Ипотеку подстрахует рассрочка

Сокращение объемов ипотечного кредитования банками заставляет застройщиков искать другие схемы оплаты приобретаемого жилья. Одной из таких альтернатив на первичном рынке недвижимости является рассрочка. Но эксперты уверены, что этот механизм не станет полноценной заменой ипотеки, а является лишь временной мерой поддержания спроса.

Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»
Петр Буслов, начальник аналитического отдела ООО «Главстрой-СПб»
Александр Власенко, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН»
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга АН «Домплюс­офис»
Надежда Семенович, финансовый директор ООО «УК «КВС»
Иван Фатеев, финансовый директор MirLand Development Corporation
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петер­бурге

Эта тема стала центральной для участников заседания круглого стола «Схемы приобретения жилой недвижимости в условиях сжавшегося рынка ипотеки», который состоялся в рамках выставки «Ярмарка недвижимости». Организатором мероприя­тия выступила газета «Строи­тельный Еженедельник».

Валерий Грибанов:
– Как изменилась доля ипотечных договоров в общем объеме сделок купли-продажи на первичном рынке жилья?

Марина Агеева:
– В сегменте бизнес-класса доля продаж жилья посредством ипотеки была не очень большой – 25-30%. В частности, судя по продажам в нашем ЖК «Пять звезд», даже после старта программы государственной поддержки ипотеки у нас не было заключено ни одной ипотечной сделки. При этом у нас оформлены договоры со многими крупными банками – Сбербанком, ВТБ, Газпромбанком, банком «Санкт-Петербург». Все они очень активно предлагают свои услуги по ставке в 11,9-12% годовых. Но в бизнес-классе никакого ипотечного ажиотажа все равно не происходит.

Валерий Грибанов:
– А как повлияла программа господдержки ипотеки на продажи в сегменте эконом-класса?

Петр Буслов:
– Рынок эконом-класса больше всех зависит от ипотеки. В прошлые годы объем таких сделок достигал 50-70%. У компании «Главстрой» доля продаж с ипотекой раньше составляла 50%, а сейчас она равна 30%. С начала 2015 года большинство людей ждали, когда сформируется государственная программа компенсации по ипотечным сделкам, поэтому покупку жилья с ипотекой они откладывали. Я думаю, что текущее снижение объема сделок с ипотекой – это временный факт. После того как программа господдержки начнет реально действовать, ипотека снова возьмет свою долю, но займет уже не 50%, а максимум 40%. Что касается настроения людей, то многие боятся заключать ипотечные сделки из-за невнятной экономической ситуации. Думаю, летом ситуация улучшится, и к осени мы будем наблюдать рост ипотечных сделок.

Александр Власенко:
– Если брать вторичный рынок жилья, то до последнего момента 70-80% жилья здесь покупалось по ипотеке. На сегодня эта доля осталась, но лишь у основных банков, например Сбербанка, ВТБ, которые заявляют минимальный процент годовых. Мы общались с ипотечными менеджерами основных банков, которые говорят, что в договорах долевого участия уже стала набирать оборот субсидированная ипотека.

Валерий Грибанов:
– Некоторые застройщики заявляют, что у них можно купить жилье и под годовую ставку менее 10%, например компания «Отделстрой» заявляет об ипотеке в 7,5%. Как родилась эта процентная ставка?

Николай Гражданкин:
– Предложить такие условия покупателям стало возможным благодаря разработанной совместно со Сбербанком ипотечной программе с так называемой маркетинговой ставкой в 7,5% годовых. Она образуется за счет скидки в размере 8,5% от итоговой стоимости квартиры, которую «Отделстрой» предоставляет покупателю, тем самым частично компенсируя платежи по ипотечной программе Сбербанка «Ипотека с государственной поддержкой» со ставкой 11,9%.
Таким образом мы стимулируем спрос, потому что в I квартале 2015 года мы наблюдали сокращение по объемам сделок с ипотекой. Например, за март ипотечные сделки у нас составили всего 20% от общего объема сделок.
По итогам 2014 года мы прослеживали тенденцию, согласно которой в объектах высокой стадии готовности уровень ипотечных сделок доходил до 90%. А при покупке жилья в тех домах, которые находятся на ранней стадии строительства, клиенты предпочитали брать рассрочку сроком до трех лет.

