Михаил Голубев: «В предпринимательской инновации чиновники видят нарушение законодательства»

Региональные и федеральные власти должны поддерживать инициативы малого и среднего бизнеса в области малоэтажного домостроения. Так считает генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации» Михаил Голубев. По его мнению, малоэтажная застройка – наиболее подходящая городская среда для комфортабельной жизни граждан.

– Михаил Викторович, давайте начнем с того, что в этом году «Северо-Западной строительной корпорации» исполняется 20 лет. Расскажите о том, как все начиналось. Почему решили заниматься именно малоэтажным строительством?
– Двадцать лет – действительно уже серьезный срок. В середине 1990-х в городе только зарождались многие строительные и девелоперские компании, известные сейчас. Формировались их идеи развития бизнеса. Во всем этом процессе участвовал и я, а именно работал со своими компаньонами в одной из протодевелоперских организаций. Компания финансировала проекты многоэтажного строительства, но решила попробовать себя и в сегменте малоэтажного домостроения. Я возглавил это направление и очень проникся идеями развития субурбии, то есть пригородным форматом жизни, хотя всегда считал себя типичным городским жителем. Компания, в которой трудился, по разным причинам перестала существовать, но к моменту ее закрытия я уже знал, чем в дальнейшем мне хочется заниматься.
«Северо-Западная строительная корпорация» была создана в 1995 году, основная специализация – малоэтажное строительство. Спустя несколько лет СЗСК уже превратилась в группу компаний, так как пришло время самостоятельно заниматься сопутствующим домостроению бизнесом. За два десятилетия деятельности мы смогли сформировать основные принципы качественного малоэтажного домостроения, и что очень важно, предполагающего собой комплексное развитие занимаемой территории.

– Как создавался ваш флагманский проект «Никитинская усадьба»?
– Жилой комплекс «Никитинская усадьба» строится на территории квартала 11Б в Коломягах. Название ЖК стало нарицательным и закрепилось впоследствии за всем микрорайоном, в котором строят и другие застройщики. Всего же компания в «Никитинской усадьбе» возвела около 50 малоэтажных домов различной архитектурной направленности, в том числе с удачным смешением стилей. Все дома, кроме одного, сейчас заселены.
Отмечу, что, работая над данным проектом, у меня четко сформировался тезис, которого придерживаюсь и сейчас, что застройщик, а тем более в малоэтажном строительстве, ответственен за развитие своей территории. Сейчас этот микрорайон – экологический зеленый квартал Петербурга, не похожий на другие, – обступили высотные жилые дома, которые теперь строят даже в Удельном парке. Но в «Никитинской усадьбе» удалось создать городскую среду нового типа, наиболее комфортабельную для жизни.

– Тем не менее по «Никитинской усадьбе» так и не улажен конфликт с властями города о статусе некоторых построенных объектов?
– Это действительно так. Из-за противоречащих друг другу законодательных норм о регламентах застройки и смене видов разрешенного использования земель разрешительная документация по некоторым объектам комплекса так и не приведена в порядок. Власти города, используя административный ресурс, через суд оказывают давление, пытаться признать постройки незаконными, а значит, в дальнейшем могут их снести. Между тем для многих граждан, проживающих в таких домах, это единственное их жилье. Такое чувство, что городу необходимы очередные проблемные дольщики, у которых нет крыши над головой. Дома у жителей «Никитинской усадьбы» есть, мы поддерживаем все процессы, не уходим от ответственности. Как я уже отмечал, для нормальной легализации объектов застройщики готовы к диалогу с властью. Однако складывается впечатление, что чиновники нас принципиально не хотят слушать.
Коммуникацию с властями сложно построить даже на уровне администрации района. В частности, в Приморском районе за последние четыре года сменились три главы. С каждым из них мы старались установить контакт, что сделать, как вы понимаете, при такой скорости их смены достаточно сложно.

