Выбрать ключевую роль
01.06.2015
Как правило, в МФК одна из функций является основной, поэтому очень важно грамотно распределить соотношение площадей по функциям.
Основная функция многофункционального комплекса выбирается исходя из местоположения. К примеру, в месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции. «Однако учитывая, что хороших незанятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна «вытянуть» даже объект с неудачным расположением», – уверен господин Вовк.
«Наиболее популярными в МФК остаются смешения торговой и жилой функций как особенно связанных между собой. На втором месте – торгово-офисные объекты. Что касается смешения больших функций, то все зависит от качества участка и его локации. Наиболее оптимальный вариант – это создание МФК как некоего замкнутого вовнутрь продукта, в котором потенциальный потребитель может получить все, что нужно для жизни и бизнеса», – считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, при этом предостерегает: «Говоря о многофункциональных комплексах, нужно иметь в виду, что выбор видов разрешенного использования ограничен, и для каждой территориальной зоны в Правилах землепользования и застройки установлен свой набор таких видов. Если обычно не возникает проблем с совмещением офисных, торговых, спортивных и развлекательных функций, то та же жилая функция чаще всего имеет определенные ограничения не только с точки зрения санитарных и строительных норм, но и с градостроительной точки зрения». Более того, отмечает эксперт, может возникнуть вопрос и с условно разрешенными видами использования. Так, например, в Санкт-Петербурге в общественно-деловой зоне специализированных общественно-деловых объектов с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТД-2) размещение гостиниц отнесено к условно разрешенным видам использования. Это значит, что для создания многофункционального комплекса с гостиницей в этой зоне потребуется предварительное получение разрешения на условно разрешенный вид использования. Более того, суммарный процент площади земельного участка, занятый объектами условно разрешенных видов использования (в том числе относящихся к ним парковок, благоустроенной территории и т. п.) не должен превышать 50% площади такого участка.
Господин Нигматуллин считает, что затраты на строительство МФК практически не отличаются от таковых при возведении жилой недвижимости бизнес-класса. Тем не менее, за счет более гибкого позиционирования и развитой инфраструктуры вложения в МФК окупаются заметно быстрее. «По моим оценкам, окупаемость проектов составляет около 3-4 лет. Соотношение площадей в МФК по функциям может кардинально различаться от проекта к проекту. Тем не менее, наблюдается общая тенденция: чем дороже земля под строительство, тем большую площадь отводят под торговлю», – резюмирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам».
А вот Роман Евстратов, партнер Rusland SP, полагает, что затраты на строительство 1 кв. м полезной площади МФК могут быть на 10-15% выше по сравнению с монофункциональными объектами, так как совмещение функций требует дополнительных площадей для инженерных коммуникаций, внутренней логистики, парковки и т. д.
Господин Вовк указывает также на то, что многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении: необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией. «Следует отметить, что удачное расположение комплекса может во многом компенсировать возможные недоработки концепции, и наоборот, менее привлекательное месторасположение требует особенно тщательной проработки и высокого профессионализма при разработке проекта», – рассуждает господин Вовк.
Мнение:
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
– Из 87 элитных проектов и проектов бизнес-класса в продаже к классическим МФК относятся 3-4 проекта. Такая немногочисленность объясняется сложностью и спецификой таких проектов. Здесь должны быть грамотно разведены потоки людей, чтобы одна функция не мешала другой.