Валерий Грибанов:
– Сократилось ли количество банков, которые предоставляют ипотеку?

Николай Гражданкин:
– На рынке строящегося рынка жилья после «черного» вторника многие банки стали пересматривать условия кредитования объектов. Например, ВТБ ужес­точил условия, повысив степень готовности объекта при его аккредитации до 80%. В нашей компании есть объекты, которые еще не достигли такой степени готовности, соответственно, по ним ипотека банка ВТБ не работает. Кроме этого, Газпромбанк объявил, что не будет давать ипотеку по тем объектам, которые строятся в Ленинградской области.
Если банк не участвует в ипотечной программе, то у него ставка доходит до 17-20%. Но клиенты сейчас с опаской относятся к ставке и 7,5%, и 12%, потому что у них нет уверенности в завтрашнем дне. С другой стороны, мы клиентам объясняем, что сейчас очень выгодное время для покупки недвижимости. Можно купить жилье в ипотеку даже по более высокой ставке, а потом, когда ставка снизится, можно рефинансировать кредит.

Валерий Грибанов:
– Ужесточили ли банки требования при выдаче ипотечных кредитов к заемщикам?

Михаил Бимон:
– Банки стали предъявлять более жесткие требования к зарплате клиентов и к выдаваемой сумме кредита. Если раньше кредит мог составлять до 80-90% от стоимости квартиры, то теперь уровень первоначального взноса возрос практически до 50%.

Валерий Грибанов:
– Банки всегда не очень охотно шли на перекредитацию. А сейчас трудно перекредитоваться?

Александр Власенко:
– Сейчас все банки отказывают в перекредитовании. Как дальше это будет складываться, трудно сказать, но на сегодня я не видел ни одного человека, которому бы разрешили рефинансировать кредит.

Марина Агеева:
– Те люди, которые взяли ипотеку в декабре 2014 года под 16-18% годовых, так и будут ее выплачивать, так как, действительно, в ближайшие несколько лет перекредитоваться будет сложно. У нас есть один клиент, который пытается сделать это у банка ВТБ. Пока безуспешно.

Валерий Грибанов:
– В сложной ситуации с получением ипотеки может ли спасти положение такой инструмент, как рассрочка? Приходится ли застройщикам задействовать внутренние резервы для поддержания жизнеспособности подобных схем?

Надежда Семенович:
– Сейчас у строительных компаний сложный период, что частично связано с повышением ставок в банках при кредитовании застройщиков. По одним объектам финансовые структуры вообще отказываются выдавать кредиты, по другим же ставки подняли высоко даже ведущие банки, и займы непосильны. Чтобы строить быстро, денег дольщиков недостаточно, поэтому сейчас компании действительно привлекают внутренние резервы. С другой стороны, если клиент видит, что на стройке работа кипит, то охотнее приобретает жилье в данном конкретном жилом комплексе. Ведь уровень готовности объекта при покупке жилья играет одну из главных ролей.
Для того чтобы сохранить клиентов, наша компания разработала собственные продукты. У нас до 65% сделок по продаже жилья в 2014 году прошло с помощью ипотеки. В этом году наблюдается снижение на 30%, но сейчас идет активизация. И мы участвуем в различных государственных программах, предусматривающих выплату субсидий, например «Молодежи – доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир» и т. д., используем материнский капитал. Также у нас разработаны новые программы рассрочек. В частности, про­длены сроки рассрочек до момента ввода жилья в эксплуатацию: по ЖК «Ясно. Янино» до 30 мая 2018 года, а по ЖК «Новое Сертолово» – до 30 августа 2018 года. Кроме этого, предусмотрены скидки от 3 до 20% клиентам, которые платят 100%.

