Пляжи не вытащить из дикости

В летний период водоемы и реки Ленобласти становятся местом массового выезда горожан на отдых. Однако современных оборудованных пляжей в регионе единицы. Но проекты создания рекреационной инфраструктуры привлекают единичных инвесторов. Заявленные проекты у экспертов вызывают сомнения в жизнеспособности.

В начале лета группа компаний CITY78 анонсировала инвестиционный проект стоимостью 100 млн рублей, связанный с благоустройством и строительством пляжа на берегу Курголовского озера в Токсово. Однако заявленные подробности проекта – такие как генератор волн в центре озера, лазер по уничтожению комаров и прочие атрибуты первоапрельского розыгрыша – заставили экспертов усомниться в реальности заявленных планов. Особенно с учетом того, что, как сообщает «РБК», около месяца назад Всеволожская районная прокуратура потребовала у инвестора приостановить строительство коттеджного поселка вблизи этого же озера – по данным Комитета по природным ресурсам Ленобласти, коттеджи строятся как раз на землях лесного фонда.

Нестабильность климата

Тем не менее строительство пляжной инфраструктуры для региона остается крайне актуальным.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, несмотря на «водное» расположение, наблюдается острый дефицит пляжной инфраструктуры, и это в первую очередь обусловлено сезонностью и нестабильностью климата.
Больших песчаных пляжей с инфраструктурой в области крайне мало. Такие пляжи есть вдоль залива, но качество воды в нем вызывает массу вопросов. Озерные же пляжи, как правило, дикие.
Данный сегмент не развит, а развитием пляжей занимаются лишь предприниматели, получившие прибрежную землю в аренду для создания ресторана. «Однако, как правило, владельцы прибрежных кафе только очищают пляж, но не проделывают на нем даже базовые работы, которые необходимы для создания пляжной инфраструктуры: обследование дна, пробы и анализ воды, организация спасательной и медицинской службы и т. д. К тому же жителям нашего города привычнее отдох­нуть на диком пляже. А ведь общая прибыль для окупаемости коммерческих пляжей складывается из ряда пунктов, таких как платный вход, организация дискотек и мероприятий, прокат оборудования, лодок, снаряжения, выручка заведений общепита», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Поэтому, считает она, в условиях нестабильного сезона в Санкт-Петербурге и области стоит строить облегченные варианты конструкций, которые недороги и мобильны. Тогда с учетом вышеупомянутых пунктов доходности есть возможность окупить вложения за пару сезонов, поскольку из-за климата они недолгие.
И пока реальных инвесторов, желаю­щих вложиться в пляжи, нет. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», считает, что строительство пляжной инфраструктуры в Петербурге и Ленобласти, в принципе, может окупиться. «С одной стороны, сказываются региональные климатические особенности региона (мало солнечных дней в году, длинная зима и т. п.). С другой стороны, стоит отметить слабый платежеспособный спрос и высокую сложность согласования строительства подобного рода объектов», – поясняет господин Нигматуллин.

Не только вода и песок

Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», считает, что но-настоящему благоустроенный пляж – это не только вода и песок, а целый набор необходимой инфраструктуры. «В числе очевидных вещей – места для переодевания, спасательная вышка, защищенные от машин пешеходные дорожки. Бесплатные турники, тренажеры, игровые и детские площадки – это то, что делает пляж по-настоящему живым. Если мы обустраи­ваем пляж не на одно лето, то должны понимать, что все это потребует грамотной эксплуатации. Это недешевая трудоемкая история, поэтому какой-то массовой популярностью у строителей не пользуется», – объясняет господин Тетыш.
Тем не менее он припомнил проект по благоустройству прибрежной зоны Ждановского озера площадью 8 га в целях создания зоны отдыха для жителей коттеджного поселка. «При этом стоимость домовладения в таком поселке варьируется от 9 до 20 млн рублей. При таких суммах девелопер может себе позволить подобный маркетинговый ход», – заключает господин Тетыш.
С ним согласен и Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg: «Сами по себе вложения в пляжную инфраструктуру большого объема окупить в разумные сроки невозможно. Однако развивая рядом рекреационные или жилые проекты, можно получить весомый плюс для этих функций».

Юридический аспект

Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, обращает внимание на то, что при вложениях в пляжи стоит учитывать ряд нюансов. Во-первых, в соответствии с Водным кодексом РФ все водные объекты, за исключением замкнутых прудов и карьеров, расположенных в границах одного земельного участка, находятся в федеральной собственности. Во-вторых, указанные водные объекты являются объектами общего пользования, то есть каждый гражданин вправе иметь доступ к таким объектам и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд. В-третьих, к водному объекту по общему правилу прилегает береговая полоса, также предназначенная для общего пользования и обычно составляющая 20 м.
«Вопрос об использовании береговой полосы всегда был камнем преткновения между девелоперами и государственными органами. С одной стороны, девелоперу нужны гарантии возврата вложенных денежных средств при реализации инвес­тиционных проектов, связанных с пляжной инфраструктурой. Однако, с другой стороны, законодательство не позволяет ограничивать доступ на пляж, то есть монетизировать пляж путем введения платы не получится», – уточняет господин Дружинин. К тому же у него вызывает сомнения возможность возведения объектов капитального строительства в пределах береговой полосы, которая юридически является землей общего пользования. «И естественно, есть запрет на приватизацию земельных участков в пределах такой полосы», – говорит юрист.
Фактически инвестор, собирающийся инвестировать в пляжную инфраструктуру, чаще всего вынужден мириться с той юридической схемой, которая существует на данный момент. Обычно это договор аренды для рекреационных целей сроком на 3-5 лет с правом возведения некапитальных сооружений и обязанностью обеспечить доступ неограниченному кругу лиц.
Если сезон окажется дождливым и холодным, то предприниматель окажется в минусе. Тем не менее оборудованные подобным образом пляжи должны быть расположены во многих местах отдыха большого скопления людей для обеспечения большей проходимости. В Санкт-Петербурге и области это могут быть берега Финского залива на юго-западе и в Курортном районе, водоемы в городских парках и области.
«Сроки окупаемости такого проекта в нашем регионе могут составить самое минимальное 15 лет, а то и более», – подсчитала госпожа Беляева.

Мнение:

Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Хорошим вариантом создания коммерческих пляжей являются озера вблизи коттеджных поселков премиум-класса. Также важными факторами являются эффективная организация проекта, подразумевающая интересный набор опций: общественное питание, развлекательные и рекреационные услуги, которыми можно заинтересовать население.