Ипотечная реструктуризация

Государство предпринимает новые шаги по спасению рынка ипотеки. Более 22 тыс. российских заемщиков смогут реструктуризировать кредиты с использованием бюджетных средств.

Предельная сумма возмещения по каждому займу составляет 200 тыс. рублей. Этого недостаточно, говорят эксперты, и в Санкт-Петербурге госпомощью вряд ли воспользуются многие.
Согласно постановлению, подписанному в конце апреля премьер-министром Дмитрием Медведевым, заемщики, доходы которых снизились более чем на 30%, а также заемщики валютных кредитов, платежи по которым выросли более чем на 30% вследствие снижения курса рубля, могут рассчитывать на реструктуризацию. Ее механизмы предполагают снижение платежей по кредитам в период до 12 месяцев, прощение части основного долга, изменение кредитором условий кредита, а также установление процентной ставки на уровне не выше 12% годовых.

Устав пополнен

В рамках программы планируется оказать помощь не менее 22,5 тыс. российских заемщиков. Банки – участники программы смогут возместить часть недополученных доходов в период от 6 до 12 месяцев. Предельная сумма возмещения по каждому ипотечному кредиту определена в размере 200 тыс. рублей. С целью реализации программы на 4,5 млрд рублей пополнен уставный капитал ОАО «АИЖК», которое будет отвечать за реализацию проставления – проверять заемщиков на соответствие условиям программы, оценивать правильность расчета размера компенсаций и параметров нового кредита и т. д.
Новый вариант реструктуризации выглядит более реальным и востребованным, нежели предложенный в начале года – конвертация по фиксированному курсу без какой-либо компенсации банку (тогда немногие банки последовали рекомендациям ЦБ), считает аналитик «Финам» Антон Сороко. Каждая конкретная ипотечная сделка должна оцениваться индивидуально (в зависимости от срока займа, доли платежей в доходах домохозяйства, ставки, наличия жилплощади и пр.), поэтому сформировать общие правила реструктуризации очень сложно, объясняет он. С 1 июля 2015 года вступает в силу закон о банкротстве физлиц, который, в частности, будет применим и для дефолтных заемщиков. Часть из них, скорее всего, воспользуются новой возможностью избавления от задолженности.
Однако, по мнению генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, в Петербурге госпомощью воспользуются немногие. «В первую очередь помогут госслужащим, получателям субсидий, работникам ОПК, но не простым смертным, работающим в коммерческих организациях», – считает он. Кроме того, немногие банки будут готовы на то, чтобы реструктуризировать кредит под 12% годовых на весь период (эта ставка сейчас явно убыточна для банков), а АИЖК компенсирует потери только в пределах 200 тыс. рублей.

Несущественное

Директор филиала «БКС Премьер» Дмит­рий Егоров полагает, что в категорию субсидируемых попадут некоторые валютные заемщики: с 2009 по 2014 года валютные кредиты привлекли 12,5 тыс. человек на общую сумму 85,2 млрд рублей (эквивалент в рублях). Можно предположить с большой долей вероятности, что они имели рост выплаты по ипотеке в рублевом эквиваленте более чем на 30%. Но, как добавляет эксперт, максимальная помощь в 200 тыс. рублей не будет существенной: учитывая, что средний размер валютного кредита в 2014 году составил 12,1 млн рублей, это в лучшем случае 10% от стоимости квартиры.
Последний факт говорит о том, что в прошлом году валютные кредиты брали прежде всего люди с высоким уровнем дохода, которые вряд ли будут нуждаться в госпомощи. Скорее она поможет «передохнуть» заемщикам, которые покупали недорогое жилье: они смогут снизить свой долг и перевести ипотеку в рубли, отмечает господин Егоров. Однако камнем преткновения здесь будет курс обмена: в большинстве случаев курсовые потери при текущем курсе составят более 200 тыс. рублей, а банки просто не имеют механизмов компенсации (списания) убытков при конвертации по льготному курсу, добавляет господин Ельцов.
В настоящее время в Петербурге валютных заемщиков почти не осталось – банки практически не выдают кредиты в валюте еще с первой волны кризиса в 2009 году. Так, в Северо-Западном Сбербанке в настоящее время доля валютных кредитов в общем объеме – менее 0,5%. Они обслуживаются в нормальном режиме, и для данной категории заемщиков предоставляется возможность конвертировать валютную ипотеку в рубли по текущему курсу под ставку 12% годовых с возможностью реструктуризации платежей на срок до 30 лет, говорят в пресс-службе банка. В ВТБ24 доля валютной ипотеки от общего числа выданных в 2014 году в Санкт-Петербурге кредитов – 0,002%, подсчитала управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. «Заемщики, соответствующие критериям постановления, безусловно, у нас есть, но поскольку механизм реализации еще не разработан, пока программой никто из них воспользоваться не смог», – говорит она. С начала декабря 2014 года в банке работают собственные программы реструктуризации, которыми воспользовалось уже более 150 человек.

Параметров много

Часть клиентов банка «ДельтаКредит» под действие постановления попадает, но воспользоваться помощью им будет непросто, отмечает региональный директор банка в Петербурге Ирина Илясова. Для этого необходимо соответствовать большому количеству параметров, например, «проходить» по площади жилого помещения, возрасту, стоимости квартиры на момент покупки, уровню снижения доходов и т. д. В «ДельтаКредит» программы рефинансирования и реструктуризации действуют с 2008 года, и сейчас, по словам госпожи Илясовой, условия по ним лучше предлагаемых госпрограммой.