Валерий Грибанов:
– Какой сейчас самый большой срок рассрочки у строительных компаний? В прошлый кризис ЛенСпецСМУ заявляла о рассрочке длиной в 10 лет.

Иван Фатеев:
– Мы стараемся рассрочку больше трех лет не делать. Мы считаем, 10-летняя рассрочка – это аналог ипотечного кредита, а мы строительная компания и не видим смысла конкурировать с банком в этом направлении. С другой стороны, мы бы и трехлетнюю рассрочку не делали, если б не было проблем с ипотечным кредитованием.

Валерий Грибанов:
– А рассрочка распространяется на время после сдачи объекта в эксплуа­тацию?

Иван Фатеев:
– Мы стараемся закончить последний платеж моментом ввода дома в эксплуатацию.

Михаил Бимон:
– Чем сложнее ситуация на рынке, тем быстрее появляется множество новых схем оплаты приобретаемого жилья. Действительно, у компании ЛенСпецСМУ до сих пор есть рассрочка на 10 лет в ЖК «Ласточкино гнездо». Это, в принципе, возможно, особенно если учесть тот факт, что этот застройщик работает по форме жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По договору долевого участия сделать схему, когда рассрочка «уходила» бы за срок ввода объекта в эксплуатацию, пока не представляется возможным.

Елизавета Конвей:
– Мотивы у двух основных сегментов рынка – премиального и масс-маркета – для предоставления рассрочки и улучшения схем оплаты абсолютно разные. В элитном сегменте рассрочка не очень приветствуется, напротив, девелоперы с гордостью подчеркивают, что если у них и есть какие-то поблажки, то это могут быть лишь скидки, предоставляемые при 100% оплате. Они, как правило, варьируются на уровне 5%. А беспроцентная рассрочка если и дается, то максимум до конца строительства. Это связано с тем, что девелоперу в высококлассном объекте необходимо, во-первых, уменьшить количество инвесторов, покупающих и приобретающих недвижимость с целью спекуляции, поскольку важно соблюсти комфортное проживание жильцов в первые годы после сдачи. Во-вторых, гораздо выгоднее получить 100% оплату, тем самым увериться полностью в будущем составе жильцов в доме.
Совершенно другая ситуация в масс-маркете. Этот сегмент рынка, напротив, очень активно реагирует на повышение ипотечных ставок и немедленно предлагает целый ряд специальных мер. Длиннее рассрочки, чем ЛенСпецСМУ, пока не предлагает ни один застройщик. Три года беспроцентной рассрочки предлагает компания «Сэтл Сити». Также появилась такая программа, как скидка на первый взнос, которой 5-7 лет назад не было. Чем больше первый взнос, тем больше скидка. Появились дополнительные условия для региональных покупателей, приток которых с каждым годом увеличивается. В частности, покупателям полностью компенсируются затраты на дорогу, иногда дают дополнительные скидки в 3-5% от существующей ставки. В последнее время в элитном сегменте также появились скидки для сотрудников компании «Газпром» и ее дочерних структур. Такие поблажки не афишируются, но клиентам озвучиваются.

Валерий Грибанов:
– А есть ли помимо рассрочек иные схемы, которые позволяют оплачивать покупку квартиры не сразу, а в течение какого-то времени?

Елизавета Конвей:
– Я таких схем не наблюдаю.

Николай Гражданкин:
– У нас успешно действует программа, которая называется «Зачет жилья». Если у покупателя есть какая-то недвижимость и сумма денег от 1 млн рублей, то он может реализовать имеющееся жилье, а полученные средства от продажи внести в счет оплаты строящейся квартиры. По квартирам, которые введены в эксплуатацию,  у нас тоже есть схожая программа, позволяющая клиенту оплатить 40% от стоимости квартиры, вселиться в нее и одновременно выплачивать рассрочку в течение двух лет. А за это время спокойно продать имеющееся жилье.

Валерий Грибанов:
– Под какой процент годовых застройщики готовы давать рассрочку, и за счет чего они дают беспроцентные рассрочки?