– Неопределенность статуса объектов «Никитинской усадьбы», наверное, как-то отражается на сегменте малоэтажного строительства в Петербурге? Вообще кто его основные игроки?
– Начну с последнего вопроса. Условно игроков несколько: крупные строительные компании, но их доля на рынке невелика, так как таким застройщикам не интересна «малоэтажка» из-за низкой для них рентабельности в связи с индивидуализацией производства; представители малого и среднего бизнеса, для которых малоэтажные проекты – основная специализация деятельности. К таковым можно отнести и нас. Кроме того, застройщиками все чаще и чаще выступают физлица, действуя фактически как индивидуальные предприниматели. Они строят один-два дома, но этот процесс набирает ход. Именно здесь огромный потенциальный рост. И он очень беспокоит власти, так как из него начинается градостроительный хаос. Из-за этого была развернута борьба с так называемой проблемной застройкой многоквартирными домами на землях для индивидуального жилищного строительства.
Ситуация с «Никитинской усадьбой» стала, как написало одно уважаемое издание, чем-то вроде «показательной порки». Но чиновники допустили ошибку. Как оказалось, квартал «Никитинской усадьбы» – это зона многоквартирной малоэтажной жилой застройки по Генеральному плану.
В принципе, многим уже в законодательной базе все понятно, и администрации, и нам, и даже тем застройщикам, которые используют пробелы законодательства, строят многоквартирники на землях ИЖС – я их называю «малоэтажные робин гуды».
Но есть огромный пробел в административных регламентах, здесь начинаются двойные стандарты. Отмечу, что малый и средний бизнес готов заниматься малоэтажным домостроительством, но не чувствует в себе сил и желания бороться с административными барьерами. Тем более что в предпринимательской инновации чиновники часто видят только нарушение законодательства.

– Однако вы считаете, что именно малый и средний бизнес должен быть основным движком развития малоэтажного домостроения?
– Да, это так. Малый и средний бизнес более четко контролирует стоимость проекта, качество материалов, он настроен на «ручную сборку». При этом для многих предпринимателей такой бизнес буквально выстраданный, так как основной. Игроки рынка в таком сегменте очень конкурентны между собой. А как известно, конкуренция влияет на цену и порождает инновации, которые в итоге являются ключом к развитию комфортной городской среды.
Добавлю, что пока власти Петербурга не создают условий для появления в городе новых малоэтажных зон. Последними поправками в Генплан утверждалось, что их количество должно было вырасти. Однако досконально изучив 5000 поправок, я понял, что количество зон, напротив, уменьшилось. Нет реально никакой стимуляции развития зоны 2ЖД для малоэтажной застройки!

– Как можно достучаться до местных чиновников и доказать важность малоэтажного строительства для дальнейшего развития города?
– Честно говоря, пока не знаю. Многие высокопоставленные чиновники сами живут на пригородных территориях в фешенебельных коттеджах, знают все плюсы такой жизни, но «рубят» многие проекты малоэтажного развития города. При этом дают добро крупным застройщикам на возведение вавилонских башен на окраинах города, рядом с которыми нет нормальной социальной или транспортной инфраструктуры. По сути, сейчас многие пригороды Петербурга превращаются в гетто, которые в течение ближайших 10 лет негативно аукнутся властям города. Отмечу, что от строительства социальных высоток давно отказалась Европа, сейчас их перестает возводить даже Китай.

– Однако не вся малоэтажная застройка тоже идеальна.
– Опять «малоэтажные робин гуды». Сог­лашусь, такие проекты, просто отдельные дома, действительно нарушают нормы градостроительства, подгружают инженерную инфраструктуру, создают неудобства соседям. Но сейчас это жизнеспособный процесс, который невозможно остановить. Такие застройщики лавируют в законодательных нормах, повышают качество проектов. Властям города необходимо взять под контроль возведение такого вида недвижимости, направляя строительство на более высокий уровень, правильно формируя зоны под малоэтажное строительство и включая застройщиков в развитие социальной и инженерной инфраструктуры. Чинов­­никам совместно с предпринимателями нужно сесть за один стол и вместе подумать, как дальше действовать. Но им сейчас с крупными застройщиками тяжело справляться. Я могу сказать, что если копнуть в согласовательно-разрешительные вопросы за последние пять лет в направлении малоэтажного строительства, мы увидим удручающую картину: одни застройщики вынуждены в судах доказывать оформление прав на построенные объекты, при этом другие беспрепятственно оформляют многоквартирные дома на землях ИЖС.

