Осторожный оптимизм

Экономическая нестабильность последних месяцев в стране негативно повлияла на рынок коммерческой недвижимости Петербурга. Однако, по мнению экспертов, не так значительно, как прогнозировалась ранее. Остановить серьезное падение рынка помогло снижение ставок по аренде.

Рынок коммерческой недвижимости в Петербурге за последние полгода просел незначительно. К такому выводу пришли представители крупных консалтинговых компаний в рамках дискуссионного клуба RE4 FORUM. Эксперты оценили состояние рынка как «сдержанный оптимизм».
По словам генерального директора Knight Frank SPb Николая Пашкова, экономический кризис конца прошлого – начала этого года сильно отличается от того, что было в 2009-м. Многие опасения аналитиков, самих девелоперов не подтвердились. «Вообще же кризис – период каких-то изменений на рынке, не всегда сразу явных. В частности, в данное время можно говорить о приходе новых игроков, уходе старых или их ослаблении. Это нормальная реакция на экономическую ситуацию в стране», – отметил он.
Заместитель генерального директора Maris/CBRE Надежда Ермишина также считает, что нынешний кризис переносится легче как девелоперами, так и консультантами. Тем не менее январь-март были сложными для работы. «В частности, у нас сделки были очень вялыми. В некоторых случаях они были заморожены. Только в апреле мы почувствовали некую активность, «проснулись» арендаторы. Предполагаю, что мы сможем наверстать первые три месяца года в ближайшее время», – делает выводы специалист.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев добавляет, что компания в последние месяцы сделала ставку на направления, наиболее устойчивые к кризису, – это управление недвижимостью. Также активно проходило сотрудничество с тем сегментом стрит-ретейла, который хорошо работает в период экономической нестабильности.

Офисная корреляция

По данным Maris/CBRE, в декабре 2014 года предложения офисных площадей класса А в Петербурге составляли объем в 704 тыс. кв. м. В мае текущего года их количество увеличилось до 734 тыс. кв. м. Класс В вырос с 1,6 млн «квадратов» до 1,626 млн. Заполняемость класса А за шесть месяцев осталась на прежнем уровне в 81%. Класса В – снизилась с 89 до 85%. В настоящее время в Северной столице арендные ставки в офисах класса А составляют 1580 рублей за 1 кв. м, в декаб­ре были на уровне 1650 рублей. В классе В средние ставки были 1200 рублей за 1 кв. м, стали 1160 рублей за 1 кв. м.
По словам Надежды Ермишиной, за пять месяцев этого года в городе было открыто 10 бизнес-центров. В цифрах это 56 тыс. кв. м, что не так много для Петербурга. «Из этой десятки только три БЦ были класса А. Причем два из них отошли Газпрому и его дочерним структурам. В значительной степени именно федеральный холдинг помог сохранить заполняемость офисов класса А на прежнем уровне, так как в целом наблюдался отток арендаторов», – отметила она.
Эксперт также добавила, что арендные ставки в Петербурге за последние полгода понизились, но не так значительно, как в Москве, где они были привязаны к доллару, и столичные арендодатели были вынуждены снизить ставки, чтобы не потерять своих клиентов. Тем не менее игроки рынка полагают, что петербургские арендодатели стали теперь более гибкими по отношению к арендаторам. Многие собственники офисов снизили ставку по аренде в индивидуальном порядке, узнав, что арендатор намерен съезжать.

Ретейл оживился

Руководитель офиса компании JLL в Петер­бурге Андрей Амосов отмечает, что за последние полгода изменился и рынок стрит-ретейла. Некоторые его игроки сократили свое присутствие на торговых площадках, другие, напротив, активно начали расширять свое присутствие.
Больше всего, по словам эксперта, от кризисных явлений пострадал fashion-ретейл. Менее всего общепит, хотя в данном сегменте уменьшилось количество дорогих ресторанов, но стало больше заведений со «средним чеком». Некоторые из них пришли на площадки своих премиальных собратьев. Аналогичная ситуация и с банками. Офисы кредитных заведений, сокративших свои точки присутствия, заняли другие банки.
«В начале этого года у арендодателей площадей в стрит-ретейле было некоторое замешательство. Но потом предприниматели начали достаточно активно снижать ставки. В среднем они упали на 10-15%, благодаря чему на рынке сейчас вновь наблюдается оживление», – считает Андрей Амосов.
С этими доводами согласен и Андрей Косарев. «Стрит-ретейл пострадал больше всех от кризиса и турбулентности, но сейчас есть позитивные признаки быстрого подъема. Можно сказать, что худшее уже позади. Хотя в долгосрочном прогнозе у ретейлеров есть некоторые нерешенные вопросы», – полагает он.
По его словам, вот уже второй год подряд в первом полугодии не будет открыто ни одного нового торгового центра. В целом же ввод ТЦ в 2015 году составит 42,4 тыс. кв. м – намного меньше, чем в предыдущие годы. В частности, в текущем году должна открыться вторая часть ТРК «Питер-Радуга» на 27 тыс. кв. м, первая часть Outlet Village Pulkovo на 15,4 тыс. кв. м. В 2016 году – ТРК «Охта Молл» на 75,2 тыс. кв. м и вторая часть ТРК «Порт Находка» на 10,8 тыс. кв. м.
Снижение ввода торговых площадей в городе Андрей Косарев связывает с нежеланием инвесторов вкладываться в дорогостоящие проекты в нестабильное экономическое время. В большей степени, считает эксперт, в ближайшие два года девелоперский бизнес сконцентрируется на реконцепции своих действующих объектов.

Склады «под себя»

Специалисты рынка коммерческой недвижимости отмечают, что снизились арендные ставки и на рынке складской недвижимости. Многие из них вернулись к уровню начала 2014 года. В частности, ставки аренды складов класса А составляют около 240 USD в год за 1 кв. м. Кроме того, в настоящее время для отечественных арендаторов ставки начинают закреп­лять в рублях. В целом складской рынок, полагают эксперты, очень быстро отреагировал на декабрьские события и поэтому серьезно не пострадал.
Как отмечает господин Косарев, на текущий момент общий объем рынка складских площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5 млн кв. м, при этом 59% от этого объема приходится на склады, сданные или сдаваемые в аренду. До конца года запланирован ввод еще приблизительно 160 тыс. кв. м, однако большинство из анонсированных проектов – это склады, строящиеся для конечных пользователей в рамках договоров built-to-suit, заключенных в течение прошлого года.
По мнению Николая Пашкова, built-to-suit останется основным форматом для нового строительства и на ближайшие 3-4 года. Поэтому рынок будет более сегментированным и узким. Спекулятивные склады будут востребованы в формате небольших блоков 500-1000 кв. м. Ожидаемая месячная арендная ставка в них составит 250-270 рублей за 1 кв. м.