Три пути для разорившегося заемщика
15.06.2015
Как говорят участники рынка, сегодня существуют три варианта реализации залоговых объектов.
Первый – когда залоговое имущество реализуется самим заемщиком с согласия банка до образования задолженности по кредиту. Подобных предложений в текущей ситуации становится все больше. При проведении сделок с таким имуществом сделка проходит через банк, где этот объект заложен, рекомендуется сначала снять залоговое обременение, потом проводить сделку купли-продажи и регистрировать собственность на нового владельца. При этом все участники сделки осведомлены, что имущество было в залоге. При продаже квартиры, под которую взят кредит, также возможна смена лиц в обязательствах по кредиту перед банком, и тогда покупатель принимает на себя обязательства по выплате процентов и погашению кредита и получает длинную рассрочку платежей. «Сделки проходят по рыночным ценам. Тот факт, что квартира находилась в залоге в банке, не является основанием для демпинга. Ценообразование на эти объекты зависит от рыночной ситуации, ликвидности объекта и планов продавца», – объясняет Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Второй вариант – судебный. Он осуществляется в случае невыполнения обязательств заемщиком перед банком через процедуру публичных торгов в рамках исполнительного производства. Банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Стоимость объекта устанавливается на уровне рыночной и если не продается на первых торгах, идет корректировка цены в сторону понижения.
И третий вариант реализации заложенного имущества – когда оно перешло в собственность банка в счет погашения долга и продается от банка по ценам, устанавливаемым банком.
О наиболее распространенном способе реализации заложенного жилья рассказал Денис Дьяченко, руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «Дельта Кредит»: «После обращения заемщика по вопросу продажи залогового имущества банк рассматривает возможность реализации и при положительном решении согласовывает с заемщиком оптимальную схему сделки. Мы предоставляем заемщику свободу выбора канала продаж. Заемщик лично принимает решение о необходимости привлечения услуг риэлтора или иных видов услуг, необходимых для реализации имущества. Сотрудники отдела продаж не занимаются реализацией залогового имущества, но при необходимости имеют возможность предоставить контакты риэлтора, нотариуса, регистрационных агентов, с которыми взаимодействует банк». По словам господина Дьяченко, среднее количество сделок по продаже залогового имущества за первую половину 2015 года составляет около 27 в месяц.
Господин Дьяченко также отмечает, что залоговое имущество не отличается по цене от того, что представлено на рынке. «Учитывая тот факт, что имущество, находящееся в залоге банка, по техническим характеристикам ничем не отличается от аналогичного имущества, находящегося в открытой продаже, стоимость подобных квартир зачастую не отличается. Продавец квартиры лично принимает решение о стоимости реализуемого имущества, основываясь на ценовых показателях рынка и собственного представления о стоимости квартиры. Процесс оформления сделки при продаже залогового имущества кардинально не отличается от сделки, проводимой вне банка. Основным отличием сделки по продаже залогового имущества от обычной является наличие залога на реализуемом объекте. Важно понимать, что при желании заемщика реализовать залоговое имущество банком назначается ответственный менеджер, который контролирует процесс сделки от момента обращения заемщика до момента закрытия сделки купли-продажи. Таким образом, при соблюдении требований, установленных банком в рамках продажи залогового имущества, а также условий, предусмотренных кредитным договором, у заемщиков не возникает сложностей при реализации квартир».
Мнение:
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Особых отличий между обычной сделкой и приобретением ипотечной квартиры нет – стороны заключают стандартный договор купли-продажи. Однако сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя на продажу, иначе, увидев отметку об обременении, Росреестр попросту откажется регистрировать такую сделку. Главные риски при покупке залоговой недвижимости связаны с передачей денег. Дело в том, что покупатель фактически должен из собственных средств погасить долг продавца по ипотеке, причем по документам заемщик вносит деньги от собственного имени.