– Нуждается ли малый и средний бизнес в поддержке «сверху», то есть со стороны федеральных властей?
– Безусловно, да. Я вижу, что на федеральном уровне уже заинтересованы в поддержке малого и среднего предпринимательства как основополагающего двигателя экономики. При этом подают «голос из руин» и сами бизнесмены.
Агентство стратегических инициатив совместно с предпринимательским движением «Клуб лидеров», в котором я участвую, работает над инструментами, влияющими на улучшение инвестклимата, снижение административных барьеров, ведет «дорож­ные карты». Мы готовим инициативы, выводим их на федеральный уровень. В регионах проводим «контрольные закупки», например получение разрешения на строительство, оценивая, как реально обстоят взаимоотношения чиновников и бизнеса.
Отмечу, что Петербург по имеющимся инициативам предпринимателей передовой город. Наверное, это объясняется тем, что Северная столица всегда старалась быть во главе всех процессов и не случайно значительная часть российского правительства – выходцы из города на Неве.

– А вообще что для вас Петербург?
– Для меня Петербург – лучший город на земле. Он уникален, неповторим, у него архитектурная индивидуальность. Это очень молодой город. Хочется, чтобы он развивался дальше. Был не только музеем под открытым небом.

– Как городской житель как вы считаете, в каком городе должны жить ваши дети?
– Я хочу, чтобы мои дети жили в конкурентном городе. Чтобы он был центром притяжения и интегрировал в себе только самое лучшее. Как человек, занимающийся домостроением, фактически урбанистской, реально вижу, что необходимо для этого сделать. В частности, городу необходима четкая градостроительная политика, которой пока нет, хочется, чтобы она была креативная.
Вообще должен быть подход, связанный с эффективным развитием города. Я называю это «правило трех «э»: экология, экономия ресурсов, энергоэффективность. Оно должно соблюдаться как в целом в городе, так и в его отдельных районах, кварталах и подчеркивать их самодостаточность.

– Расскажите о своем проекте в Лисьем Носу.
– Это новый проект. В нем градострои­тельный опыт прошлых лет. Его название – «Прибрежный квартал». Он начинается на участке в 5 га, предполагается, что на нем разместится около 300 домо­владений. «Прибрежный квартал» станет новым уровнем развития комплексного качественного домостроения.
Отмечу, что сейчас сам по себе поселок Лисий Нос – это не только элитные резиденции, но и дома обычных людей, многие из которых находятся в плачевном состоянии. Инфраструктура в поселке не самая лучшая. Я зарегистрировал общественную организацию «Фонд социально-экономического развития Лисьего Носа «Морские дубки», которая займется социально-благотворительной деятельностью. Как житель Лисьего Носа я очень заинтересован в его комплексном развитии, создании условий для устойчивого развития и высокого качества жизни, сохранении исторической преемственности.

