Недетские нормы

Смольный согласен пойти навстречу девелоперам и сократить требования по числу мест в детских садах и школах, прописанные в региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Но одновременно чиновники предлагают инвесторам строить соцобъекты не в зоне своей застройки, а в районах, где наблюдается их дефицит. Эксперты говорят, что идея нежизнеспособна.

РНГП регламентируют обеспеченность каждого человека квадратными метрами, социальными объектами, зелеными насаждениями при создании новых кварталов застройки. В начале 2014 года ЗакС Петербурга утвердил закон об РНГП, который вступил в силу с 1 марта 2015 года. Но после корректировок федерального законодательства непосредственная роль в утверждении РНГП стала отводиться исполнительным органам власти, которые начали готовить свой вариант нормативов, взяв за основу принятый закон. На прошлой неделе Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга провел совещание по проекту нормативов РНГП.
С другой стороны, девелоперы неоднократно выказывали недовольство по поводу РНГП для Петербурга, говоря о завышенных требованиях обеспеченности по соцобъектам при реализации проектов КОТ. В апреле НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» представило предложения по корректировке РНГП, в которых предлагало снизить нормативы по числу мест в детских садах и школах на 1 тыс. жителей. Комитет по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга провел анализ данных предложений, а итоговый пакет поправок в РНГП представила председатель комитета Елена Ульянова. В результате власти посчитали возможным пойти навстречу девелоперам и сократить нормативы.
Минимальный допустимый уровень обеспеченности населения Петербурга детскими садами на 1 тыс. жителей должен составлять 52 места. Раньше эта норма составляла 55 мест. Минимальный уровень обеспеченности школами – 82 места, хотя ранее было 120. Данные показатели в дальнейшем предполагают поэтапное увеличение.
Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», сообщил «Строительному Еженедельнику», что предложенные цифры отвечают тем запросам, которые исходили от участников рынка. Однако представленные на совещании изменения в РНГП будут отправлены на согласование в отраслевой Комитет по образованию Петербурга, и не исключено, что он может выступить против такого урезания «социалки».
Вместе с сокращением нормативов РНГП Комитет по экономической политике предлагает застройщикам и иной механизм создания детских садов и школ – строительство инвесторами объектов социальной инфраструктуры вне зоны реализации проекта жилой застройки. То есть не в возводимом девелоперами квартале, а в наиболее дефицитных по таким объектам районах города. Примером таких территорий, например, является Пушкинский район (особенно Шушары), Приморский район и другие.
Для застройщиков, которые не хотят создавать детский сад или школу самостоятельно, в КЭПиСП предлагают разработать механизм передачи земельных участков от инвестора городу для строительства социальных объектов. Но одновременно такой застройщик должен внести средства в региональный инвестиционный фонд специального назначения.
Сегодня аналог фонда уже существует в виде специального счета в Комитете по строительству, куда «жертвуют» деньги те застройщики, которые реализуют точечные проекты в районах, обеспеченных местами в школах и детсадах. По словам Алексея Белоусова, сегодня на данном счете скопилось уже 1,5 млрд рублей. Размер взноса от строителей равен 1,2 млн рублей за одно место в детском саду и 1,4 млн рублей – в школе.
«Что касается механизма реализации детских садов вне зоны самой застройки, которую ведет девелопер, а в тех местах, где город испытывает наибольший дефицит, то моя позиция здесь, без сомнения, отрицательная. Для этого есть несколько причин. Во-первых, школы и детские сады возводят только те застройщики, которые реализуют проекты КОТ, а на таких территориях, в принципе, не может быть готовых социальных объектов. Поэтому для застройщика построить школу в чужом комплексном проекте – нонсенс, – говорит Алексей Белоусов. – С другой стороны, школа и детский сад в возводимом квартале – это конкурентное преимущество для девелопера, позволяющее ему легче осуществлять продажи жилья».
Со своей стороны Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства ООО «Максима Лигал», отмечает отсутствие законодательного механизма, который бы регламентировал строительство девелоперами соцобъектов не на территории своего квартала. По его словам, ранее власти вместе с предоставлением земельного участка на инвестиционных условиях обязывали компанию оплачивать сборы на развитие инфраструктуры в целом. Каких конкретно объектов, не уточнялось, но практика такая была. Но не так давно судебные инстанции признали такие платежи незаконным, то есть неустановленным, сбором, и они прекратились.
«Если у государства есть возможность включить данный сбор с девелоперов за соцобъекты непосредственно, например, в договор аренды земельного участка, то это, конечно же, будет сделано. А вот если девелопер на своей земле будет осуществлять строительство, то обязать его построить детский сад где-то по соседству юридически невозможно. Совершенно очевидно, что это будет форма сбора, не предусмотренная Налоговым кодексом», – заключил эксперт.