Елизавета Конвей:
– Нужно отметить, что беспроцентная рассрочка стала довольно популярной. Если говорить о процентной ставке, под которую девелоперы предлагают свою рассрочку, то она абсолютно разная. Кто-то предлагает 1%, а кто-то 12 или 14% годовых. Кто-то ставит заградительную рассрочку, допустим, 16-18%. Это делается для того, чтобы стимулировать 100% оплату.

Петр Буслов:
– Когда все было хорошо, ипотека забирала 90% рынка. Сейчас мы просто снова откатились на несколько лет назад, и рассрочка является временным инструментом, чтобы девелоперы продолжали работать. Сегодня есть часть застройщиков, которым срочно нужен большой объем средств, поэтому они придумали множество различных видов рассрочек и сейчас их внедряют. Есть девелоперы, которые не нуждаются в средствах в столь большом количестве, поэтому они ждут, когда на рынок вернется ипотека. На рынке царствует покупатель с «живыми» деньгами, поэтому, чтобы вытащить из него эти деньги, и появились разные виды рассрочек. Но эта история будет недолгой, и когда ипотека вернется, все эти рассрочки уйдут.

Марина Агеева:
– Давайте будем корректными по поводу беспроцентных рассрочек. Хорошо, рассрочка беспроцентная, а при 100% оплате – скидка. Но в этом случае мы понимаем, что при такой рассрочке все равно какая-то наценка есть.

Валерий Грибанов:
– MirLand Development Corporation является международной компанией. Рассматривает ли она возможность привлечения зарубежных средств для предоставления рассрочек?

Иван Фатеев:
– Мы строим в Петербурге ЖК «Триумф парк». У нас довольно большая доля продаж по 100% оплате, а также большая доля ипотеки. Рассрочка для нас не является самоцелью. Да, мы привлекаем зарубежные кредиты, но не для того чтобы финансировать рассрочку. Я считаю, что в нынешней ситуации проблема не у строи­телей, а у покупателей, которые не имеют денег, чтобы купить квартиру. По нашим данным, спрос упал примерно на 40%, а общее соотношение тех, кто покупает жилье в ипотеку, и тех, кто пользуется рассрочкой, сохранилось. По нашей статистике, в рассрочку жилье покупают всего 5-7% покупателей.

Валерий Грибанов:
– Какая доля строительных компаний предоставляет рассрочку, и какая доля потенциально ее способна предоставлять, если ситуация и дальше будет развиваться не в пользу ипотеки?

Михаил Бимон:
– Рассрочку до окончания строительства предоставляют практически все компании. Рассрочку, выходящую за период стройки, предоставляют единичные компании – всего 2-3% объектов попадают под такие программы. 40% компаний на рынке рассматривают имеющееся жилье покупателя в зачет приобретаемой квартиры, большинство из них дают срок 2-3 месяца по бронированию и внесению какого-то небольшого залога. Программ, как при покупке автомобиля, по типу trade-in (вот вам старая квартира, но я в ней хочу жить, пока вы мне не построите новую, доплатив только разницу в цене) на нашем рынке нет.

Петр Буслов:
– Средний платеж по рассрочке на рынке Петербурга составляет 50-60 тыс. рублей. Люди, как правило, берут рассрочку, чтобы несколько месяцев платить, а потом продать имеющееся у них жилье и погасить оставшуюся сумму.

Валерий Грибанов:
– Какая доля строительных компаний сократила сроки рассрочек с наступ­лением сложной экономической ситуации?

Александр Власенко:
– Я бы сказал, что около 10% застройщиков сократили сроки своих рассрочек, а остальные все-таки оставили их в прежнем виде. С другой стороны, строительные компании стали предоставлять новые, дополнительные виды рассрочек, которых раньше не было.

Валерий Грибанов:
– Рассрочки доступны не для всех людей, и заменить ипотеку не смогут. Нам остается лишь надеяться на то, что к осени ситуация стабилизируется, и рассрочка останется инструментом для тех, кто хочет приобрести жилье быстро.