– А какие пригороды Петербурга наиболее привлекательны для застройщиков малоэтажного жилья?
– Этот вопрос следует рассматривать в контексте Петербургской агломерации. В своей деятельности я пришел к выводу, что нельзя категорично утверждать, что есть районы Петербурга более или менее привлекательные для малоэтажной застройки. Все зависит от конкретной территории, где может возникнуть развитие. От доступности или сложности подключения коммуникаций, заинтересованности муниципальных властей в появлении или расширении жилой функции, исторических особенностей. Город у нас активно строится, и сейчас порядка 10-11 административных районов имеют возможности развивать малоэтажное строительство согласно Генплану как в зоне 1ЖД (индивидуальное жилищное строительство), так и 2ЖД (малоэтажная многоквартирная застройка). У данных районов большие ресурсы для развития малоэтажного строительства. От площади Санкт-Петербурга это больше половины всей территории. Нельзя говорить о том, что какой-то район конкретно подходит для первого вида застройки, а другой – для второго.
Добавлю, что требования по обеспеченности районов Петербурга объектами социальной функции должны быть разными. Должен быть прогрессивный подход. Это зависит в основном от плотности заселения в соответствии с количеством домохозяйств (количеством семей), а также других особенностей. Например, невозможно содержать муниципальную школу в Лисьем Носу по количеству мест такую же, как в Мурино с его высотной застройкой. В существующей заселенности микрорайона и балансу социальных слоев школа Лисьего Носа загружена на 50% и в перспективе в той урбанистической программе, которая стихийно формируется сегодня, школа должна быть закрыта либо объединена со школой муниципалитета Ольгино-Лахта или Курортного района. Просто не будет такого количества детей, которые проживают на данной территории, чтобы функционировала школа. В чем суть проблемы: Лисий Нос с его дороговизной стоимости земли развивается как место жительства богатых семей. Богатые не хотят устраивать своих детей в местную школу, да и вообще живут не постоянно, дублируя основное жилье в центре Санкт-Петербурга. Идет процесс джентрификации. Посчитав количество домохозяйств на территории Лисьего Носа (их около 1500), и сделав прогноз на появление элитных жителей, легко понять, что школа будет закрыта либо объединена. В Ленинградской области уже есть установка на ограничение развития школ с количеством детей менее 300 человек.
Урбанизм – это не только модное слово, но своего рода математика. Но этот тренд – для профессионалов, для людей, которые хорошо умеют считать и прогнозировать процесс развития города. Есть слабая надежда на то, что обеспеченные жители Лисьего Носа заинтересованы в развитии качества образования в поселке, а городской администрации бросать деньги на развитие образования в данном муниципалитете будет абсурдом, когда есть такие районы как Мурино или Шушары. Какой выход? Для Лисьего Носа надо увеличить количество постоянно проживающих жителей среднего класса, потенциал для такого вида застройки существует в зоне 2ЖД. Уже есть подобный негативный пример в развитии инженерной инфраструктуры из МО Ольгино-Лахта, когда проложили центральную канализацию за счет государственного бюджета, потратили огромные деньги, а жители в индивидуальных жилых домах (зона 1ЖД) не хотят платить по 300 тыс. рублей за подключение (при том что автономная локальная очистная система – ЛОС – стоит около 100 тыс. рублей). А потом еще жителям надо платить за эксплуатацию по квитанциям. Если в МО Ольгино-Лахта появилась бы зона 2ЖД, эту центральную канализацию построили за счет частных инвестиций и еще бы подключили к ней бесплатно всех местных жителей. Так произошло в Коломягах в «Никитинской усадьбе». Урбанизм – это математика!

– Ощутил ли малый и средний бизнес экономический кризис в стране?
– Думаю, что ощутил, также как и крупные компании и просто обычные граждане. Основная проблема – снижение доступности заемных средств, рост себестоимости строительства, отток дешевой рабочей силы. Добавлю, что еще до начала ухудшения экономической ситуации в стране бизнес-омбудсмен Борис Титов отметил, что в кризис у предпринимателей обостряются все проблемы внутри компаний, появляется возможность рейдерских атак на организации. Он сказал, что «оборотни в погонах» сегодня как никогда актуальны, а это еще накладывается на то, что в судах, в том числе уже и арбитражных, «правды нет». Рейдерство, как принято сейчас, актуально с использованием административного ресурса, создания административных барьеров, которые могут привести к банкротству компании. Недавно Алексей Кудрин сказал, что бизнес у нас попал под контроль «бюрократическо-правоохранительной касты». Вы смотрели фильм «Левиафан»? Там больше о правах простого человека. Но если сделать проекцию на права простого независимого предпринимателя, так у нас «Левиафан» в Приморском районе Санкт-Петербурга. Это настоящая правда сегодняшнего дня. И здесь в первую очередь не защищены компании малого и среднего бизнеса – независимые компании, которые годами создавали инновационный продукт, наращивали обороты, прошли все стадии становления частного бизнеса, через ссоры акционеров, через кризисы, они не аффилированны с властями, не ставили себе главной целью работу на госзакупках.
Именно инновационный малый и средний бизнес под прицелом «рейдеров от государства», именно такому бизнесу надо преодолевать административные барьеры в позитивном движении вперед. У крупного бизнеса нет административных барьеров, если не считать, например, в девелопменте ситуации с согласованиями проектов планировки территории. Крупному строительному бизнесу надо быстрее разгонять «каток» сотен тысяч и миллионов квадратных метров жилых комплексов высотного низкокачественного жилья. В то время как крупные застройщики соревнуются за то, у кого больше скуплено сельхозземель для последующего строительства миллиона бетонометров, у городской администрации нет денег на создание поликлиник, детсадиков и школ, а также инженерной инфраструктуры для этой территории. А те деньги, которые есть, непонятно в какие приоритетные территории вкладывать, потому что строят везде. Эта тема может быть отдельно развита. Например, во Франции, если застройщик хочет развивать жилую функцию, то при продаже ему участков муниципалитет может запросить до 25% (!) отчислений в госбюджет от рыночной стоимости жилья, но при этом государство само позаботится об инфраструктуре. Сколько застройщики отчисляют у нас? Нет, сейчас тренд на «пусть застройщики берут на себя всю соцнагрузку, особенно в комплексных проектах развития территорий». Выгодно ли это для развития комфортной городской среды в долгосрочной перспективе? Судя по всему, резервы по созданию инструментов для привлечения внебюджетных инвестиций для развития комфортной городской среды еще огромны.
Между тем у кризиса, как и у медали, есть вторая сторона. Многие представители малого и среднего бизнеса малоэтажного домостроения, прошедшие через кризисы прошлых лет, сейчас стали более устойчивы к нему. Возник иммунитет. Компаниям стало проще рассчитывать свои силы для завершения своих проектов. Согласитесь, достроить пару-тройку коттеджей или небольшой дом на 20 семей гораздо проще, чем высотный жилой комплекс на пару тысяч квартир. Тема, что крупные компании устойчивы в кризис, – это полный блеф. Посмотрите, кто побежал за господдержкой, либо как было в кризис 2008 года, к строительству жилья для военных. А ситуация с компанией «Город»: Комитет по строительству идет на беспрецедентные шаги, чтобы спасти дольщиков. Малому и среднему бизнесу гораздо проще лавировать в кризис.

