Банки бьются о залог

Кризисные явления в экономике, как и шесть лет назад, потянули за собой и неспособность некоторых заемщиков оплачивать ипотечные кредиты. На рынке возросло предложение от банков жилья, находящегося в залоге.

По данным ЦБ, объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в апреле вырос на 23,4%. «Логично предположить, что аналогичными темпами росло на рынке предложение со стороны банков залогового жилья. По моим оценкам, доля квартир, заложенных у банков, в общем объеме предложения остается стабильно небольшой – около нескольких единиц процентов. В условиях резкого падения спроса на рынке банки не спешат продавать недвижимость с убытками», – говорит Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам». Он полагает, что количество продаваемых объектов недвижимости может существенно разниться в зависимости от размера банка и его подхода к реализации залоговой недвижимости.
Денис Дьяченко, руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «Дельта Кредит», приводит данные по своему финансовому учреждению: «За пять месяцев прошлого года количество заемщиков, выразивших желание реализовать предмет залога с целью погашения долга, отличалось в меньшую сторону по сравнению с текущим периодом (309 обработанных обращений в период 01.01.2014-31.05.2014 против 356 в период 01.01.2015-31.05.2015). Однако существенные изменения курса валют отразились на количестве фактически проведенных сделок. Таким образом, мы можем отметить фактическое снижение сделок по продаже залогового имущества по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34%», – уточняет он.
При этом господин Нигматуллин отмечает, что, как показывает практика, квартиры в залоге у финансовых учреждений имеют заниженную стоимость. «Скидка редко более 10%. При прочих равных покупка залоговой недвижимости непосредственно у кредитного учреждения несет в себе меньшие риски, чем такая же покупка жилья у частного брокера (продажи сопровождаются квалифицированной юридической помощью). Впрочем, в любом случае нужно требовать у предыдущего владельца оформления письменного разрешения на реализацию», – добавляет господин Нигматуллин.
«Среди преимуществ покупки залоговой квартиры можно отметить следую­щие. Юридическую чистоту объекта – поскольку на покупку квартиры ранее был выдан кредит, значит, недвижимость была проверена службой безопасности банка, а также представителями страховой компании. Кроме того, юридическая чистота объекта позволяет выйти на сделку без привлечения посредников. Еще один фактор: некоторые банки готовы предложить покупателям залогового имущества ипотеку на специальных условиях, а также упрощенную процедуру андеррайтинга. Если говорить о сложностях, то основная – необходимость получения согласия банка на продажу и необходимость снять с квартиры обременение (то есть погасить долг прежнего заемщика) перед заключением договора. Также необходимо узнать, не зарегистрирован ли в квартире несовершеннолетний. Дело в том, что принудительно выписать ребенка не позволят органы опеки, и у нового владельца могут возникнуть проблемы», – уточняет Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, при этом отмечает, что в большинстве случаев при поиске покупателя на объект, находящийся в залоге, продавец в рекламном сообщении не указывает о действующем обременении, а сообщает об этом уже на стадии переговоров.

Мнение:

Екатерина Немчен­ко, ди­рек­тор депар­та­­мента жилой недвижи­мости Knight Frank St Petersburg:
– С каждым годом мы наблюдали положительную динамику развития ипотеки и увеличение объемов выданных банками кредитов для приобретения недвижимости. Причем с помощью кредитов покупались не только квартиры для личного проживания, но и в инвестиционных целях. В ситуации нестабильности можно строить прогнозы об увеличении предложения жилья, находящегося в залоге у банка. Банки ведут реализацию заложенного имущества как с помощью своих специализированных подразделений, так и прибегая к услугам риэлторов.