Время наемного жилья

Чиновники Смольного решили создать в городе отдельный фонд наемного жилья. Строить такие дома хотят как за счет бюджета, так и за счет инвесторов. В частных проектах город планирует забирать под социальный наем половину площадей. Строители говорят, что экономической выгоды в таких проектах для себя не видят.

На прошлой неделе Законодательное собрание Петербурга приняло в первом чтении проект закона, который предполагает создание в городе отдельного фонда наемного жилья. Пилотный проект наемного дома будет реализован в Невском районе. Это дом на 178 квартир, который будет сдан в этом году, сообщили в Комитете по строительству. Также под льготную аренду к 2018 году собираются отремонтировать три аварийных дома. Но в Смольном уверены, что бизнес также будет активно строить такие дома. Уже сообщается о готовности семи крупных строительных компаний построить в городе порядка десяти таких домов, но названия фирм, пожелавших войти в проект, а также адреса домов не называются. Условия, на которых застройщикам предлагают строить дома для социального найма, в Жилищном комитете (инициатор реализации данной программы) также пока не озвучили. Известно лишь, что не менее 50% от общего количества квартир в таких домах застройщики должны передавать арендаторам по договорам социального использования. Уровень льготных арендных ставок, который декларировал Смольный, составит 6-7 тыс. рублей в месяц за квартиру. А срок действия договора – от 1 года до 10 лет. Право на льготный наем получат семьи с доходом от 2 до 4 прожиточных минимумов – до 32 тыс. рублей в месяц на человека. Это больше 1,5 млн жителей города.

Бизнесу неинтересно

Опрошенные застройщики заявили, что вряд ли будут участвовать в данной программе, поскольку условия ее не до конца понятны, а экономические цели сомнительны. «О запуске программы строи­тельства домов для социального найма в Смольном говорят уже полтора года. Строители, в том числе и мы, считали экономику. Оказалось, что бизнеса там нет, и слишком много рисков. Сейчас застройщикам гораздо выгоднее продавать жилье. Арендные программы слишком долго окупают вложения инвестора», – пояснил генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин. «Пока жилье активно продается, заменять продажи арендой никто не будет. Другое дело, если землю под такие стройки город предоставит бесплатно и даст еще какие-нибудь преференции строителям – может быть, из бюджета доплатит до рыночной стоимости аренды, которая сейчас составляет в среднем по городу 20 тыс. рублей в месяц за квартиру», – согласен генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. «Если бы кто-то из крупных компаний вошел в эту программу, я бы об этом знал. Но такой информации нет. Возможно, речь идет о небольших компаниях, которые таким образом хотят привлечь к себе внимание властей», – добавляет генеральный директор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов. «Город, видимо, ориентируется на Европу, где социальный наем широко развит. Но там нет такого теневого частного рынка сдачи квартир в аренду, как у нас. Поэтому спрос высок. Здесь же такого спроса не будет просто по причине высокой конкуренции со стороны частного сектора», – добавляет источник в компании «РосСтройИнвест».

Коммерческое развитие

Рынок качественного арендного жилья в Петербурге пока формируют апарт-отели и доходные дома. На его долю приходится около 5% общего рынка аренды квартир в Петербурге емкостью 80 млрд рублей в год. «Я верю в развитие формата апарт-отелей и доходных домов, поскольку уровень спроса на аренду жилья в Петербурге стабилен. У нас уже работает отель среднесрочного проживания на Москов­ском пр., 73. И мы планируем построить еще три таких объекта. Ввод первого из них состоится в 2017 году», – говорит директор PM NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. Коллегу поддерживает генеральный директор компании «БестЪ» Георгий Рыков. По его словам, жители города смотрят на мобильных европейцев и понимают, что жить в съемной квартире удобно и не зазорно. «Это формат как раз для мегаполисов, где бурлит жизнь. У него большое будущее», – уверен он. «Несмотря на кризис, падения спроса мы не видим. Если люди снимают жилье, то в кризис они еще крепче за него держатся и соглашаются даже на рост ставок, лишь бы не переезжать», – заключил управляющий проектом апарт-отеля Yes ГК «Пионер» Александр Погодин.

Рынок в тени

По данным АРИН, в городе ежемесячно сдается около 700 тыс. квартир и комнат. Оборот рынка превышает 7 млрд рублей. Жилье арендует 15-20% населения города. Параллельно с официальным рынком аренды жилья существует и «серый» рынок, емкость которого эксперты оценивают в 2-3%. «Он возникает, когда собственники официально показывают минимальную арендную ставку либо половину ставки, по которой сдается квартира. Соответственно, с показанной части платятся налоги, а с остальной части – нет», – объясняет один из собеседников «Строительного Еженедельника». По его мнению, «серых» платежей в последнее время стало значительно меньше: больше граждан стало платить налоги, особенно выступая в качестве индивидуальных предпринимателей с упрощенной системой налогообложения (платят 6% вместо 13%). «Так значительно спокойней людям жить и по отношению к налоговой инспекции, и по отношению к арендаторам. Но это не значит, что уменьшилось число граждан, получающих арендную плату наличными и не платящих налоги. Их доля – около 48%», – полагает он.