– Как вы относитесь к деятельности НОСТРОЙ, изменениям, происходящим в объединении?
– Очень неоднозначное имею мнение по работе Национального объединения строителей. В частности, у меня есть вопросы, какие компенсации были сделаны со стороны саморегулируемых организаций в погашении обязательств недобросовестных застройщиков. Также меня интересует, какие практические шаги НОСТРОЙ и входящие в него СРО сделали для улучшения работы отраслевых предпринимателей в контексте комфортной городской среды, малоэтажного строительства.
Вот, к примеру, я вижу, чем занимается СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексея Белоусова. Однако по многим другим СРО информации никакой нет. Предприниматели платят вступительный взнос, помесячные взносы, а отдачи никакой нет. Тем более затратно членство в СРО для небольших компаний, к примеру, для проектных организаций, где работают 5-6 человек. Так как явного положительного эффекта перехода с лицензирования на саморегулирование пока никакого нет, значит, действительно нужны какие-то реформы в деятельности НОСТРОЙ.

– Аршавин как-то помог в защите «Никитинской усадьбы»?
– Андрей Аршавин – большой молодец, считаю его настоящим петербуржцем и лидером. Во многом благодаря именно ему «Никитинская усадьба» продолжает отстаивать свои позиции. Открытое письмо Аршавина губернатору города Георгию Полтавченко помогло привлечь внимание к проблеме многих лиц, которые способны решить проблему. Мне кажется, что Андрею «Никитинская усадьба» нравится и напоминает английские пригороды, в которых он жил, когда находился в Британии.

– Что такое комфортная городская среда?
– Это очень объемное понятие, включающее в себя множество факторов. Это и соразмернось человеческому масштабу застройки, соблюдение экологии на территории, где идет новая застройка, гармония транспортного сообщения, наличие пакета объектов социнфраструктуры и ресурсов энергомощностей, условия добрососедства, условия для развития предпринимательства, баланс рекреационных зон (а они бывают шести видов в Петербурге), важнейший вопрос об идентичности. Все это возможно при опоре на концепцию нового урбанизма. Она предполагает создание и развитие самодостаточного городского поселения, района, микрорайона, квартала в противоположность неэффективному разрастанию города. Тема полицентризма в моделях городского развития как раз учитывает перечисленные факторы, создающие самодостаточность. В понимании городских властей сегодня комфортная городская среда – это «дайте хотя бы детские сады и школы». Сейчас также начали озвучиваться требования по дорогам и развязкам. Комфортная городская среда – это на порядок сложнее.

