Возврат вложений в пятилетней перспективе
01.06.2015
Окупаемость большинства проектов дорожно-сервисной инфраструктуры составляет около 4-8 лет.
«Девелоперы неохотно выходят на данный рынок, так как каждый проект требует индивидуальной проработки и согласований. При этом размер среднего проекта обычно значительно меньше, чем в сегментах жилой или торговой недвижимости. Наиболее заметные проекты в данном сегменте – заправочные станции крупнейших нефтяных компаний: «Роснефти», «Лукойла», «Татнефти» и т. п.», – говорит господни Нигматуллин.
Тем не менее примеры, новых проектов в этой области все же есть. Росавтодор планирует в этом году начать проект по строительству частными инвесторами объектов дорожно-сервисной инфраструктуры вдоль федеральных трасс. Участники рынка констатируют, что пока российским магистралям таких объектов не хватает.
Пилотный проект будет реализован на петербургской кольцевой автодороге. На 111-м километре КАД в Ломоносовском районе холдинг «Сити 78» за 300 млн рублей построит многофункциональный комплекс, который будет включать в себя автозаправочную станцию, ресторан, станцию техобслуживания, магазин и отель на 50 номеров.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что проект «Сити 78» своевременен: на КАД Петербурга в настоящий момент крайне недостаточно АЗС, не говоря уже об объектах придорожного сервиса. «Автомобилистам приходится съезжать на радиальные магистрали для получения соответствующих услуг, что весьма неудобно. Поэтому появляющиеся здесь комплексы придорожного сервиса будут пользоваться спросом со стороны пользователей. Определенным гарантом потока посетителей и интереса со стороны сопутствующих операторов является наличие известных топливных компаний в качестве якорного оператора. Прибыльность подобных проектов достигается за счет сетевой модели – в таком случае достигается эффект масштаба и появляется возможность заключать пакетные соглашения с ключевыми операторами (АЗС, мотелей, фастфуда и т. п.)», – рассуждает господин Косарев.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, добавляет: «Придорожная территория может быть рентабельна, обслуживая автомобилистов. На Западе через каждые несколько километров расположена общественная инфраструктура: кафе, магазины, отели и т. д. К этому должны прийти и российские автотрассы». Он также полагает, что вложения в такие объекты окупаются в течение пяти лет, поскольку их строительство не требует высококачественных дорогостоящих технологий и материалов. При этом эксперт не смог вспомнить ни одного девелопера, целенаправленно занимающегося строительством дорожно-сервисной инфраструктуры – чаще всего это небольшие проекты в рамках девелоперского бизнеса.
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что ситуация в топливном сегменте иная: здесь есть ряд крупных игроков – по большей части вертикально интегрированные нефтяные компании, зачастую дополнительно предоставляющие на своих АЗК такие услуги как питание, магазины сопутствующих товаров, небольшие автомойки и автосервисы под собственным единым брендом. «В этом сегменте также присутствуют и игроки поменьше, работающие в одном-двух регионах и имеющие, тем не менее, также узнаваемый бренд; но и несетевые объекты также встречаются довольно часто», – уверена она.
В качестве примера крупных многофункциональных комплексов дорожного сервиса госпожа Заволокина приводит объекты компании «Роснефть» на трассе М-4 «Дон». Такие объекты включают в себя достаточно широкий спектр услуг под единым брендом компании: АЗС, магазин, кафе, мотель, автомойку и большой паркинг для легкого и грузового транспорта.
Мнение:
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Несмотря на то что, на первый взгляд, вдоль основных федеральных автотрасс представлено достаточно большое число объектов дорожного сервиса, это в основном объекты стихийного характера, если говорить о таких сегментах как общественное питание, торговля, автосервис и т. д. В настоящий момент здесь представлено ограниченное количество качественных сетевых игроков, к которым у потребителей, как правило, больше доверия, в первую очередь с точки зрения понятного и постоянного уровня качества.
