Комплексный подход с ошибками

Доля жилья, которое сегодня строится в рамках проектов комплексного освоения территорий, медленно, но верно подбирается к 50%. При этом, как отмечают девелоперы, при реализации таких проектов девелоперам не удалось избежать некоторых ошибок.

Проектами КОТ принято считать масштабные жилые комплексы общей площадью не менее 250 тыс. кв. м. Как говорят аналитики, проекты КОТ составляют сегодня почти 47% (79 проектов) от всего объема застройки.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», отмечает: «В основном проекты КОТ, присутствующие на рынке, относятся к классу эконом- и комфорт-жилья. Основной плюс этих проектов – доступность, поэтому квартиры в таких комплексах пользуются популярностью».
Именно за счет масштабов жилой застройки девелоперы могут позволить себе комплексное благоустройство территорий жилых комплексов, участие в развитии дорожной сети, строительство объектов социальной инфраструктуры, прокладку инженерных коммуникаций, в т. ч. строительство котельных и очистных сооружений. «Ни город, ни область в настоящее время не обладают достаточным объемом средств для обеспечения всей необходимой инфраструктурой: районы, где сегодня ведется массовое жилищное строительство проектов КОТ, еще недавно считались депрессивными», – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
«Застройщики начали конкурировать не только ценами, а идеями, концепциями, которые заложены в основу новых проектов. Проектирование ведется комплексно: предусматриваются места отдыха новоселов, организуются детские площадки, разводятся автомобильные и пешеходные потоки, продумываются места хранения личного автотранспорта», – рассуждает господин Васильев. При этом он отмечает, что пока основной проблемой КОТ является транспортная доступность: застройщики в силу своих возможностей участвуют в развитии дорожной сети, но в этом вопросе, считает эксперт, без участия федерального и регионального бюджетов не обойтись: пропускной способности действующих трасс не хватает на постоянно растущее население приграничных к городу и области районов.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, говорит: «На мой взгляд, основными ошибками при реализации данных проектов является нехватка креативности в плане архитектуры жилых объектов, недостаточный уровень комфорта объектов с точки зрения проживания, а также озеленения прилегающих территорий».
Ирина Зеренкова, директор по продажам и маркетингу EKE Group, к проблемам проектов КОТ также относит то, что застройщик не всегда может выполнить весь объем работ, предусмотренный проектом. «Зачас­тую застройщики неверно высчитывают экономическую модель проекта или сталкиваются с непредусмотренными проблемами, такими как задержка строительства инженерных сетей или неожиданное изменение градостроительных нормативов. В результате проект видоизменяется, часто дробится на мелкие участки. Такие видоизменения мы можем видеть в ряде проектов в Куд­рово, Все­воложском, Пуш­кинском и других районах. Проект «Семь столиц» в Кудрово включает теперь только два квартала: «Вена» и «Лондон», проект «Балтийская жем­чужина» в Красно­сельском районе сильно изменился в сравнении с тем, что было предусмотрено изначально.

Мнение:

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Часто при хорошо продуманной внутриквартальной инфраструктуре нового района за ней не поспевает общегородская инфраструктура, что приводит, например, к серьезным пробкам на въезде и выезде из Санкт-Петер­бурга по направлению к данным проектам КОТ и/или к нехватке необходимых государственных или коммерческих учреждений поблизости. Но со временем эти проблемы должны постепенно решиться.