнения земельных банков, поскольку располагают достаточно большим количеством участков, и сейчас приоритетная задача – их развитие, а не увеличение числа, – рассказывает Леонид Захаров. – Интерес инвес­торов сохраняется к центральным районам города, местам, где возможна реализация проектов бизнес-класса и выше. С другой стороны, это хороший момент для входа региональных игроков, которые могут воспользоваться ситуацией меньшей конкуренции. Мы ожидаем усиление роли администрации города, в частности уже наблюдается увеличение числа участков, которые выставляет Фонд имущества Петербурга на торги. Надеемся, что проекты государственно-частного партнерства в недвижимости также будут реализовываться, сейчас такие предложения уже есть. Среди недостатков этого рынка стоит отметить непоследовательную политику города в части планов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, что мешает девелоперам составлять долгосрочные планы», – заключил Леонид Захаров.
Игорь Пахоруков, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петер­бурга», рассказал, что в 2015 году уже состоялись торги по 11 объектам, из них для целей жилищного строительства было реализовано пять объектов на сумму более 2,5 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает доходы бюджета Санкт-Петербурга от продажи права аренды за весь 2014 год. Помимо этого, Фондом имущества объявлены торги еще по 47 участкам, из них под жилищное строительство – 22.

Антикризисный подход

Анатолий Котов, специальный представитель губернатора Петербурга по вопросам экономического развития, отметил, что при подготовке Стратегии-2030 в нее был заложен вариант развития на случай кризисных явлений в экономике. В частности, в феврале текущего года правительство Петер­бурга утвердило антикризисный план. Господин Котов уверен, что сегодня город нуждается в правильном планировании. «В частности, нужна грамотная корректировка Генерального плана Петербурга, расчетный период которого продлен до 2018 года. Это время мы должны посвятить тому, чтобы создать современный, адекватный документ, соответствующий всем требованиям Градостроительного кодекса РФ, а также социальным, экономическим, экологическим и иным параметрам, документ, способный обеспечивать устойчивое развития мегаполиса», – констатировал он.
В свою очередь, Елена Ульянова, председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петер­бурга, пояснила, что в настоящее время правительство Петербурга работает над созданием детального плана реализации Стра­тегии-2030. Существенная часть этого документа будет посвящена плану привлечения инвестиций в экономику Петер­бурга. В частности, будут прописаны конкретные мероприятия по отраслям, финансовые инструменты, описаны меры поддержки развития бизнеса и т. д. Этот план появится в течение ближайших 2-3 месяцев, а будет актуализирован и утвержден до конца 2015 года.
«В ходе наших переговоров с крупными игроками мы видим, что возможности финансирования уменьшились. Те меры, которые сейчас направлены со стороны правительства Петербурга, призваны со­здать внутренние резервы продолжения инвестиционной деятельности в городе. Уже предпринят ряд мер, направленных на снижение стоимости реализации инвестпроектов, например введен мораторий на повышение цены арендных ставок, на снижение стоимости выкупа объектов и т. д., – уточняет Елена Улья­нова. – Кроме этого, сейчас будут разрабатываться конкретные мероприятия господдержки и по Про­грамме первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в Санкт-Петер­бурге».

Смена сознания

Георгий Рыков, генеральный директор ГК «Бестъ. Коммерческая недвижимость», уверен, что петербургской экономике нужен свежий взгляд на развитие, свое­образная новая экономическая политика, которая способна поднять индустрию города на более высокий уровень.
Однако Анатолий Котов продолжил свою идею о грамотном планировании, подчеркивая, что высшее руководство понимает, что нынешние проблемы носят структурный, системный характер. Он выделил три типа проблем: отстающие институты развития, огромные издержки и неидеальная система тарифного регулирования. «Я призываю бизнес-сообщество к диалогу. Помимо критики мы хотим еще услышать и предложения по самым актуальным вопросам – оцените наш антикризисный план, Стратегию-2030, № 214-ФЗ, который вас не в полной степени устраивает, корректировки в Генплан и т. д. Тогда это будет оправданный диалог и развитие в единстве», – заключил Анатолий Котов.
Елена Ульянова подчеркнула, что задача действующего правительства Петер­бурга – это синхронизация усилий и действий. «Долж­на быть генеральная цель, и все действия правительства и нормативные акты, которые издаются, а также все программы, которые запускаются, должны быть встроены в единую иерархию», – уверена она.

Мнение:

Аркадий Басин, директор по правовым вопросам Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей:
– Наш комитет занимается снижением рисков граждан при инвестировании в недвижимость. Своей целью мы ставим формирование цивилизованного рынка недвижимости, повышение правовой грамотности граждан, информационную открытость участников рынка, защиту прав обманутых дольщиков от недобросовестных застройщиков.
В Петербурге, по самым поверхностным оценкам, 4 тыс. обманутых дольщиков, 1 тыс. – в Ленобласти, а в России – около 30 тыс. человек. Недавно вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян инициировал подписание соглашения о принципах добросовестной работы застройщиков на рынке жилищного строительства в период экономической нестабильности. Цель у этого проекта – отделить добросовестных застройщиков от недобросовестных. Получается, как воздух необходима информационная открытость. Требуется квалифицированная оценка, чтобы можно было отделить одних застройщиков от других. Наш комитет давно работает в этом направлении и создал портал opendevelop.ru, на котором собрана информация о действующих в настоящее время застройщиках, в основном из Петербурга и Ленобласти. Создана аналитическая группа, которая занимается анализом работы застройщиков. Нами выработаны 47 параметров, которые позволяют один раз в месяцах по запросу оценивать состояние компании и конкретного объекта. Зайдя на наш сайт и задав соответствующий вопрос, человек получает информацию, которая помогает ему принять верное решение.
Очень важна обратная связь между дольщиками, застройщиками и государственными органами власти. Та информация, которая находится в объединенной базе застройщиков на этом портале, может интересовать всех – и страховую компанию, и государственные органы власти, и т. д.