– Какие преимущества для проживания есть в «Никитинской усадьбе»?
– «Никитинская усадьба» – это первенец городского малоэтажного квартала, наше детище. Многое здесь создавалось постепенно с победами и ошибками, привнося в комплекс современные элементы комфортной городской жизни. Сейчас «Никитинская усадьба» – полноценная сформированная жилая среда рядом с парками и озерами, находящаяся внутри города. «Никитинская усадьба» – это исторический опыт развития российского малоэтажного домостроения. Значение этого опыта недооценено сегодня.

– А какие преимущества будут у «Прибрежного квартала»?
– В проекте в Лисьем Носу мы учли все наши недочеты, которые появлялись на первых порах проекта в Коломягах. «Прибрежный квартал» будет представлять собой группы из индивидуальных (одноквартирных) жилых домов особой архитектурной концепции. Все строительство соответствует закону Санкт-Петербурга – Правилам застройки и землепользования. Это важная инновационная градостроительная инициатива и просто благое дело по современному развитию города. Мы обязательно разовьем этот проект комфортной городской малоэтажной среды, привлекая федеральные и региональные инструменты, которые генерирует правительство РФ для улучшения предпринимательского и инвестиционного климата, снижения административных барьеров.

– Совсем недавно у СЗСК появился специальный памятный логотип. Что он из себя представляет?
– В честь юбилея известный петербургский художник Игорь Яновский разработал логотип «20 лет СЗСК». В фирменном знаке отображен силуэт дома между двумя соснами как соединение природы и архитектуры. Причем дом ниже деревьев. Отмечу, что Игорь Яновский давно сотрудничает с Корпорацией. Его работы, в том числе на фасадах домов в Коломягах, полюбились многим жителям района, а логотип «90 лет ФК «Зенит» одобрен футбольной торсидой города.

Избранная хронология:

1995
– Основана инвестиционно-строительная компания – «Северо-Западная строительная корпорация». Организовано собственное строительное производство.

1996
– Закладка малоэтажного жилого комплекса «Никитинская усадьба».
– Организовано собственное проектное подразделение и подразделение высокотехнологичных систем инженерного обес­печения. Совместно со шведским концерном WIRSBO осуществляется программа внедрения в строительное производство жилья пластиковых труб.

1997
– Запущен web-сайт корпорации – один из первых среди сайтов инвестиционно-строи­тельных компаний. Запущена программа строительства малоэтажных домов квартирного типа. Внедрена в производство внутрикорпоративная «Программа повышения качества строительства», включающая особую кадровую политику.
Впервые в Петербурге в проектах жилых зданий применяются стеклоалюминиевые эркеры по технологии SCHUCO и передовое лифтовое оборудование финского концерна KONE.

2000
– Корпорация анонсировала концептуальную инвестиционно-строительную программу «Домостроение XXI века». Проект дома на 3-й линии 1-й половины отмечен премией фестиваля «Зодчество-2000» в Москве.

2001
– Завершение первого этапа застройки квартала 11Б микрорайона Коломяги. Презентация малоэтажного жилого комп­лекса «Никитинская усадьба».

2005
– 10-летний юбилей корпорации. Замена торговой марки «Домостроение XXI века»® на «Домостроение для собственников».

2006
– 10-летний юбилей малоэтажного жилого района «Никитинская усадьба». Вручение сертификата на новую квартиру церкви Святого Дмитрия Солунского в честь ее 100-летнего юбилея. Внедрение систем интенсивного озеленения.

2010
– Корпорация отметила свой юбилей: 15 лет строительства качественного жилья для комфортной жизни человека. Выпуск юбилейной памятной медали. Широкое применение получили технологии использования алюкобонда при декорировании домов с помощью 3D-проектирования. На крышах домов появились сады: корпорация произвела озеленение кровли дома «Лучший».

2011
– Холдинг переходит в стадию реорганизации. Начинается правовая и судебная борьба вокруг «Никитинской усадьбы».

2014
– Идет работа по оформлению собственности в «Никитинской усадьбе», контроль за функционированием жилого комп­лекса и инженерной инфраструктуры. Подготовка новых программ по развитию малоэтажной застройки городских территорий и работа по снятию административных барьеров для малого и среднего бизнеса в строительстве.